Business

ภาษีที่ดิน แอลทีวี แรงซื้อต่างชาติหาย ทุบ อสังหาฯ กระอัก

ภาษีที่ดิน แอลทีวี แรงซื้อต่างชาติหาย ล้วนเป็นปัจจัยลบรุมเร้าอสังหาฯ ฟื้นยาก วอนรัฐงัดมาตรการเยียวยาด่วน ก่อนสต็อกท่วมคลาด ภาวะไร้แรงซื้อ แบงก์เข้มสินเชื่อ

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ตกอยู่ในสภาวะย่ำแย่ เริ่มมาตั้งแต่การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ควบคุมการปล่อยสินเชื่อ ผ่านมาตรการแอลทีวี ตามด้วยการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2512 หรือ ภาษีที่ดิน ซ้ำด้วยวิกฤติไวรัสโควิด-19 ที่ทำให้กำลังซื้ออสังหาฯ ทั้งผู้ซื้อในประเทศ และแรงซื้อต่างขาติ หดหายไป

ภาษีที่ดิน

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในวันนี้ จึงอยู่ในภาวะ “สต็อกบาน” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ครองสัดส่วนใหญ่ถึง 88% จากจำนวนอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยในตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกเดิม เพื่อสร้างสภาพคล่อง และชะลอการเปิดโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังพบว่า ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียม เริ่มหันเหไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น

ปัญหาที่เกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีการคาดการณ์ว่า กว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวเท่ากับช่วงก่อนเกิดโควิดึ19 จะต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 2-3 ปีเลยทีเดียว

จูงใจธนาคารปล่อยสินเชื่อง่ายขึ้น

นอกจากนี้ ความเดือนร้อนที่เกิดขึ้นยังสะท้อนได้จากการที่ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสมาคมต่างๆ ด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้นำเสนอข้อมูลผลกระทบในตลาด ต่อพลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงกลาโหม โดยขอให้รัฐบาลเข้ามาช่วยเยียวยาโดยด่วน

ประเด็นเร่งด่วน ที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เสนอคือ การออกมาตรการกระตุ้นการบริโภคของผู้บริโภคภายในประเทศ ทั้งในส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัย การซื้อเพื่อการลงทุน และลงทุนบ้านให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย

รวมทั้งมาตรการของภาครัฐในเรื่องของภาษี และมาตรการของภาคการเงิน ในเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ และอัตราดอกเบี้ย โดยมองว่า นอกเหนือจากการออกมาตรการทางการเงินที่ช่วยผู้บริโภคแล้ว สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งคือ ควรหาวิธีการจูงใจธนาคารต่างๆ ให้มีความต้องการ  “อยากปล่อยสินเชื่อ” เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย มีช่องทางในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ และสามารถเข้าถึงเงินกู้ได้

หากเจาะลึกเฉพาะเรื่อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2512 ที่เริ่มขึ้นในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ผู้ที่ได้รับผลกระทบในแง่ของการต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น จะเป็นกลุ่มที่ถือครองที่ดิน ที่ยังไม่มีการใช้ประโยชน์อยู่ในมือจำนวนมาก ซึ่งส่วนหนึ่งคือ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่ตุนที่ดินไว้เพื่อพัฒนา เพราะหากไม่สามารถระบายออกได้ภายใน 3 ปีตามที่กฎหมายกำหนด จะส่งผลให้ต้องเสียภาษีเพิ่มสูงขึ้นทันที

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่ม สถาบันการเงิน ที่ถือทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) ไว้จำนวนมาก จะได้รับผลกระทบเช่นกัน ทำให้ต้องเร่งระบาย NPA ซึ่งจากการประเมินภาพรวมพบว่า มี NPA คงค้างในระบบธนาคารพบว่ามีมูลค่ามากกว่า 2 แสนล้านบาท

ไม่นับรวมทรัพย์ที่อยู่ในมือบริษัทบริหารสินทรัพย์ (เอเอ็มซี) จากปริมาณทรัพย์คงค้างในระบบ ทั้งที่อยู่ในมือของธนาคาร เมื่อนับรวมกับทรัพย์ใหม่และทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการขายและก่อสร้างจากบริษัทอสังหาฯ ซึ่งช่วงที่ผ่านมา ต่างเร่งระบายสต๊อกออกให้เร็วที่สุด

ผู้ประกอบการแห่ระบายสต็อก 

จากสถานการณ์ตลาดที่เกิดขึ้น ทำให้จะได้เห็นการเร่งระบายทรัพย์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน และคอนโดมิเนียม ออกสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้เกิดการแข่งขันราคากันอย่างรุนแรง ซึ่งแม้จะส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ แต่จะส่งผลเสียต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในแง่โครงสร้างราคา และสภาพคล่องที่อาจลดลง

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัล- แทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ปี 2563 เป็นปีแรกที่ผู้บริโภคต้องเจอกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ที่จะมีผล 100% ในปี 2564 หลังจากปีนี้ รัฐบาลมีมาตรการเยียวยาลดหย่อนเพื่อบรรเทาผลกระทบจากโควิด-19

อีกกลุ่ม ที่จะได้รับผลกระทบคือ ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เพราะหากโครงการพัฒนามาแล้ว 3 ปียังขายไม่หมด หรือยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทันที ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อลดภาระภาษี

นอกจากนี้ ภาษีที่ดินฯ ยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญ ที่มีผลต่อเนื่องไปยังภาคการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายหรือเช่าทุกประเภท เพราะผู้ประกอบการต้องคำนวณว่า หากพัฒนาโครงการออกมาขาย ต้องพยายามปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ภายใน 3 ปี เพื่อป้องกันการแบกรับภาษี

วอนลดภาษีที่ดินสำหรับคนที่จะสร้างบ้าน

ด้าน นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายก สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า ภาษีที่ดิน จะส่งผลกระทบต่อผู้ที่ถือครองที่ดิน ที่ไม่ได้ใช้ให้เกิดประโยชน์ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับสร้างบ้านเช่นกัน เนื่องจากขณะนี้ ยังมีที่ดินว่างเปล่าไม่น้อยกว่า 120 ล้านตารางเมตร

ขณะที่ในจำนวนนี้กว่า 50% อยู่ใน 10 เขตหลักที่เป็นพื้นที่สำหรับสร้างบ้านเอง แต่อาจยังไม่มีความพร้อม หรือยังไม่ได้ตัดสินใจ ซึ่งการประกาศใช้ภาษีดิน อาจส่งผลให้คนกล่มนี้ ตัดสินใจขายที่ดิน แทนการสร้างบ้าน เพราะกลัวต้องจ่ายภาษีเพิ่มสูงขึ้น

ดังนั้น สมาคมฯ จึงเสนอรัฐบาล ขอมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน ผ่านมาตรการลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดา 2% ของค่าปลูกสร้างบ้านแต่ไม่เกิน 100,000 บาท ในเวลา 5 ปีสามารถนำไปลดหย่อนเฉลี่ยเท่าๆกัน ของรอบบัญชีภาษี และ มาตรการยกเว้นภาษีที่ดินให้ผู้มีที่ดินเปล่าไว้สำหรับปลูกสร้างบ้าน สำหรับบ้านหลังแรกหรือคนที่ไม่เคยมีบ้านเลย ไม่เกินคนละ 200 ตารางวา

ด้านข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีโครงการแนวราบและอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 151,993 หน่วย

เมื่อเข้าสู่ ครึ่งหลัง ปี2562 พบว่า มีอุปทานใหม่เข้าสู่ ตลาด 56,411หน่วย จึงมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย 1,714 โครงการ จำนวน 209,868 หน่วย โดยมีอุปทานเหลือขาย 175,754หน่วย มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท

สำหรับหน่วยเหลือขาย 1.7 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 6 หมื่นหน่วย สัดส่วน 30% ที่จะทยอยเสร็จในปลายปี 2563-2564 เป็นจุดที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ส่วนบางโครงการที่ยังไม่สร้างอาจจะมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารชุดเป็นสิ่งที่น่ากังวล เพราะมีหน่วยเหลือขายที่สูงถึง 1.9 หมื่นหน่วยที่รอการระบาย

แนะรัฐยกเลิกมาตรการที่ซ้ำเติมผู้ประกอบการอสังหาฯ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าห่วงคือปัญหาจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างสร้าง และยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้าสู่ตลาด ที่เป็น อาคารชุด หากมีอัตราการดูดซับชะลอตัว ที่จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ อสังหาฯ ขณะที่สถาบันการเงิน ก็ระมัดระวังอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯบางราย ยอมลดราคาสินค้าหรือเริ่มทำสงครามราคายอมลดกำไรหรือยอมขาดทุน ที่อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาดในที่สุด

สิ่งที่จะช่วยกระตุ้นตลาด และช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงในอนาคตอีก 3-6 เดือน ข้างหน้าคือ การช่วยเหลือในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อพยุงธุรกิจ เพื่อทำให้ไม่ต้องปลดพนักงาน รวมไปถึงการผ่อนคลาย หรือยกเลิกทุกมาตรการที่เป็นการซ้ำเติม สถานการณ์ให้ผู้ประกอบการ ขับเคลื่อนธุรกิจด้วยความยากลำบาก ทั้งการคุมเข้มสินเชื่อ (แอลทีวี) และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงกฎระเบียบอื่นๆ ตลอดจนการผ่อนคลายกฎระเบียบรองรับการลงทุนจาก ต่างชาติ

จะเห็นได้ว่า การระบาดของ โควิด-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้ว จากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และผลของมาตรการแอลทีวี ที่เริ่มในปี 2662 รวมถึงการจัดเก็บภาษีที่ดิน ซึ่งทั้งหมดนี้ เป็นปัจจัยลบ ที่คาดหวังให้ภาครัฐเข้ามาช่วยหาทางบรรเทา ก่อนที่จะหมดหนทางเยียวยา

อ่านข่าวเพิ่มเติม

Add Friend Follow
WANPEN PUTTANONT