ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ คาดปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบยังแรงไม่แผ่ว แนวโน้มขยับราคาเพิ่ม จับตาคอนโดฯ ดีมานด์ซื้อ-เช่า โตต่อเนื่อง จากมาตรการช่วยเหลือภาครัฐ-เปิดประเทศ
หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ต้องเผชิญความท้าทาย ทั้งจากภาวะสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ที่ส่งผลกระทบให้ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยบ้านแนวราบยังครองความนิยม ส่งผลให้ดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่าเติบโตต่อเนื่องในปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ เป็นผลมาจากปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ รวมทั้งการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อในประเทศให้กลับมามากขึ้น
ที่อยู่อาศัยแนวราบยังแรง
ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2566 พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 ปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 82 จุด แต่ลดลงจากปีก่อนหน้าอยู่ 3% และลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 (ก่อนการแพร่ระบาดฯ) ถึง 22%
เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวมีแนวโน้มดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 6% และเพิ่มขึ้นถึง 18% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ สวนทางกับทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลง 2% และลดลง 3% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ
ขณะที่ดัชนีราคาคอนโดฯ ยังทรงตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อเทียบกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ พบว่าลดลงถึง 16%
ส่วนทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ได้แก่ เขตทวีวัฒนา และเขตตลิ่งชัน ที่ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ส่งผลให้ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 16%
ตามมาด้วยเขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 7%ขณะที่เขตดินแดง, เขตหนองจอก, เขตหนองแขม และเขตพระโขนง เพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 6%
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า ยังตรึงราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจเช่า ท่ามกลางการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ลดลง 3% และลดลงถึง 14% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ
อย่างไรก็ดี จากความนิยมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่งผลให้ดัชนีค่าเช่าในกลุ่มนี้เติบโตตามไปด้วย โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 11% และเพิ่มขึ้นถึง 41% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ
ด้านทาวน์เฮ้าส์ก็เติบโตเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้น 8% และเพิ่มขึ้น 11% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ สวนทางกับคอนโดฯ ที่ดัชนีราคาลดลง 1% และลดลง 13% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ
สำหรับค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทำเลศักยภาพ อาทิ แนวรถไฟฟ้าที่เป็นแหล่งงาน โดยทำเลที่ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ เขตสะพานสูง และเขตหลักสี่ เพิ่มขึ้นถึง 11% ตามมาด้วยเขตคลองสามวา และเขตบางเขน เพิ่มขึ้น 10%, เขตดอนเมือง เพิ่มขึ้น 9% ส่วนเขตลาดพร้าว และเขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 8%
ดีมานด์ซื้อ-เช่าคอนโดฯ พุ่ง
หากโฟกัสไปที่ความต้องการซื้อพบว่าเติบโตถึง 16% และเพิ่มจากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ ถึง 58% โดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นในทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย คอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 21% ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 14% และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 5%
จะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับความนิยม เนื่องจากตอบโจทย์การใช้ชีวิตในยุค New Normal ทำให้ความต้องการซื้อเติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยบ้านเดี่ยวมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นถึง 76% และทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 65% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ
ความท้าทายทางเศรษฐกิจและการเงิน เป็นปัจจัยผลักดันให้ตลาดเช่าได้รับความนิยมอย่างสูงในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ความต้องการเช่าคอนโดฯ เพิ่มสูงถึง 167% และเพิ่มขึ้นถึง 272% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ เนื่องด้วยคอนโดฯ สามารถโยกย้ายทำเลได้ง่าย จึงตอบโจทย์การใช้ชีวิตของวัยทำงาน และวัยเรียนในเมืองหลวงมากกว่า
รองลงมาคือบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 12% และเพิ่มขึ้น 67% จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่ความต้องการเช่าลดลง 6% แต่เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ พบว่าความต้องการเช่ายังเพิ่มขึ้นถึง 51%
นอกจากนี้ ข้อมูลจาก DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า ผู้บริโภค 57% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้านี้ ส่วน 7% ยังคงเลือกเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป ขณะที่ 35% ยังไม่มีแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยใด ๆ
ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 พร้อมฟื้นจริงหรือไม่?
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2566 เผยคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัว หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณบวกต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 โดยมีแนวโน้มเติบโตตามการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องที่กลับมาคึกคักอีกครั้งหลังมีการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ คาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2566 โดยเฉพาะสินค้าประเภทแนวราบ เพื่อตอบรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีกำลังซื้อเพียงพอ
อย่างไรก็ดี ปี 2566 ยังถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากระดับราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกับอัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้มาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐบางส่วนได้สิ้นสุดลงตั้งแต่ปลายปี 2565 แล้ว
ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มตามต้นทุนใหม่
ปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ในปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อ ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวขึ้น และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทั้งจากค่าวัสดุก่อสร้าง รวมทั้งราคาพลังงานซึ่งเป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ในปี 2566 มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้
ทั้งนี้ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิม ได้มีการดูดซับไปแล้วบางส่วน ดังนั้นโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2566 ส่วนใหญ่จะเป็นการคำนวณราคาจากต้นทุนใหม่ที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังมีการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขายอสังหาฯ
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมของผู้ประกอบการ ขณะเดียวกันถือเป็นโอกาสของบ้านมือสอง หรือผู้ที่มีบ้านในราคาต้นทุนเดิม ที่อยากจะนำออกมาขายในช่วงนี้เช่นกัน
มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ดึงดูดใจไม่มากพอ
มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ของภาครัฐในช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ที่ผ่านมาเป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม หลังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศไม่ขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ที่ให้ผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรก และราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งสิ้นสุดลงในช่วงสิ้นปี 2565
ประกอบกับการที่คณะรัฐมนตรี มีมติต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (มาตรการก่อนหน้าลดเหลือเพียง 0.01%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้ สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ทั้งหมดนี้ ทำให้มาตรการสนับสนุนการซื้ออสังหาฯ ปัจจุบันอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการเติบโตของตลาดในปีนี้ เนื่องจากผู้บริโภคยังคงต้องเผชิญความท้าทายทางการเงินทั้งจากเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น รวมทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น มาตรการฯ ปัจจุบันจึงยังไม่ครอบคลุมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และตอบโจทย์ของผู้บริโภคเท่าที่ควร
เมื่อสำรวจถึง 3 มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ที่ผู้บริโภคคาดหวังจากภาครัฐ เพื่อช่วยสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงภาวะเงินเฟ้อสูง พบว่า
- 62% ต้องการให้ภาครัฐ ออกมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มเติม
- 58% ต้องการมาตรการลดดอกเบี้ย ทั้งสินเชื่อบ้านที่กู้ใหม่ และที่มีอยู่เดิม
- 44% คาดหวังว่าจะมีมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่อส่งเสริมให้กลุ่มคนที่ยังไม่เคยเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาก่อนได้มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมากขึ้น
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- อสังหาฯ ปี 2566 คอนโดยังน่าห่วง จับตาเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยวหนุนตลาดฟื้น
- เปิดกำไรหุ้นอสังหาฯ รอบ 9 เดือนปี 2565
- ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งเปิดตัวโครงการใหม่กระตุ้นกำลังซื้อโค้งสุดท้ายปี 65
