ทำความรู้จัก ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่4) ความหมายของสีผังเมือง และวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน
การจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ซึ่งเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 4 มีการพิจารณาในทุก ๆ มิติเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง และใช้ประโยชน์จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่เปิดใช้แล้วและกำลังก่อสร้าง ทำให้เมืองมีการพัฒนาออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการในอนาคต
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ชวนทำความรู้จักสีผังเมืองและวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน เพื่อให้ผู้บริโภคมีความรู้ความเข้าใจถึงสิทธิประโยชน์ที่ได้รับเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงผังเมือง โดยตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครมีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ ดังนี้
เปิดความหมาย สีผังเมืองใหม่
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย
มีวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดยแบ่งผังเมืองโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ และแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับ ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้
- เขตสีเหลือง
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมือง มีรหัสกำกับคือ ย.1-ย.4 เพื่อส่งเสริมให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดีในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ที่ดินรหัส ย.1 และ ย.3 มีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี แต่ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนการสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางทำได้ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไป
ที่ดินรหัส ย.2 มุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป
ที่ดินรหัส ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- เขตสีส้ม
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง พบได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
ที่ดินรหัส ย.5 จะเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
ที่ดินรหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
ที่ดินรหัส ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- เขตสีน้ำตาล
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากหรือพื้นที่เมืองชั้นใน ภายใต้รหัสกำกับ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง จึงมักเห็นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง
ที่ดินรหัส ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ที่ดินรหัส ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
แทนที่ด้วยสีแดง มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ ภายใต้รหัส พ.1-พ.5 แบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
ที่ดินรหัส พ.1 และ พ.2 จะอยู่ในบริเวณชานเมือง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน กระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
ที่ดินรหัส พ.3 มีจุดประสงค์ให้เป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
ที่ดินรหัส พ.4 มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
ที่ดินรหัส พ.5 ให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าสีอื่น
3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
แทนที่ด้วยสีม่วง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ภายใต้รหัส อ.1-อ.3 ซึ่งที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดฯ ขนาดเล็ก และสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารชุดขนาดใหญ่ได้
ที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ
ที่ดินรหัส อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต
ที่ดิน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง สำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1-ก.3) และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4-ก.5)
ในผังเมืองจะแทนที่ด้วยกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัส ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียว รหัส ก.4 และ ก.5 เน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
นอกจากนี้ยังเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ อีกด้วย
5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย
ในผังเมืองจะแทนที่ด้วยสีน้ำตาลอ่อน รหัส ศ.1 และ ศ.2 มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน กระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
แทนที่ด้วยสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการหรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น
ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ ทำให้เห็นว่ามีห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือคอนโดฯ บางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงินได้ด้วยเช่นกัน
การจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ครั้งนี้ ถือเป็นวาระสำคัญที่จะช่วยพัฒนาเมืองหลวงของไทยให้เติบโตได้อย่างเต็มศักยภาพและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในทุกมิติ ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนในการออกความคิดเห็นเพื่อสร้างเมืองไปพร้อม ๆ กัน
ขอบคุณข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty)
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- คนกรุงอ่านด่วน! ความหมายของ ‘สีผังเมือง’ แบบไหนสร้างอาคารได้-ไม่ได้ ตามพระราชบัญญัติผังเมืองใหม่
- กทม. แจงยิบ 18 ขั้นตอนวางผังเมืองรวม ยันไม่เอื้อประโยชน์นายทุน
- ‘อรรถวิชช์’ เดือด! ผังเมือง กทม. ใหม่ ฟังนายทุนมากไป
ติดตามเราได้ที่
- เว็บไซต์: https://www.thebangkokinsight.com/
- Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokInsight
- X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight
- Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/
- Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yxg
