COLUMNISTS

เกาะติดรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออกเปลี่ยนแปลงชัด คอนโดฯใหม่ผุดพรึ่บ

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

การก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) เสร็จเกือบ 100% แล้ว รอคอยเพียงการเปิดให้บริการแบบเป็นทางการเท่านั้น ส่วนเส้นทางสายสีส้มตะวันตก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-บางขุนนนท์) ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างอย่างเป็นทางการ

ปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกยังไม่ได้เปิดให้บริการ ซึ่งคาดว่าคงต้องรอความชัดเจนในเรื่องของผู้ให้บริการการเดินรถไฟฟ้าตลอดทั้งเส้นทาง ซึ่งรวมไปถึงสายสีส้มตะวันตก จึงจะสามารถเปิดให้บริการได้

สายสีส้มช่วงตะวันออก

แต่ว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก มีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก โดยที่เห็นได้ชัดเจนคือ มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ไปจนถึงสถานีลำสาลี และที่สถานีมีนบุรีซึ่งเป็นสถานีปลายทาง ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลย

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี

คอนโด

ที่มา: พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ

10 กว่าปีก่อนหน้านี้ เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่ช่วงต้นถนนรามคำแหง ซึ่งเป็นชุมชนขนาดใหญ่ และมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ 2 แห่งในพื้นที่รวมไปถึงยังเป็นแหล่งงานสำคัญ และยังสามารถเดินทางเข้ากรุงเทพมหานครชั้นในได้สะดวก

นอกจากนี้ พื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ ก็เป็นอีก 1 ทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ เพราะปัจจัยบวกจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และไม่ไกลจากถนนรัชดาภิเษกซึ่งมีอาคารสำนักงานอยู่จำนวนมาก

ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมบ้างแต่ก็น้อยมาก เมื่อเทียบกับพื้นที่สายสีส้มตะวันออก เพราะบางพื้นที่ของสายสีส้มตะวันตกไม่สามารถพัฒนาอะไรขึ้นมาได้แล้ว เนื่องจากมีการพัฒนาเต็มพื้นที่มานานแล้ว และบางส่วนเป็นพื้นที่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หน่วยงานราชการ และพื้นที่อนุรักษ์แต่ก็ยังสามารถหาพื้นที่พัฒนาได้อยู่

สุรเชษฐ กองชีพ 1
สุรเชษฐ กองชีพ

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มาต่อเนื่อง โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา ซึ่งเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหง ไล่ไปจนถึงตลาดมีนบุรี ซึ่งส่งผลให้คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกอยู่ที่ประมาณ 36,557 ยูนิต และขายไปแล้วประมาณ 90% เพราะโครงการเปิดขายใหม่ลดลงในช่วงปี 2564 – 2565

อีกทั้งการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ ตามแนวเส้นทางที่เห็นทิศทางการเปลี่ยนแปลงแล้ว โดยเฉพาะพื้นที่ตรงที่เป็นจุดตัดหรือสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง

พื้นที่รอบ ๆ มหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งมีความเป็นชุมชนมายาวนาน ศักยภาพในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ตั้งแต่ฉบับปี 2556 จนถึงฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีการกำหนดให้เป็นผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งมี FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินมากถึง 7 : 1

พื้นที่ดังกล่าว ณ ปัจจุบันอาจจะยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่มากนัก ไม่เหมือนกับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าลำสาลี และมีนบุรี มีการเพียงรื้อถอนเดอะมอลล์ สาขารามคำแหงทั้ง 2 สาขาออกไปเพื่อก่อสร้างขึ้นมาใหม่ให้องรับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น และเพื่อให่สอดคล้องกับศักยภาพของที่ดินที่สูงขึ้นทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

พื้นที่ที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางที่การเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจนแน่นอนในอนาคต คือ พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีส้ม รวมไปถึงสายสีน้ำตาลในอนาคต

สายสีส้ม

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปลี่ยนให้เป็นผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.5) ซึ่งมี FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน 7 : 1 อาจจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงจากผังเมืองเดิม แต่ขยายพื้นที่ออกมาใหญ่กว่าผังเมืองฉบับเดิม (ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปี 2556)

อีก 1 พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ((ปรับปรุงครั้งที่ 4) คือ พื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก และสายสีชมพู ซึ่งผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปลี่ยนให้เป็นผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.5) ซึ่งมี FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินมากถึง 7 : 1 ซึ่งในผังเมืองรวมฉบับปี 2556 มี FAR เท่ากับ 6 และ 7

แต่ที่เปลี่ยนแปลงชัดเจน คือ พื้นที่สีแดงตามผังเมืองมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นมาก แต่ที่ต้องระวังในทุก ๆ พื้นที่ที่กล่าวไปแล้วคือ เรื่องของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมที่ปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ปัจจุบันพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ลำสาลีมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่หลายโครงการ และมีผู้ประกอบการหลายราย รอการประกาศเรื่องผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแบบเป็นทางการ เพราะพวกเขามีแผนจะพัฒนาโครงการประเภทอื่น ๆ ที่ไม่ใช่โครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะพื้นที่รอบสถานีไฟฟ้ามีนบุรี

พื้นที่อื่น ๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ก็มีการเปลี่ยนจากสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในผังเมืองรวมฉบับปี 2556 เป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางตลอดทั้งเส้นทาง เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะตามมาในอนาคต FAR ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) อาจจะไม่สูงมาก คือ 3.5 – 4.5 แต่ก็มากขึ้นเมื่อเทียบกับในอดีต

ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่จึงอาจจะยังต้องใช้เวลามากกว่าพื้นที่รอบ ๆ สถานรถไฟฟ้าลำสาลี และมีนบุรี

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่