Business

เศรษฐกิจฟื้นช้า-ดอกเบี้ยสูง ปัจจัยท้าทายตลาดอสังหาฯปี 67

โดย WANPEN PUTTANONT
0

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ คาดตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ยังเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง จาก “เศรษฐกิจฟื้นช้า-ดอกเบี้ยสูง” ปัจจัยสกัดคนไทยไม่พร้อมมีบ้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เป็นอีกปีที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการต้องเผชิญความท้าทายรอบด้านต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า โดยปัจจัยหลักมาจากเศรษฐกิจที่เติบโตช้ากว่าที่คาด และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัวตามไปด้วย

ตลาดอสังหาฯ

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 คาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ยังคงต้องเผชิญปัจจัยท้าทายต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร

ขณะที่ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจมากกว่าและเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด

อย่างไรก็ตาม หากสภาพเศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง และภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรม คาดว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะเติบโตได้ราว 5-10% จากปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามอง ดังนี้

ขาดสภาพคล่องทางการเงิน อุปสรรคฉุดคนไม่พร้อมมีบ้าน

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ความท้าทายทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น ล้วนส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงมาอยู่ที่ 63% (จากเดิม 65% ในรอบก่อนหน้า)

เทรนด์อสังหา

เมื่อพิจารณาถึงความพร้อมทางการเงินซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัยพบว่ามีเพียง 24% เท่านั้นที่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในเวลานี้ ขณะที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (54%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และ 21% ยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ

ขณะเดียวกันปัจจัยทางการเงินยังคงเป็นความท้าทายหลักเมื่อต้องยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง มากกว่าครึ่ง (56%) เผยว่า รายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน ตามมาด้วย 32% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี และ 29% มีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ไม่เอื้ออำนวย

นอกจากนี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นมองว่านโยบายภาครัฐไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากเพียงพอ โดยมีเพียง 15% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ซึ่งลดลงจาก 19% ในรอบก่อนหน้า เนื่องจากภาครัฐไม่มีการออกมาตรการใหม่เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปีที่ผ่านมา

คนรุ่นใหม่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ

เทรนด์ Generation Rent ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมุมมองการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ได้เปลี่ยนไป โดยท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ทำให้ผู้บริโภคไม่ต้องการเพิ่มค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ที่จะกลายเป็นภาระผูกพันในระยะยาว

ค่าเช่าแนวราบ

ขณะที่การเช่านั้นมีจุดเด่นตรงที่ยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการโยกย้ายทำเลในอนาคต และช่วยประหยัดรายจ่ายมากกว่า จึงส่งผลให้ความต้องการเช่าสูงมากขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลง

เทรนด์ Pet Parent สัตว์เลี้ยงคือคนสำคัญในบ้าน

เทรนด์ Pet Parents หรือ Pet Humanization เป็นการเลี้ยงสัตว์เป็นลูกและดูแลเหมือนเป็นสมาชิกในครอบครัว สอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตปัจจุบันที่คนไทยมีแนวโน้มครองตัวเป็นโสดมากขึ้นหรือแต่งงานแต่ไม่มีบุตรจึงสนใจเลี้ยงสัตว์เลี้ยงไว้เป็นเพื่อนยามเหงา ส่งผลให้มองหาโครงการที่อยู่อาศัยที่มาตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบนี้มากขึ้น

ดังนั้น ที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและอนาคตจึงต้องให้ความสำคัญกับเทรนด์นี้มากขึ้น โดยนอกจากอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้แล้ว ยังควรมาพร้อมสวัสดิการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการดำเนินชีวิตของสัตว์เลี้ยงอย่างครบครัน

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือการแบ่งสัดส่วนอย่างชัดเจนระหว่างพื้นที่ส่วนกลางของผู้อยู่อาศัยที่เป็นกลุ่มคนรักสัตว์เลี้ยง และผู้อยู่อาศัยที่ไม่เลี้ยงสัตว์หรือผู้ที่มีอาการภูมิแพ้ขนสัตว์ ให้สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างปกติสุขและถูกสุขอนามัย

Universal Design ตอบโจทย์ทุกคนในครอบครัว

ข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า กระทรวงพาณิชย์คาดว่าในปี 2583 จะมีจำนวนผู้สูงวัยถึง 20.4 ล้านคน หรือคิดเป็นสัดส่วน 31.3% ของประชากรทั้งประเทศ

การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของสังคมผู้สูงอายุนี้ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรองรับและตอบโจทย์ความต้องการของคนหาบ้านที่เปลี่ยนไป ตั้งแต่การออกแบบโครงการที่ต้องให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุผ่านแนวคิด Universal Design หรือการออกแบบเพื่อคนทุกกลุ่มให้สามารถอยู่อาศัยได้อย่างสะดวกและปลอดภัย ครอบคลุมทั้งบริเวณภายนอกและภายในบ้าน

ที่อยู่อาศัยรักษ์โลก เทรนด์ยั่งยืนเพื่ออนาคต

เมื่อโลกกำลังเข้าสู่ยุคภาวะโลกเดือด (Global Boiling) ส่งผลให้หลายฝ่ายต่างตระหนักถึงความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงสภาพอากาศและใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เห็นได้จากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันมาพัฒนาโครงการที่ส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดอย่างต่อเนื่อง และใส่ใจกับเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างชัดเจน รวมทั้งสนับสนุนการใช้พลังงานสะอาด เช่น การติดตั้งระบบโซล่าเซลล์ในโครงการ หรือการติดตั้งจุด EV Charger ในบ้าน เป็นต้น

เช่นเดียวกับผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมไม่แพ้กัน ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 91% ยินดีจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ นอกจากนี้ผู้บริโภค 71% ต้องการพื้นที่สำหรับต้นไม้ฟอกอากาศ รวมถึงวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยโดยหลีกเลี่ยงทำเลพื้นที่เสี่ยงปัญหาฝุ่นละออง PM 2.5

ราคาบ้านปี 67 ไต่ระดับตามต้นทุนการก่อสร้าง

ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีก่อนหน้า ทั้งในส่วนราคาวัตถุดิบและค่าดำเนินการ รวมทั้งราคาพลังงานที่สูงขึ้นซึ่งเป็นต้นทุนการขนส่ง จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยว่าดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 1.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ราคาแนวราบ

นอกจากนี้ การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำในปี 2567, ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ และราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับเพิ่มขึ้น ล้วนเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้และคาดว่าจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 นี้ จำเป็นต้องปรับเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีก่อนหน้า และส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเช่นกัน

ดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง ทำคนเมินซื้อบ้าน

อัตราดอกเบี้ยในไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้การประชุมรอบล่าสุดของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีมติคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.50% ต่อปีแล้ว แต่ถือเป็นการทรงตัวอยู่ในระดับสูงและเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี

การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง เป็นการเปิดทางให้สถาบันการเงินปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นตาม จึงกระทบโดยตรงต่อบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นเช่นกัน

คาดว่าในปี 2567 สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อควบคุมสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)

สอดคล้องกับรายงานของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) พบว่ากลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อบ้านที่มีการค้างชำระ 1-3 เดือนในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 มีอัตราเพิ่มขึ้น 37.2% โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคกลุ่มรายได้ระดับล่างยังคงได้รับผลกระทบจากโควิดที่ผ่านมา เมื่อรวมกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นจึงขาดสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้สถาบันการเงินเลือกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อสกัดหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้น และคาดว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มนี้จะยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวช้าตามสภาพเศรษฐกิจ

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัวช้าลง แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวและการใช้จ่ายภาคเอกชนจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ยังได้รับผลกระทบจากการลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงและการใช้จ่ายภาครัฐที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจช้ากว่าที่คาดการณ์

ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ลดลง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดัชนีความต้องการซื้อมีแนวโน้มลดลง แต่คาดการณ์ว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2567 ทั้งนี้จากการเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 พบว่าเทรนด์ของดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของทุกปี

สิ่งที่น่าสนใจในปีที่ผ่านมาคือราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี ท่ามกลางสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน

ในขณะเดียวกันต้นทุนที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยผลักดันให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายที่สูงขึ้นเช่นกัน ก่อให้เกิดความตึงเครียดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ในปี 2567 เช่นเดียวกับตลาดอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เว้นแต่จะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้ต้องปรับราคาขายใหม่

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่

Avatar photo
WANPEN PUTTANONT