COLUMNISTS

บ้านล้านหลัง ขยับราคา จับตากำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย กระตุ้นภาคอสังหาฯ

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

รัฐบาลพยายามหามาตรการออกมากระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการบ้านล้านหลัง เพราะเป็น 1 ในตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศที่สำคัญ เนื่องจากเกี่ยวข้องกับคนจำนวนมาก และยังเชื่อมโยงกับธุรกิจอื่น ๆ อีกหลากหลายประเภท

ดังนั้น ถ้าตลาดที่อยู่อาศัยสามารถเกิดการหมุนเวียนของเงินได้เต็มระบบ และจำนวนมากก็จะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบได้เป็นจำนวนมหาศาล

บ้านล้านหลัง

แต่ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะติดขัดในเรื่องของกำลังซื้อที่การเงินไม่หมุนเวียน หรือขาดสภาพคล่อง และที่สำคัญ คือ การขอสินเชื่อธนาคารที่ค่อนข้างยากลำบาก

รัฐบาลอาจจะเข้ามาล้วงลูกหรือก้าวก่ายในเรื่องของการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อไม่ได้ แต่รัฐบาลอาจจะใช้ธนาคารบางธนาคาร เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออกมาตรการช่วยเหลือ

มาตรการช่วยเหลือจากรัฐบาลผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ เช่น มาตรการดอกเบี้ยต่ำเป็นระยะเวลาที่อาจจะยาวนานกว่าธนาคารพาณิชย์อื่น ๆ แต่มีวงเงินจำกัด ซึ่งที่ผ่านมาก็เต็มเร็วมาก หรือการออกสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับลูกค้าธนาคารที่ผ่อนชำระมาแล้วไม่ต่ำกว่า 3 ปี เป็นต้น

ล่าสุดที่มีข่าวออกมาบ้างแล้ว เช่น การขยายเพดานราคาของมาตรการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่อาจจะขึ้นไปถึง 2 ล้านบาท และสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับบ้านหลังแรก (ซอฟต์โลน) 3% เป็นเวลา 5 ปี ซึ่งทั้ง 2 มาตรการอาจจะต้องผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ยังต้องรอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี

การขยับเพดานของที่อยู่อาศัยที่เข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังให้มากขึ้นเป็น 2 ล้านบาทต่อยูนิต เท่ากับว่าช่วยขยับให้ครอบคลุมตลาดมากขึ้น กว้างขึ้น เพราะถ้ากำหนดเพดานที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทหรืออยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ก็อาจจะไม่ได้ครอบคลุมมากเท่าใด เพราะบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทในประเทศไทยหาได้ยากมากแล้ว ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลก็ไม่ได้มีมากเท่าที่ควร

shutterstock 2436613367

มาตรการนี้อาจจะไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อได้มากตามที่รัฐบาลต้องการ การขยับขึ้นมาที่ 2 ล้านบาทต่อยูนิตก็อาจจะไม่ได้กระตุ้นตลาดในวงกว้าง แต่มากกว่าราคา 1.5 ล้านบาทต่อยูนิตแน่นอน

ถ้าเป็นไปได้ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะตอบโจทย์ได้กว้างกว่า แต่ก็เป็นการเพิ่มความเสี่ยง และเพิ่มการแข่งขันในกลุ่มของผู้ที่ต้องการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และอาจจะไม่ตรงกับความตั้งใจของรัฐบาล ที่ต้องการชวยเหลือให้คนรายได้ระดับล่างเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้มากขึ้น แม้ว่าสุดท้ายแล้วจะอยู่การพิจารณาของธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็ตาม

ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทในประเทศไทยนั้น อาจจะมีจำนวนไม่มาก โดยอาจจะคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20% ของที่ยู่อาศัยที่เปิดขายทั้งหมดในประเทศไทย อาจจะไม่มากเท่าไหร่นัก แต่ก็พอที่จะกระตุ้นให้เกิดการโอนกรมสิทธิ์ได้บางส่วน

แต่ถ้าขยับเพดานราคาขึ้นไปถึงไม่เกิน 3 ล้านบาทอาจจะครอบคลุมมากถึง 40% แต่เนื่องจากมีข้อจำกัดในเรื่องของวงเงินสินเชื่อที่อาจจะอยู่ที่ 1-2 หมื่นล้านบาท จึงจำเป็นต้องกำหนดเพดานไว้ที่ไม่เกิน 2 ล้านบาทเท่านั้น

ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมในวงเงินไม่เกิน 2 ล้านบาทนั้น ยังพอหาได้บ้าง เพราะผู้ประกอบการบางรายทั้งรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็กมีการพัฒนาโครงการในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทออกมาบ้างในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งมีทั้งที่เป็นบ้าน และคอนโดมิเนียม กลุ่มบ้านจัดสรร ซึ่งทั้งหมดเป็นทาวน์เฮ้าส์ มีผู้ประกอบการหลายรายที่เปิดขายโครงการในระดับราคานี้ เช่น

shutterstock 1572907342

  • เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ที่มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทขึ้นไปถึงไม่เกิน 2 ล้านบาทในชื่อ เสนาคิทท์ เดอะคิทท์ เดอะนิช เฟล็กซี่ โคซี่ นิชโมโน และเสนาวีว่า เป็นต้น
  • พฤกษา โฮลดิ้ง มีบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมหลายโครงการในชื่อแบรนด์ บ้านพฤกษา พฤกษาวิลล์ พลัมคอนโด เป็นต้น
  • แสนสิริมีโครงการคอนโดมิเนียมในชื่อแบรนด์ เดอะมูฟ เป็นต้น
  • ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาภายใต้แบรนด์ ดิออริจิ้น เป็นต้นที่มีราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต
  • เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มีบ้านในโครงการโกลเด้นทาวน์ที่มีราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาท
  • เอพี (ไทยแลนด์) มีโครงการบ้านจัดสรรในชื่อ พลีโน คอนโดมิเนียมแบรนด์แอสปาย เป็นต้น
  • แอสเซทไวส์ มีโครงการคอนโดมิเนียมในชื่อแบรนด์ แอทโมซ เคฟ และอีกหลายโครงการที่อยู่รอบสถาบันการศึกษา
  • พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีโครงการคอนโดมิเนียมในชื่อแบรนด์ ไอคอนโด ที่มีราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาท
  • แอล.พี.เอ็น. ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มีราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาท
คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ 4 0
สุรเชษฐ กองชีพ

นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก รายใหม่อีกจำนวนมากที่เปิดขายโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งอาจจะมีราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิตทั้งโครงการ หรือแค่บางส่วน แต่อย่างไรก็ตามถ้ามีราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต สามารถเข้าร่วมโครงการของรัฐบาลได้ทันที

การที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์นี้ ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะสามารถได้รับสินเชื่อธนาคารแบบ 100% และคงไม่ได้ช่วยเรื่องของการโดนปฏิเสธสินเชื่อธนาคาร

นั่นเพราะสุดท้ายแล้ว การจะได้รับสินเชื่อธนาคารจากมาตรการนี้ก็ยังอยู่ที่การพิจารณาของสถาบันการเงินตามมาตรฐานของธนาคาร สถาบันการเงินหรือธนาคารคงไม่ได้อนุมัติให้ทุกรายอยู่แล้ว เพราะอย่างไรก็ตาม ธนาคารและสถาบันการเงินต้องคำนึงถึงความเสี่ยงและความเป็นไปได้ที่อาจจะเกิดการผิดนัดชำระได้

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่