จับตาอสังหาฯ กรุงเทพ ราคาที่อยู่อาศัยยังไม่ปรับขึ้น ผู้ประกอบการพยายามตรึงราคาดันยอดขาย ชี้โอกาสทองคนอยากมีบ้าน
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เปิดเผยว่า ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565-Powered by PropertyGuru DataSense ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บน DDproperty เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 2% จากไตรมาสก่อน หรือลดลง 5% จากปีก่อนหน้า
ทั้งนี้ เป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 ต่ำกว่าดัชนีราคาปี 2561 ซึ่งเป็นปีฐานถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคายังไม่กลับมาฟื้นตัวดีเท่ากับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจ
ขณะที่การทำงานออนไลน์และเรียนออนไลน์ ที่กลายเป็นเรื่องปกติในปัจจุบัน ส่งผลให้บ้านเดี่ยวยังคงครองใจผู้บริโภคยุคนี้ โดยเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% ในไตรมาสที่ผ่านมา และเพิ่มถึง 21% จากปีก่อนหน้า
ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมทรงตัวจากไตรมาสก่อน โดยดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% จากปีก่อนหน้า ต่างจากดัชนีราคาคอนโดฯ ที่ลดลงถึง 3% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่า ช่วงนี้ผู้ซื้อยังคงให้ความสนใจที่อยู่อาศัยแนบราบที่มีความคุ้มค่าและพื้นที่ใช้สอยตอบโจทย์มากกว่า
ขณะเดียวกัน เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นในอนาคต ย่อมส่งผลให้โครงการรีเซลหรือโครงการมือสองซึ่งมีราคาถูกกว่า กลายเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเช่นกัน
ทั้งนี้ ความท้าทายที่ตลาดอสังหาฯ ไทยต้องเผชิญ ถือเป็นบททดสอบที่หลายฝ่ายต้องร่วมมือกันเพื่อข้ามผ่านอุปสรรคไปด้วยกัน เนื่องจากผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ความกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่และโรคฝีดาษลิง
นอกจากนี้ ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ รวมทั้งผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ทำให้ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบกันเป็นทอด ๆ ทั้งในฝั่งผู้บริโภค ผู้ประกอบการ และภาครัฐ ทำให้การซื้อ-ขายในตลาดอสังหาฯ ไม่กลับมาคึกคักได้ตามที่คาดการณ์ไว้
รายงานดังกล่าว ยังพบว่า แนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นถึง 20% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ อาจทำให้จำเป็นต้องชะลอการซื้อออกไปก่อน เนื่องจากต้องการหลีกเลี่ยงการเป็นภาระหนี้ผูกพันระยะยาว ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน กลายเป็นโอกาสของตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เห็นได้จากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นถึง 166% จากปีก่อนหน้า
ช่วงไตรมาส 3 ถือเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อม ก่อนที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น
ผนวกกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีทิศทางปรับขึ้นตามการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งจะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย รวมถึงการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ของธนาคาร/สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่ท้าทายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคไม่น้อย
ด้านผู้ประกอบการุวรเร่งกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ด้วยการแข่งจัดโปรโมชันสุดคุ้ม หรือตรึงราคาให้นานที่สุดเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนหาบ้านยุคนี้
พร้อมกันนี้ ยังมีปัจจัยบวกที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ทำให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายของปีนี้ที่เอื้อให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่แพงเกินไป
อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคกว่า 3 ใน 5 (63%) ต้องการให้ภาครัฐมีมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง
ขณะที่ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (59%) คาดหวังว่าภาครัฐจะปรับระเบียบข้อบังคับ ที่ช่วยให้เข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น ดังนั้น มองว่าภาครัฐยังคงต้องกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยให้มากขึ้นด้วยการออกมาตรการต่าง ๆ เพิ่มเติม เพื่อเพิ่มความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค กระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น และช่วยขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้ไวขึ้น
ส่วนกรณีที่กระทรวงมหาดไทย เตรียมออกประกาศกฎกระทรวงเพื่อกำหนดเงื่อนไขให้ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดสามารถซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้บนเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่นั้น หากมีการประกาศใช้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ แนวราบเติบโตเพิ่มขึ้นอีกด้วย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- มองทิศทาง ‘หุ้นอสังหาฯ’ ครึ่งปีหลังยังท้าทาย
- ราคาที่ดินเปล่ายังขยับต่อเนื่อง พร้อมเปิด 5 ทำเลทองราคาพุ่งแรง!
- ส่องคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้าน ราคาที่ดินกดดันโครงการใหม่ลดลง ‘เสนา’ มาแรง
