มาตรการ LTV ทำลายตลาดที่อยู่อาศัย ศุภาลัย โต้ ธปท. โชว์ข้อมูลสวนทาง ภาพรวมยอดขายอสังหาฯ หดตัวรุนแรง ต่อเนื่อง หลังใช้มาตรการ LTV
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า มาตรการ LTV ที่ประกาศใช้อย่างเข้มงวดตั้งแต่เดือนมกราคม 2562 ส่งผลให้อัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ลดลงต่อเนื่อง จนกล่าวได้ว่า มาตรการ LTV ทำลายตลาดที่อยู่อาศัย มาตั้งแต่ปี 2562 ต่อเนื่องถึงปีนี้
ทั้งนี้ สืบเนื่องจาก เมื่อประมาณต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้แถลงว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ยังคงเพิ่มในอัตราประมาณ 4-5% ปีต่อปี หรือยังคงขยายตัวได้ ซึ่งแสดงว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังดีอยู่ จึงไม่มีความจำเป็นต้องยกเลิกมาตรการ LTV
แต่จากข้อมูลภาวะที่อยู่อาศัย สะท้อนว่า ข้อมูลจริงเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม โดยพบว่า ทั้งการปล่อยสินเชื่อ และยอดขายที่อยู่อาศัย ลดลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2562 หลังการประกาศใช้มาตรการ LTV
เห็นได้จากตัวเลขในปี 2555 – 2556 ที่ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม มีอัตราการขายสูงกว่า 40% ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับ อัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว จะเห็นว่าอยู่ที่ประมาณ 10% ตลอดช่วงปี 2556 – 2557 แสดงว่า การขาย จะมาก่อนการขอสินเชื่อ และจะเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกรณีอาคารชุด
ดังนั้น จึงไม่เห็นด้วยกับข้อมูลของ ธนาคารแห่งประเทศไทย ที่แถลงว่า อัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ 4-5% ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังดีอยู่ เพราะว่าอัตราการขายในปี 2563 ลดลงมาอย่างรุนแรงจาก 31% ในปี 2562 เหลือเพียงสูงกว่า 20% เล็กน้อยเท่านั้น
ขณะที่ ข้อมูลจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า มาตรการ LTV หรือ หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย เป็นเกณฑ์ที่กำหนดวงเงิน ที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ กำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไร โดย ย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน
ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้าน
หลักการสำคัญ ของ มาตรการ LTV คือ การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ของการกู้สินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ให้เข้มขึ้น เพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้น สำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนที่ผ่อนบ้าน 2 หลังพร้อม ๆ กันหรือกู้ซื้อบ้านที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ธปท. มีการติดตาม และประเมินสถานการณ์ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง หลังบังคับใช้มาตรการ LTV ใหม่เมื่อเดือนเมษายน 2562
ที่ผ่านมา ธปท. ได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมไปแล้ว เมื่อเดือนสิงหาคม 2562 โดยกรณีผู้กู้ร่วมในสัญญาแรก หากไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้น จะยังไม่นับจำนวนสัญญา จนเมื่อมาทำสัญญากู้ซื้อบ้านของตัวเอง จึงเริ่มนับจำนวนสัญญา สอดคล้องกับหลักการของ ธปท. ที่ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
นอกจากนี้ ในเดือนมกราคม 2563 ธปท. ได้มีการปรับเกณฑ์เพิ่มเติมอีกครั้ง เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สรุปสาระสำคัญได้ ดังนี้
1. กรณีซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ผ่อนปรนให้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้านสำหรับใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย เช่น การซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เนื่องจากที่ผ่านมาพบว่า มีคนที่กู้ยืมสินเชื่อส่วนบุคคลที่ดอกเบี้ยสูง มาใช้สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้
2. กรณีซื้อบ้านหลังที่ 2
ผ่อนปรนให้วางดาวน์ขั้นต่ำที่ 10% หากผ่อนหลังแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป (จากเดิมต้องผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปี) เพื่อตอบโจทย์ประชาชนกลุ่มที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังและมีวินัยในการผ่อนชำระมาแล้วระยะหนึ่ง
3. ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุน ที่สถาบันการเงินต้องดำรง สำหรับการปล่อยกู้ ให้แก่ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้เพื่อสร้างบ้าน บนที่ดินที่ปลอดภาระหนี้ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงิน ปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ภาษีที่ดิน แอลทีวี แรงซื้อต่างชาติหาย ทุบ อสังหาฯ กระอัก
- ผ่อนปรน ‘แอลทีวี’ แทบไม่เห็นผล ‘บ้าน’ ได้ประโยชน์มากกว่า ‘คอนโดฯ’
- ‘แอลทีวี’ สะเทือนไม่หยุด ‘คอนโดใหม่’ ลดวูบ เร่งระบายสต็อกเก่า
