COLUMNISTS

ยอดปฏิเสธสินเชื่อ กระทบตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านเหลือขายมากสุด

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

ส่องตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รับผลกระทบต่อเนื่องจากเศรษฐกิจ โควิด อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่งผลหน่วยเหลือขายสูงสุด ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อก 

ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการยังจำเป็นต้องเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง แม้ว่าเศรษฐกิจของประเทศไม่ดี เพราะผลกระทบจากเรื่องโควิด โดยผู้ประกอบการเลือกที่จะเข้าถึงกำลังซื้อคนกลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดประเทศไทย คือ คนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต

ตลาดที่อยู่อาศัย

เห็นได้จากช่วงที่ผ่านมาเปิดขายในสัดส่วนที่ไม่ต่ำกว่า 50 – 60% เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งโครงการเหล่านั้นพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปีที่ผ่านมาและปีนี้ เมื่อไม่เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องมีผลกระทบต่อเนื่องแน่นอน

ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม คือ เรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ เนื่องจากคนไทยเกือบ 100% จำเป็นต้องขอสินเชื่อธนาคารในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อไม่สูงมาก

โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากการที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก

อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอาจจะอยู่ในช่วง 40- 60% ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเล และโครงการ บางทำเลซึ่งเป็นทำเลที่มีคนทำงานในภาคอุตสาหกรรมเยอะ อาจจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่มากกว่านี้ แต่ถ้าเป็นทำเลรอบ ๆ  มหาวิทยาลัย หรือทำเลอื่น ๆ อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออาจจะอยู่ในช่วงประมาณนี้ ซึ่งมีการปรับเพิ่มขึ้นจากอดีตพอสมควร

เรื่องที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีมานานแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งแม้ว่าจะเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด แต่ก็เป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องหนี้สิน และเครดิตบูโรมากที่สุดเช่นกัน

shutterstock 1906667554

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเกิดขึ้นค่อนข้างสูง คือ เรื่องของหนี้ครัวเรือนหรือหนี้ส่วนบุคคลที่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงโควิด-19 หรือต่อเนื่องในช่วงปี 2563 – 2566

แม้ว่าหลาย ๆ คนอาจจะเคลียร์ปัญหา หรือจัดการภาระเรื่องหนี้สินไปหมดแล้ว แต่ก่อนหน้านี้เคยมีปัญหาจริง และธนาคารหรือสถาบันการเงินตรวจสอบได้ จึงอาจจะเกิดการลดความน่าเชื่อถือของคนที่ขอสินเชื่อธนาคาร

ดังนั้น ธนาคารหรือสถาบันการเงินอาจจะลดวงเงินสินเชื่อลง จากที่ทำเรื่องขอสินเชื่อไป การที่วงเงินลดลงจากทีขอไปอาจจะไม่ครอบคลุมมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องการ จึงเกิดปัญหาเรื่องของการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

การที่มีที่อยู่อาศัยจำนวนมากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ไม่ว่าจะด้วยปัญหาหรือติดขัดในเรื่องใดก็ตาม ยูนิตเหลือขายในตลาด จะวนกลับไปเป็นปัญหาของผู้ประกอบการและเป็นภาระของพวกเขาต่อเนื่อง

ทั้งนี้ เห็นได้จากที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 93,607 ยูนิตเพิ่มขึ้น 11.5% คิดเป็นมูลค่า 223,446 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% โดยคอนโดมิเนียมเหลือขายมากสุด 49,433 ยูนิต มูลค่า 110,266 ล้านบาท ส่วนบ้านจัดสรรอยู่ที่ 44,174 ยูนิต มูลค่า 113,180 ล้านบาท

สำหรับคอนโดมิเนียมเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่จังหวัดนนทุบรี สมุทรปราการ และปทุมธานี รวมไปถึงบางพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในฝั่งธนบุรี

สุรเชษฐ กองชีพ 1
สุรเชษฐ กองชีพ

ส่วนบ้านจัดสรรเหลือขาย ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี นนทบุรี และสมุทรปราการ ในกรุงเทพมหานคร ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีบ้านจัดสรรเปิดขายไม่มากนัก สัมปทานเหลือขายในตลาดมีหลายระดับราคา แต่ที่มีสัดส่วนมากที่สุด คือ กลุ่มที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต

กลุ่มของคนที่ต้องการบ้านราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดประเทศไทยแน่นอน ดังนั้น ความต้องการมีแน่นอน เพียงแต่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกุล่มนี้ บางส่วนติดปัญหาเรื่องของเครดิตบูโร เพราะปัญหาเรื่องของรายได้ที่ลดลง หรือขาดรายได้ช่วงโควิดที่ผ่านมา ทำให้มีปัญหาเรื่องของเครดิตบูโร หรือการมีภาระในการผ่อนชำระสินค้าหรือบริการมากเกินไป

เรื่องนี้ผู้ประกอบการอาจจะต้องทำความเข้าใจ หรือให้ความรู้ในการเตรียมความพร้อมกับผู้ที่สนใจจะซื้อต่อเนื่อง และคนในกลุ่มนี้จะยังคงมีอยู่ในตลาดแน่นอน ไม่หายไปไหน

ช่วงที่ผ่านมา อาจจะมีคนในกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่มีปัญหาจนถึงขั้นผ่อนต่อไปไม่ไหว ซึ่งจากข้อมูลของเครดิตบูโรกลุ่มของคนที่กำลังผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทแล้วมีปัญหาผ่อนไม่ไหว หรือค้างค่างวดเพิ่มขึ้นประมาณ 37%

นอกจากนี้ ยังมีลูกหนี้อีกกว่า 1 แสนบัญชีที่ธนาคารกำลังจับตา เพราะมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีปัญหาในอนาคต กลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น ๆ บางส่วนก็อาจะมีปัญหาเช่นกัน แต่จำนวนน้อยกว่ามาก

shutterstock 1304454505

แม้ว่าช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายอาจจะบอกว่าหรือมีการประกาศแผนการพัฒนาในปี 2567 แล้วมีสัดสวนของบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงลดลง จนเริ่มมีคำถามว่า ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะหาไม่ได้ในอนาคต

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ที่อยู่อาศัยราคาถูกหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตในประเทศไทยยังคงมีอยู่แน่นอน ทั้งในโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ยังเหลือขายในปัจจุบัน และโครงการที่จะเปิดขายใหม่ ๆ ในอนาคต ที่อาจจะมีโครงการราคาถูกลดลงบ้างในช่วงเวลานี้

แต่สุดท้ายแล้วผู้ประกอบการต้องกลับมาเปิดขายโครงการราคานี้แน่นอน เพราะอย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต้องอ้างอิงจากกำลังซื้อคนไทยเป็นหลัก การเปิดขายโครงการราคาแพงเป็นเพียงหนึ่งในกลยุทธ์เพื่อการเอาตัวรอด ในช่วงที่กำลังซื้อระดับล่างมีปัญหาเท่านั้น

แต่ถ้าพิจารณาดี ๆ ผู้ประกอบการหลายราย แค่ลดจำนวนโครงการระดับล่างลงเท่านั้น เพราะพวกเขาต้องการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยระดับล่างในช่วงนี้ก่อน

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่