อีไอซีวิเคราะห์ ผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด แนวราบจะได้ประโยชน์มากกว่าคอนโด
จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) หรือ แอลทีวี สำหรับผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย 3 กลุ่มหลัก คือ (1) สัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท (2) สัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท และ (3) สัญญาสองราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค. 2020 เป็นต้นไป รวมทั้งผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยงเพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรก
ทั้งนี้ไออีซีมองว่า กลุ่มหลักที่ได้รับประโยชน์จากการผ่อนปรนเกณฑ์ของ ธปท. คือ ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรก ซึ่งการผ่อนปรนช่วยให้ความสามารถในการซื้อบ้านมีมากขึ้น ผ่าน 2 ประเด็นสำคัญ คือ (1) เพดานของวงเงินสินเชื่อที่ได้รับมีมากขึ้น ซึ่งครอบคลุมไปถึงสินเชื่อที่ใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน และ (2) ต้นทุนของธนาคารพาณิชย์ (ธพ.) ที่ลดลงจากการสำรองเงินกองทุน ซึ่งมีโอกาสส่งผ่านไปสู่ผู้กู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ
สำหรับ 2 กลุ่มหลักที่คาดว่าจะได้ประโยชน์ คือ บ้านแนวราบ และบ้านระดับล่าง/กลาง-ล่าง
อย่างไรก็ดี ผลบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังมีจำกัด ผลจาก 4 ประเด็นสำคัญ
(1) การปรับเพดาน LTV ไม่ได้มีผลอย่างมีนัยต่อกลุ่มบ้านสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ขยายตัวสูงในช่วงก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย. 2019
(2) กำลังซื้อจากกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรลดลง ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2017-2018 โดยแนวโน้มราคาของคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง ทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนมีน้อยลง
(3) กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งคนไทยและต่างชาติที่อ่อนแอ ตามภาวะเศรษฐกิจทั้งไทยและเทศที่ชะลอตัวลง ความเชื่อมั่นที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และภาระหนี้ของครัวเรือนที่ยังสูง รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่า
(4) สถาบันการเงินยังมีแนวโน้มระมัดระวังการให้สินเชื่อของผู้กู้รายย่อย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้หนี้เสียของภาคครัวเรือนเพิ่มขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFI) ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มมากขึ้นต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
นอกจากนี้ ธพ. ยังต้องมุ่งเน้นการให้สินเชื่อสำหรับครัวเรือนอย่างมีความรับผิดชอบตามแนวทางปฏิบัติที่ ธปท. ได้ให้คำแนะนำ โดยเฉพาะการพิจารณารายได้คงเหลือของผู้กู้หลังจ่ายค่าผ่อนชำระหนี้ทุกประเภทกับ สง. ของตนเองและผู้ให้บริการอื่น (Residual Income) ซึ่งอาจมีผลต่อการพิจารณาการให้สินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ
อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFI) ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยต่อเนื่องจากปีก่อน เนื่องจากแนวนโยบายของภาครัฐที่ต้องการให้ SFI เข้ามาช่วยผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว เช่น มาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น
