Properties

‘แอลทีวี’ สะเทือนไม่หยุด ‘คอนโดใหม่’ ลดวูบ เร่งระบายสต็อกเก่า

หลังจากมาตรการแอลทีวีประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า จนถึงไตรมาส 3 ปี 2562 ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ โดยผลวิจัยจาก ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 24 โครงการ รวม 11,059 ยูนิต มูลค่าการพัฒนาประมาณ 46,660 ล้านบาท ลดลงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ถึง 51% แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78%

การเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสสองที่ผ่านมา เป็นเพราะผู้ประกอบการทุกรายต้องการเปิดขายและทำกิจกรรมทางการตลาดในช่วงไตรมาสที่ 3 แทนที่จะรอเปิดขายในไตรมาสสุดท้ายของปีซึ่งอาจจะส่งผลให้แผนการพัฒนาโครงการในภาพรวมทั้งปีไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

1 17

อย่างไรก็ตามพบว่าในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ลดลง และเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป จากที่เคยวางแผนไว้เมื่อต้นปีที่ผ่านมา หลังจากที่ชะลอการเปิดตัวลงในช่วงครึ่งปีแรกของปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดโดยเฉพาะหน่วยเหลือขายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่ยังเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลใจเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

โครงการคอนโดมิเนียมประมาณ 61% หรือ 6,477 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 หลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิตตั้งอยู่ในพื้นที่รอบรอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีคอนโดมิเนียมเพียง 158 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ) โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง พบว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนทำเลนี้เป็นจำนวนมากและยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายที่อยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่บนทำเลดังกล่าวในอนาคต

2 20

พื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี – กัลปพฤกษ์) ก็เป็นอีกทำเลในช่วงที่ผ่านมาที่อยู่ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณรอบๆสถานีบีทีเอสตลาดพลู พบว่าทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหม่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวเป็นจำนวนมาก และอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาและเปิดขายในอนาคตอีกกว่า 5,000 ยูนิต

คอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาที่เคยปิดการขายตั่งแต่ในช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกลับพบว่า มียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15 -20% ซึ่งยูนิตเหล่านั้นเกิดจากการทิ้งดาวน์หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการเพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้

6 5

อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดอยู่ที่ประมาณ 55,000 ยูนิตและกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส จึงต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเองทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น

3 11

ด้านอัตราการขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาสที่ที่ผ่านมาพบว่า แม้ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19% โดยพบว่าจากอัตราการขายเฉลี่ยโดยภาพรวมอยู่ที่ 45% หรือประมาณ 4,978 ยูนิต ยอดขายกว่า 68% เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ของผู้ประกอบการรายใหม่บางโครงการสามารถเปิดขายและปิดการขายอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส เนื่องจากราคาขายค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 126,530 บาทต่อตารางเมตรลดลงประมาณ 14.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา ประมาณ 61% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 40% หรือประมาณ 4,509 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา อยู่ในช่วงระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร

5 9

ที่น่าสนใจคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 – 200,000 บาท ต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดประมาณ 47% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ที่ผ่านมา รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในช่วงระดับกลาง ถึงกลาง – บน ในทำเลที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นช่วงระดับราคาที่เป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้า ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาออกมาเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา

ขณะที่ในช่วงไตรมาสสุดของปีคาดการณ์จะมีอุปทานเปิดขายใหม่อีกว่า 15,000 ยูนิตเข้ามาในตลาด เนื่องจากเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาในช่วงก่อนหน้าและผู้ประกอบการมีความจำเป็นที่จะต้องเปิดตัวให้ทันภายในปีนี้เพื่อไม่ให้กระทบกับแผนพัฒนาโครงการในปีต่อไปมากเกินไป

 

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

 

Avatar photo