COLUMNISTS

จับตาการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ราคาที่ดินพุ่งรอ

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก อาจจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรมากนักในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) ขณะที่สายสีส้มตะวันออก คอนโดพรึ่บ -ราคาที่ดินพุ่ง

พื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรี ซึ่งน่าจะมีโอกาสในการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด ก็ได้รับการกำหนดในผังเมืองรวมให้มีศักยภาพสูงที่สุดอยู่แล้ว มี FAR เท่ากับ 8 – 10:1 มาตั้งแต่ผังเมืองฉบับปี 2556 อยู่แล้ว ซึ่งมีที่ดินบางแปลงกำลังพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสอยู่ในปัจจุบัน

รถไฟฟ้าสายสีส้ม

เช่น อาคารเจอาร์เค ทาวเวอร์ ของตระกูลจุฬางกูร และที่ดินตลาดเฉลิมลาภเดิมตรงแยกถนนเพชรบุรีกับถนนราชประสงค์ ที่ทางบริษัท เอส.พี.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในเครือแพลทินัมได้รับสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีไปจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสที่มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก

การเปลี่ยนแปลงหลาย ๆ อย่างกำลังจะเกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ทั้งฝั่งตะวันออก และฝั่งตะวันตก เพียงแต่รูปแบบของการเปลี่ยนแปลง ความเร็วหรือช้าอาจจะแตกต่างกันในแต่ละทำเล บางทำเลอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว เพราะสามารถพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมได้ทันที

ในขณะที่บางทำเล อาจจะต้องรอความชัดเจนในเรื่องของผังเมืองก่อนที่จะดำเนินการใด ๆ บนที่ดิน หรือแม้แต่ก่อนที่จะซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ก็ตาม

โครงการที่อยู่อาศัยในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในระดับหนึ่ง โดย ณ สิ้นปี 2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมใหม่ตั้งแต่ปี 2552 รวมแล้วประมาณ 13,290 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา โครงการส่วนใหญ่กระจายอยู่ตามแนวถนนรามคำแหงในพื้นที่ที่เป็นชุมชนดั้งเดิม

คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ 4 0
สุรเชษฐ กองชีพ

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงเริ่มเปลี่ยนแปลงไปโดยในช่วงปี 2557 เป็นต้นมา มีผู้ประกอบการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และผู้ประกอบการเริ่มเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในปี 2559 เป็นต้นมา หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่มากนักในช่วงระหว่างปี 255732558

แต่เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม มีความคืบหน้าเป็นรูปธรรม และมีกำหนดเปิดให้บริการที่ชัดเจน ผู้ประกอบการจึงมั่นใจและเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด

โดยในปี 2560-2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 10,160 ยูนิตมากที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมาก ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปี 2561 มากถึงประมาณ 4,791 ยูนิตหรือกว่า 92% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2561

อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงก็ค่อนข้างสูง เพราะมีอัตราการขายที่มากกว่า 85% แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2560 เป็นต้นมาจะมีอัตราการขายที่ประมาณ 80% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2560 คือ 12,731 ยูนิต ซึ่งถือว่าได้รับการตอบรับที่ดี

ทั้งนี้ อาจเป็นเพราะหลายโครงการมีราคาขายไม่สูงมากนัก บางโครงการเริ่มต้นที่ประมาณ 6 หมื่นบาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ก็มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,500 ยูนิตรอเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางสายสีส้ม และสายสีเหลือง

สีส้ม

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่มากกว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากขึ้น ก่อนหน้านี้ กลุ่มเดอะมอลล์มีการรื้อทิ้งศูนย์การค้าเดิมของตนเองที่เปิดให้บริการมายาวนาน เพื่อพัฒนาใหม่ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของที่ดินที่เพิ่มขึ้น จากการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก

นอกจากนี้ ยังมีโรงแรมและอาคารสำนักงานใหม่ของกลุ่ม UHG ที่จะพัฒนาบนที่ดินเช่าจากกลุ่มเดอะมอลล์ รวมไปถึงที่ดินหลาย ๆ แปลงที่อยู่ในระหว่างการเจรจาระหว่างเจ้าของที่ดิน และผู้ประกอบการ แต่อาจจะชะงักไปในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 3,000-4,000 ยูนิตในช่วง 1-2 ปีนี้ อีกทั้งราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ในช่วง 5 หมื่น-2 แสนบาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินตามแนวถนนรามคำแหง แต่ในตอนนี้ราคาเริ่มต้นคงต้องมีไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา

สำหรับที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย มีราคาขายไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว เพราะการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ยังมีส่วนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครด้วย เนื่องจากร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครที่มีการเปิดเผยออกมามีการปรับศักยภาพในการพัฒนาที่ดินตลอดแนวสายสีส้มตะวันออก โดยเฉพาะตามแนวถนนรามคำแหงให้สูงขึ้น มีผลให้พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่