“EIC” ประเมินตลาดที่อยู่อาศัย 2565 ฟื้นตัวช้า ๆ ตามกำลังซื้อผู้บริโภค แนะผู้ประกอบการปรับตัวสถานการณ์
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัว หลังชะลอตัวต่อเนื่องจากการระบาดของโควิด-19
ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงเป็นกลุ่มที่นำตลาด ขณะที่ตลาดคอนโดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว โดยมีรายละเอียดดังนี้
ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล
การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงมกราคม-กุมภาพันธ์ 2565 หดตัวน้อยลง จากกลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวบ้านแฝดที่ฟื้นตัวได้ดี ขณะที่คอนโดมือหนึ่งยังชะลอตัว
ขณะที่หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงมกราคม-เมษายน 2565 ฟื้นตัวดีขึ้น จากกลุ่มแนวราบที่เริ่มมีการเปิดตัวมากขึ้นตามแผนของผู้ประกอบการ ซึ่งจะมีการทยอยเปิดตัวออกมาเป็นจำนวนมากในปีนี้ รวมถึงกลุ่มคอนโดที่ทยอยเปิดโครงการเพิ่มขึ้น หลังจากซบเซาต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562
ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด
ที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ แต่ยังถูกจำกัดจากหลายปัจจัยทั้งจากกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังมีความไม่แน่นอน
อีกทั้ง การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และการลงทุนก็ยังมีความไม่แน่นอนสูง ท่ามกลางหน่วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการระบายอยู่มาก
อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวดีขึ้น จากการฟื้นตัวของกลุ่มแนวราบและฐานที่ต่ำในปี 2564 แต่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19
บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด
อสังหาฯ 2 กลุ่มนี้ ยังเติบโตได้ต่อเนื่องตามความต้องการของกลุ่มซื้อเพื่อผู้อาศัย หรือเรียลดีมานด์ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดกลางถึงบน ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มาก
นอกจากนี้ ยังเป็นผลมาจากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค จากผลกระทบของ โควิด-19 ที่ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น โดยบ้านเดี่ยวยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง
ส่วนกลุ่มบ้านแฝด ก็ยังคงได้รับความนิยม โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง ทั้งในด้านความคุ้มค่าของราคา ฟังก์ชัน และพื้นที่ใช้สอย
ทาวน์เฮาส์
ตลาดทาวน์เฮาส์ เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ตามความนิยมของผู้ซื้อส่วนใหญ่ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่อาจไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดได้ ด้วยกำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ทาวน์เฮาส์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางถึงชั้นนอกที่ราคาไม่สูง และอยู่ไม่ไกลแนวรถไฟฟ้าหรือทางด่วนมากนัก มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น
คอนโดมิเนียม
กลุ่มคอนโดฯ เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ส่วนหนึ่งจากฐานที่ต่ำ และการระบายสต็อกต่อเนื่อง แต่ด้วยหน่วยเหลือขายสะสมที่แม้ลดลงแต่ยังอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ตลาดคอนโดยังฟื้นตัวได้อย่างจำกัด
อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวจะชัดเจนมากขึ้นในระยะกลาง หลังจากหน่วยเหลือขายสะสมเริ่มลดลง โครงการใหม่ขนาดใหญ่ที่กลับมาเริ่มก่อสร้างในปัจจุบันเริ่มทยอยสร้างเสร็จ และการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ
ส่องปัจจัยบวก-ลบ ตลาดที่อยู่อาศัย 2565
ทั้งนี้ ภาพรวมการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ยังเป็นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีประเด็นความท้าทายที่ต้องจับตามอง ทั้งอัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้นมาก ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดแนวราบ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม
การที่อัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้นมาก กระทบต่อกำลังซื้อ ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น จากทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม
การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดแนวราบ จากการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม หลังปรับลดการจัดเก็บลง 90% ในปี 2564 ส่งผลให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินที่มี NPA สูง ต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น
EIC มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย อาจปรับกลยุทธ์รับมือควาท้าทายดังกล่าว โดยกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้า และยังมีข้อจำกัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ และเน้นความคุ้มค่า
อีกทั้ง การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในช่วงเริ่มฟื้นตัว ผู้ประกอบการยังอาจต้องเน้นเปิดโครงการในทำเลที่มีอัตราดูดซับสูง พัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อปิดการขายได้เร็วมากขึ้น
ขณะที่โครงการแนวราบยังต้องเน้นเปิดเป็นเฟส รวมถึงผู้ประกอบการอาจต้องเริ่มนำเอาเทคโนโลยีมาช่วยในด้านการก่อสร้าง เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพ และลดต้นทุนการก่อสร้างและการบริหารจัดการ จะช่วยบรรเทาผลกระทบจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน และต้นทุนแรงงานปรับตัวสูงขึ้น
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- อานิสงส์ ปลดล็อก LTV เปิดประเทศ ตลาดที่อยู่อาศัย ส่งสัญญาณฟื้นตัวปี 2565
- สำรวจยอดขาย ‘9 หุ้นอสังหาฯ’ ชั้นนำ เติบโตเท่าไหร่?
- วัดดัชนีอสังหาฯ อาเซียน คนพร้อมมีบ้านมากแค่ไหนในยุคโควิด
