COLUMNISTS

ส่องปัจจัยหนุน ‘ห้าแยกลาดพร้าว-สี่แยกรัชโยธิน’ ศักยภาพสูงสุดในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

จับตาศักยภาพ “ห้าแยกลาดพร้าว-สี่แยกรัชโยธิน” รับอานิสงส์สถานีรถไฟฟ้า สถานีกลางบางซื่อ โครงการมิกซ์-ยูส ดันคอนโดมิเนียม-ราคาที่ดินพุ่ง

พื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว ขึ้นไปทางถนนพหลโยธิน จนถึงพื้นที่รอบ ๆ สี่แยกรัชโยธิน มีการเปลี่ยนแปลง และพัฒนาการมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้มากกว่า 10-20 ปีแล้ว มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล ลาดพร้าว และยูเนี่ยนมอลล์ รวมไปถึงเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน ซึ่งช่วยกระตุ้นความน่าสนใจ และเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่นี้มาตั้งแต่ก่อนหน้านี้แล้ว

ห้าแยกลาดพร้าว-สี่แยกรัชโยธิน

จากนั้น การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิต ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางได้กลายเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญ ที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบ ๆ ห้าแยกลาดพร้าวให้เปลี่ยนแปลงไปในทิสทางที่ดีขึ้นแบบชัดเจน

ยังไม่รวมการเปิดให้บริการของสถานีกลางบางซื่อ ที่แม้ว่าจะไกลออกไป และยังไม่เห็นถึงผลกระทบต่อพื้นที่โดยรอบในปัจจุบัน แต่ถ้าในอนาคต เมื่อสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการแบบครบวงจร ก็อาจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่โดยรอบที่มากกว่าปัจจุบัน โครงการมิกซ์-ยูสหรืออาคารสำนักงานหลายอาคารเกิดขึ้นในพื้นที่รอบ ๆ หรือไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต และเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่โดยรอบแบบชัดเจน

ส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวขึ้นมาตามถนนพหลโยธิน ที่เปิดให้บริการไม่นานมานี้ สร้างการเปลี่ยนแปลงขึ้นอีกครั้ง ในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง โดยเฉพาะที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงต้นของส่วนต่อขยาย คือ พื้นที่รอบ ๆ สถานีห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน 24 รวมไปถึงสถานีรัชโยธิน โดยสถานีห้าแยกลาดพร้าวเป็นสถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางแบบเดียวกับสถานีหมอชิต คือ เป็นสถานีเชื่อมต่อระหว่างสายสีเขียว และสายสีน้ำเงิน

คอนโดมิเนียมผุดรับโครงการรถไฟฟ้า

ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการ แม้ว่าหลายโครงการจะเปิดขายมาก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้างเส้นทางรถฟ้า แต่ก็มีไม่มากนัก แต่พอการก่อสร้างเริ่มขึ้น จึงเริ่มเห็นโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาเปิดขายใหม่ในพื้นที่ ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปถึงรอบ ๆ สี่แยกรัชโยธินมากขึ้นอีกครั้ง

shutterstock 1582192936

คอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปถึงพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพหลโยธิน 24 อยู่ที่ประมาณ 1.39 หมื่นยูนิต ถ้ารวมถึงสี่แยกรัชโยธินก็มากกว่า 2.5 หมื่นยูนิต แต่อัตราการขายก็ค่อนข้างสูง เพราะมีอัตราการขายเฉลี่ยที่เกือบๆ 90% ไปแล้ว

พื้นที่นี้ก่อนหน้านี้ก็มีความพร้อม และมีศักยภาพมากเพียงพอ ที่จะกลายเป็นจุดศูนย์รวมของการอยู่อาศัยอยู่แล้ว เพราะมีทั้งศูนย์การค้า สถาบันการศึกษาหลายระดับ และไม่ไกลจากสถาบันการศึกษาระดับอุดมศึกษาที่มีชื่อเสียง รวมไปถึงมีแหล่งงานขนาดใหญ่เพราะมีอาคารสำนักงานจำนวนมาก ในรัศมีไม่เกิน 3 กิโลเมตรจากห้าแยกลาดพร้าว ยังมีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอีก

จะเห็นได้ว่า ความพร้อมต่าง ๆ มีอยู่แล้ว แต่อาจจะขาดแคลนที่ดินเพื่อการพัฒนา เพราะที่ดินต่าง ๆ มีการพัฒนามาต่อเนื่องตั้งแต่ในอดีตแล้ว แทบจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ได้ยากมากในพื้นที่โดยรอบห้าแยกลาดพร้าว

ขณะที่ราคาที่ดินก็ค่อนข้างสูง เพราะที่ดินมีน้อย และศักยภาพเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยเฉพาะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมามากกว่าเท่าตัวจากช่วง 4-5 ปีก่อนหน้านี้ บางพื้นที่เช่น รอบ ๆ ห้าแยกลาดพร้าว ราคาที่ดินขึ้นไปมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว รัชโยธินก็มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้วเช่นกัน ซึ่งมีผลต่อการตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ด้วยเช่นกัน

คอนโดมิเนียมในพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว-สี่แยกรัชโยธิน ถ้าเป็นโครงการที่ติดกับถนนพหลโยธินล้วนมีราคาขายที่มีมากกว่า 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตรไปแล้ว หลายโครงการมีราคาขายมากกว่า 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร แม้ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้ 3-4 ปีแล้วก็ตาม

shutterstock 1485166727

มิกซ์-ยูส กลุ่มเซ็นทรัล หนุนศักยภาพ ห้าแยกลาดพร้าว-สี่แยกรัชโยธิน

การเปลี่ยนแปลงที่แท้จริงของพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว ต่อเนื่องไปถึงสี่แยกรัชโยธิน น่าจะเริ่มชัดเจนในปี 2565 เพราะการที่กลุ่มเซ็นทรัลประกาศว่า จะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ในพื้นที่เดิมของกลุ่มจีแลนด์ และบีทีเอส ซึ่งหลังจากที่กลุ่มเซ็นทรัลเข้าเทกโอเวอร์กลุ่มจีแลนด์ จากนั้นซื้อหุ้นในบริษัทที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ 46 ไร่มาจากกลุ่มบีทีเอส และได้ที่ดินแปลงนี้มาเป็นเจ้าของเพียงคนเดียว

ดังนั้น จึงเริ่มชัดเจนในทิศทางการพัฒนาโครงการนี้ ซึ่งแบ่งการพัฒนาเป็นหลายเฟส โดยเฟสที่ 1 เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ จากนั้นเฟสต่อ ๆ ไปจะเป็นเรื่องของอาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย ซึ่งคาดว่าอาจจะต้องรออีก 3-4 ปีจึงจะเสร็จทุกเฟส แต่เพียงเท่านี้ก็เห็นได้ชัดเจนแล้วว่า พื้นที่นี้มีศักยภาพสูงเพียงใด

ก่อนหน้านี้มีที่ดินอีก 1 แปลงที่เคยเป็นแดนเนรมิตเก่าขนาดประมาณ 33 ไร่ที่มีความเป็นไปได้ว่า จะมีการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่คงต้องรอไปอีกสักระยะ เพราะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นตลาดกลางคืน จ๊อดแฟร์ ไปแล้ว ซึ่งเป็นรูปแบบการใช้ประโยชนัที่ดินที่ได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงในกรุงเทพมหานครพูดถึงตลาดกลางคืน และยังมีอีก 1 ตลาดที่น่าสนใจในพื้นที่ใกล้ ๆ คือ ตลาดกรีนวินเทจ ที่สี่แยกรัชโยธิน

ถ้าพิจารณาเฉพาะปัจจัยต่าง ๆ ในปัจจุบันเท่านั้น ไม่ต้องรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตเมื่อที่ดินเช่าหลายแปลงครบกำหนดสัญญาเช่า เฉพาะโครงการปัจจุบันนี่ก็เห็นได้ชัดเจนถึงศักยภาพของพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปถึงสี่แยกรัชโยธินแล้ว เพียงเท่านี้ก็อาจจะเรียกได้ว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพสูงที่สุดแล้วในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นกลาง

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่