กูรู-ผู้ประกอบการ ฟันธงอสังหาฯ ปี 2566 ยังขยายตัวน้อย กังวลต้นทุนพุ่งกระทบโครงการก่อสร้างใหม่ หวังสัญญาณฟื้นจากเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยว-ต่างชาติกลับเข้ามาลงทุน
ผ่านพ้นปี 2565 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี ตลาดบ้านแนวราบยังคงเติบโต ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมแม้จะมีอัตราการเติบโต แต่ยังคงไม่มากเท่าที่ควร โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ประเมินว่าในปี 2565 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ โตกว่าปี 2564 อยู่ที่ 87%
Krungthai COMPASS ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2565 มีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ฟื้นตัว 3.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
ขณะที่ในปี 2566 คาดว่าตลาดรวมอสังหาฯ จะเติบโตได้ประมาณ 4.2% โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจาก
1. การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย
2. การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ
3. มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ อาทิ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง เป็นต้น
ต้นทุนพุ่งกระทบคอนโดราคาถูก
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทพ้รัพย์ หรือ REIC กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ว่า แนวโน้มการเปิดตัวใหม่ ยังคงไปต่อเพราะธุรกิจเริ่มฟื้นตัว แม้จะมีมาตรการแอลทีวี
ทั้งนี้คาดการณ์ว่า ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ 98,581 หน่วย แบ่งเป็นคอนโด 40,270 หน่วยและบ้านจัดสรร 58,312หน่วย
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ตลาดคอนโดฯ ราคาถูกที่สถานการณ์ส่อแวววิกฤติ เนื่องจากส่วนหนึ่ง ได้รับผลกระทบจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งที่ดิน แรงงาน ดอกเบี้ย เงินเฟ้อ ฯลฯ สวนทางกำลังซื้อของลูกค้าที่ลดลง
เช่นเดียวกับตลาดคอนโดหรู ที่ได้รับผลกระทบจากดีมานด์ต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนยังไม่กลับเข้ามา ขณะที่กลุ่มลูกค้าคนไทยไม่มีอารมณ์ซื้อ ทำให้ปีหน้าผู้พัฒนาโครงการคงเหนื่อยต่ออีกปี
ด้าน ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีความเห็นสอดคล้องกันว่า แม้ว่าตลาดคอนโดฯ จะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ตลาดยังไม่ได้ฟื้นกลับปิมาเหมือนเดิม
ในปี 2566 นี้ ตลาดคอนโดฯที่ยังไปได้ คาดว่าจะเป็นตลาดกลาง ๆ ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่ยังมีเรียลดีมานด์ ส่วนตลาดคอนโดหรู คงต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสม โดยเฉพาะกำลังซื้อจากคนจีนที่จะกลับเข้ามา และต้องรอให้ภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นกว่านี้
หวังเศรษฐกิจ ท่องเที่ยว ส่งออกฟื้น หนุนตลาดอสังหาฯ ปี 2566 โต
นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฎิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีหน้าถ้าเศรษฐกิจดี ท่องเที่ยว ส่งออกดี ตลาดคอนโดกลับมา กำลังซื้อเพิ่มขึ้น
โดยเฉพาะคอนโดหรู ต้องรอให้เศรษฐกิจดีก่อน เพราะช่วงที่ผ่านอัตราการดูดซับคอนโดหรูไม่ดีเท่าที่ควร แต่ยังพอมีซัพพลายเหลืออยู่ แต่ดีมานด์ยังดูดซับไม่หมด ต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมค่อยเริ่มทำโครงการ เพราะตลาดยังไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2566 ว่า ภายใต้สมมุติฐานเศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ดี ซึ่งมาจากแรงผลัก เช่น ชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้มากขึ้น , รัฐเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน
จากปัจจัยดังกล่าว จะส่งผลให้เอกชนไทยลงทุนเพิ่มเติม และการลงทุนจากต่างประเทศยังมีต่อเนื่อง น่าจะส่งผลให้จีดีพีประเทศ เติบโตได้มากกว่า 3% ซึ่งเมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็จะเติบโต น่าลงทุน เพราะ คนจะมีรายได้เพิ่มขึ้นนั่นเอง
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 ยังต้องจับตาประเด็นความขัดแย้งในหลายภูมิภาค และ ทิศทางราคาน้ำมัน ,ดอกเบี้ย และ เงินเฟ้อ ที่จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
กสิกรไทยจับตาปัจจัยท้าทายอสังหาฯ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเพิ่มมุมมองเชิงระวังมากขึ้น จากสภาพแวดล้อมตลาดที่มีความไม่แน่นอนสูงทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่ทั่วถึง ขณะที่ธุรกิจมีโจทย์ท้าทายมากขึ้น
นอกจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะจากแนวโน้มเศรษฐกิจหลักของโลกเข้าสู่ภาวะชะลอตัวแล้ว ตลาดยังมีอีกหลายปัจจัยท้าทายและต้องติดตาม ดังนี้
- การต่ออายุมาตรการแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาครัฐ ยังต้องรอความชัดเจน ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2565
ทั้งนี้ ในกรณีที่ทางการต่ออายุมาตรการดังกล่าว ก็คงจะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยประเมินว่า ในทุก 1 ล้านบาท ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะประหยัดค่าใช้จ่ายจากมาตรการนี้ประมาณ 2.98% หรือคิดเป็นเม็ดเงิน 29,800 บาท
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ในปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (รวมนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา) ในปี 2566 น่าจะอยู่ที่ 1.75-1.82 แสนหน่วย หดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 1.1% จากที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565
- แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2566 สร้างแรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ซื้อที่จำเป็นต้องพึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงิน เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นสัญญาอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แม้จะมีระยะเวลาการผ่อนชำระเป็นเทอมที่นานก็ตาม
- การปรับขึ้นของต้นทุน มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย และสภาพคล่องของผู้ประกอบการ
สำหรับต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญมีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน รวมถึงต้นทุนทางการเงิน
เมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจสูงขึ้น ย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 ให้ปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกันผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีต้นทุนในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นด้วย
- อุปทานคงค้างในตลาดยังอยู่ในระดับสูง แม้ช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเร่งทำตลาดไปแล้วบ้าง แต่ไปข้างหน้าจะยังมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเข้ามาเติม ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงนยิ่งขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงมองว่า ในปี 2566 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะลดลงเหลือ 8.9-9.6 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 6.3% ถึง ขยายตัว 1.1% เทียบกับที่เร่งตัวขึ้นในปี 2565 โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมน่าจะชะลอลง จากที่เปิดตัวจำนวนมากในปี 2565
ดังนั้น จะเห็นได้ว่า อสังหาฯ ปี 2566 ยังคงเผชิญปัจจัยความท้าทายและความไม่แน่นอนหลายเรื่อง สิ่งสำคัญคือ ผู้ประกอบการต้องเตรียมความพร้อมในการทำธุรกิจ และพร้อมปรับตัวเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ โดยเฉพาะการบริหารต้นทุนในภาวะที่ต้นทุนรวมเพิ่มสูงขึ้น
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- เปิดกำไรหุ้นอสังหาฯ รอบ 9 เดือนปี 2565
- ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งเปิดตัวโครงการใหม่กระตุ้นกำลังซื้อโค้งสุดท้ายปี 65
- ส่องความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล ดีขึ้น แต่ยังกังวลต้นทุนพุ่ง
