ส่องตลาดคอนโดมิเนียม ช่วงไตรมาสที่ 1-3 ของปี 2566 ผู้ประกอบการอาจจะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากรอดูการเปลี่ยนแปลงหลาย ๆ อย่าง รวมไปถึงการจัดตั้งรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง และนโยบายกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
พอเข้าช่วงไตรมาสที่ 4 เริ่มเห็นทิศทางชัดเจนว่ารัฐบาลคงไม่มีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจึงเริ่มเปิดขายโครงการใหม่ตามแผน แต่ก็มีผู้ประกอบการหลายรายที่ยังไม่เปิดขายโครงการอะไรในช่วงไตรมาสที่ 4
ตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 มีทั้งหมดประมาณ 11,920 ยูนิตมากกว่าไตรมาสที่ 3 ถึง 212% ส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 30,060 ยูนิต น้อยกว่าปีที่แล้วประมาณ 30%
แม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ 4 จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในกำลังซื้อ หรือเป็นสัญญาณว่าเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว แต่เป็นเพราะว่าหลายโครงการเลื่อนการเปิดขายมาตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 1-3 ปี 2566 และยังมีบางโครงการที่เลื่อนการเปิดขายไปปี 2567
ปี 2566 อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่ปิดการขาย หรือได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ จนสามารถทำอัตราการจองได้สูงมากในช่วงที่เปิดขายใหม่ แต่ผู้ประกอบการยังคงมองถึงการขายในระยะเวลาที่ยาวนานหลายเดือนหรือ 1-2 ปี
ขณะที่กิจกรรมการประชาสัมพันธ์ หรือกิจกรรมทางการตลาดต่าง ๆ ก็แบ่งออกเป็นช่วงเวลาที่ยาวขึ้น ไม่ได้โหมกิจกรรมเพื่อปิดการขายในช่วงแรก อาจจะมีบางโครงการที่ได้รับความสนใจ หรือมีกระแสที่ดี ก็อาจจะเร่งประชาสัมพันธ์มากกว่าปกติ
ที่มา: พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ยังเป็นผู้ขับเคลื่อนตลาด และกำหนดราคาขายคอนโดมิเนียมเช่นเดิม เพราะกว่า 90% ของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
ทั้งนี้ สะท้อนได้ว่า แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ จะยังให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียมเหมือนในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ แต่ก็ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง เพียงแต่มีจำนวนโครงการที่ลดน้อยลง
คอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านเปิดโครงการใหม่มากสุด
คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกินตารางเมตรละ 1 แสนบาท หรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ยังเป็นคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา แต่ที่น่าสนใจ คือ ปี 2566 สัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมีมากขึ้น โดยอยู่ที่ประมาณ 39% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่
ในขณะที่ปี 2565 คอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนประมาณ 29% ในขณะที่ช่วงปี 2563-2564 มีสัดสวนที่ประมาณ 20-22% เท่านั้น
ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของระดับราคาขาย อาจจะมาจากการที่กลุ่มผู้ซื้อในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตลงไป มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาถึงรายได้ และการหมุนเวียนเงินของผู้ประกอบการ
ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะลดสัดส่วนของโครงการราคาไม่แพงลง แล้วมาเปิดขายโครงการที่มีราคาขายสูงขึ้น เพียงแต่จำนวนก็ไม่ได้มากมายนัก ปี 2567 น่าจะเป็นปีแรกที่สัดส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมีมากขึ้น เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ โดยเริ่มเห็นทิศทางในการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นแล้วในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2566
คอนโดฯ เปิดใหม่ยอดขายลดลง
อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 มีทิศทางที่ต่ำลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากความเชื่อมั่นของคนไทยที่ยังคงกังวลกับภาวะเศรษฐกิจต่อเนื่อง และหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 มีราคาขายที่ค่อนข้างสูง คือ ส่วนใหญจะมีราคาขายมากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมีผลให้กลุ่มผู้ซื้อมีจำนวนที่ลดลง
ทั้งนี้เพราะผลต่อเนื่องจากปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มมากขึ้น และปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคาร โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนคอนโดมิเนียมราคาสูงมากขึ้น
ความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาว ยังเป็นเรื่องที่สร้างความกังวลใจให้กับคนไทยจำนวนมาก ดังนั้น การสร้างภาระระยะยาวอย่างการซื้อที่อยู่อาศัย อาจจะเป็นทางเลือกที่ไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนในช่วงนี้
นอกจากนี้ การขอสินเชื่อธนาคารที่มีความเข้มงวดในการพิจารณามาก ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามให้ความรู้ และเตรียมความพร้อมผู้ซื้อตั้งแต่ช่วงแรกที่เข้าไปชมโครงการ
ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายมีการให้ผู้ที่สนใจซื้อลองทำเรื่องขอสินเชื่อธนาคารกับเจ้าหน้าที่ของทางธนาคารที่ประจำที่โครงการเลย เพื่อจะได้รู้ว่าลูกค้ารายนี้สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้หรือไม่ก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย อีกทั้งยังเป็นการให้ความรู้ และเตรียมความพร้อมให้กับผู้ที่สนใจซื้อโดยตรง
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- คอนโดมิเนียมราคาแพงเริ่มฟื้น คาดปี 67 ระดับราคากว่า 2.5 แสนบาท/ตร.ม. เพิ่มสูงขึ้น
- ส่องดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 ยังกังวลปัจจัยลบ
- เศรษฐกิจฟื้นช้า-ดอกเบี้ยสูง ปัจจัยท้าทายตลาดอสังหาฯปี 67
ติดตามเราได้ที่
- เว็บไซต์: https://www.thebangkokinsight.com/
- Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokInsight
- X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight
- Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/
- Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yxg
