COLUMNISTS

ส่องคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้าน ราคาที่ดินกดดันโครงการใหม่ลดลง ‘เสนา’ มาแรง

กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
427

ก่อนหน้านี้หลายปี ยังสามารถเห็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิตได้บ้าง ในกรุงเทพมหานคร แต่ด้วยการเปลี่ยนแปลงหลาย ๆ อย่างที่มีผลต่อศักยภาพของที่ดิน ซึ่งมีผลต่อเนื่องไปถึงราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าต่าง ๆ รวมไปถึงการเปิดให้บริการของถนนเส้นทางใหม่ ๆ และการซื้อขายที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์กันอย่างต่อเนื่องทั่วกรุงเทพมหานคร มีผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตจึงมีจำนวนลดลงทุกปี

คอนโดราคาต่ำ

อาจจะยังมีผู้ประกอบการเปิดขายโครงการในระดับราคานี้บ้างในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่เปิดขายในทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอกหรือในจังหวัดปริมณฑลนอกกรุงเทพมหานคร

ผู้ประกอบการหลายราย เลือกซื้อที่ดินในทำเลที่อยู่ชานเมืองกรุงเทพมหานคร หรือในทำเลที่ไกลออกไปในจังหวัดปริมณฑล เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต

ทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ ยังคงเป็นทำเลที่อยู่ไกลจากถนนเส้นทางหลัก ซึ่งเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครโดยตรง เช่น ถนนพหลโยธิน ถนนราชพฤกษ์ ถนนบางนา-ตราด ถนนสุขุมวิท ถนนเพชรเกษม เป็นต้น

หรือเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในซอย ถนนสายรองที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลัก แต่ว่าไม่ไกลจากสถาบันการศึกษา โรงงาน หรือนิคมอุตสาหกรรม เพื่อเป็นการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

กลุ่มเป้าหมายของโครงการในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะแตกต่างจากคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สูงกว่า รูปแบบของโครงการไม่เน้นที่ความหรูหรา แต่ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ได้แตกต่างจากโครงการราคาแพง ในแง่ของความสะดวกสบายและครบครัน เพียงแต่คงไม่สวยงาม หรือเพียงพอเมื่อเทียบกับโครงการที่มีราคาสูงกว่า

สัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิตในแต่ละพื้นที่

คอนโด
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต โดยยูนิตส่วนใหญ่ในโครงการมีราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท เปิดขายทั้งในกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑลรวมแล้วประมาณ 59,650 ยูนิต (ข้อมูล ณ เดือนกันยายน พ.ศ.2564) โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครประมาณ 40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

ทั้งนี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยถ้าเป็นโครงการที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จะเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก หรือถ้าเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า จะเป็นพื้นที่ในซอยที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลัก ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในระยะที่เกินกว่า 1 กิโลเมตรขึ้นไป

นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เกือบ 100% เป็นอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตรหรือประมาณ 7 – 8 ชั้น ทั้งด้วยข้อจำกัดในเรื่องของผังเมือง กฎหมาย และต้นทุนในการก่อสร้าง

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต มีทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ถ้าไม่นับการเคหะแห่งชาติ ที่มีทั้งบ้านเอื้ออาทรในรูปแบบเดิม และโครงการรูปแบบทันสมัยในชื่อ “เดอะเอ็นเอชเอ” แล้ว ก่อนหน้านี้อาจจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง พฤกษา เรียลเอสเตท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดขายโครงการในระดับราคานี้กันหลายโครงการ

คอนโด1

แต่ถ้าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กลายเป็นผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการในระดับราคานี้ มากกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ไปแล้ว เพียงแต่จำนวนยูนิตอาจจะไม่มากเทียบเท่าพฤกษาฯ และแอล.พี.เอ็น. ที่มีโครงการขนาดใหญ่ซึ่งมีจำนวนยูนิตต่อ 1 โครงการ หลักพันหรือหลักหมื่นยูนิต

โดยโครงการของเสนาฯ จะมีจำนวนยูนิตที่น้อยกว่าชัดเจน และมีทำเลที่ค่อนข้างหลากหลายกว่า กระจายไปหลายทำเลมากกว่า แต่ที่น่าสนใจ คือ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ตั้งเป้าจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ในปี 2564 ทั้งหมด 8 โครงการ

หากรวมกับที่เปิดขายมาแล้วก่อนหน้านี้ สิ้นปี 2564 เสนาฯ จะก้าวขึ้นมาติด 1 ใน 3 ในตลาดคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ในเรื่องของจำนวนยูนิตทันที

ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เสนาฯ เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตมากที่สุด จึงสามารถนับได้ว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเสนาฯ เป็นอันดับที่ 1 ในตลาดคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทอย่างแท้จริง

ผู้ประกอบการรายกลาง หรือรายเล็ก ที่โดดเด่นในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคานี้อีกราย คือ รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่มีโครงการระดับราคานี้หลายโครงการ ในกรุงเทพมหานคร และปิดการขายได้หมดในเวลารวดเร็วด้วย

คอนโด2

รายเล็กอื่น ๆ เช่น วิถีไทย เรียลเอสเตทที่มีโครงการขนาดเล็กไม่เกิน 80 ยูนิตในหลายทำเลในเขตปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร ผู้ประกอบการรายใหญ่อีกรายที่ให้ความสนใจตลาดคอนโดมิเนียมในราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท คือ แสนสิริ

แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต จะได้รับความสนใจ และสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดขายไม่นาน ซึ่งสามารถพูดได้ว่า เรื่องของการขายไม่ใช่ปัญหาหรืออุปสรรค ในการพัฒนาโครงการระดับราคานี้

แต่ปัญหาและอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการระดับราคานี้ คือ เรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มผู้ซื้อในโครงการระดับราคานี้ ที่ส่วนหนึ่งติดปัญหาไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ เพราะมีปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือน หรือหนี้สินส่วนบุคคล และขาดความเข้าใจในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร ไม่มีการเตรียมตัว หรือไม่เคยรับรู้มาก่อนว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนั้นฝั่งของผู้ซื้อต้องมีค่าใช้จ่ายใด ๆ บ้าง

เรื่องเหล่านี้มีผู้ประกอบการบางรายเข้าไปทำความเข้าใจ หรือให้ความรู้ได้ตั้งแต่ช่วงแรก ๆ ที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะสุดท้ายแล้ว ยิ่งผู้ซื้อขอสินเชื่อธนาคารได้มากรายเท่าไหร่ ฝั่งของผู้ประกอบการก็จะได้รับผลประโยชน์ตรงนั้นมากเท่านั้น

ผู้ประกอบการบางรายที่ไม่ตระหนักถึง หรือคาดไม่ถึงในเรื่องเหล่านี้ อาจจะมีปัญหาในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ได้

อ่านข่าวเพิ่มเติม