ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2566 เติบโตค่อยเป็นค่อยไป เผยนักลงทุน ผู้ซื้อชะลอตัดสินใจซื้อ ขอรอดูแผนกระตุ้นเศรษฐกิจ-นโยบายภาคอสังหาฯ ของรัฐบาลใหม่
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เปิดเผยข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2566 ชี้ให้เห็นว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 7% จากไตรมาสก่อน หรือลดลง 9% จากปีก่อนหน้า
ขณะที่ดัชนีราคายังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 23% และต่ำกว่าดัชนีราคาปี 2561 ซึ่งเป็นปีฐานถึง 24% สะท้อนให้เห็นว่า แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังไม่กลับมาฟื้นตัวดีดังเดิม
สำหรับในไตรมาสที่ผ่านมา ดัชนีราคาปรับตัวลดลงทุกประเภท ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งได้รับความนิยมตั้งแต่ช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ก็ชะลอตัวเช่นกัน หลังจากภาคธุรกิจกลับมาดำเนินการตามปกติทำให้การทำงานออนไลน์ลดลง
ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการและผู้ขาย ที่มีสินค้าแนวราบในมือ นำออกมาประกาศขายในตลาดมากขึ้น จึงต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคา เพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมลดลงใน
นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า นอกจากปัจจัยบวกจากการที่จีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบ จะช่วยขับเคลื่อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยแล้ว ยังส่งผลให้ตลาดท่องเที่ยว และตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย
ทั้งนี้ เนื่องจากจีนถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยมากที่สุด แต่กำลังซื้อต่างชาติเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับมาคึกคักดังเดิมได้ เนื่องจากผู้บริโภคในประเทศซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ยังคงเผชิญความท้าทายหลายประการ อาทิ กำลังซื้อที่ลดลง ภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
ขณะเดียวกัน มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐบางส่วนได้สิ้นสุดลงในปี 2565 อย่างเช่น การผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV)
ส่วนมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่แม้จะมีการต่ออายุ แต่ถูกปรับเปลี่ยนรายละเอียดเป็นลดค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 1% จากมาตรการเดิมที่ลดเหลือ 0.01% เท่านั้น ทำให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายที่อยู่อาศัยปีนี้ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น
ดังนั้น ผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้จึงต้องมั่นใจในสภาพคล่องของตนเอง และมีวินัยทางการเงินที่มากพอด้วยเช่นกัน
นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกยังส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงที่จะก่อหนี้ใหม่เพิ่ม โดยเฉพาะหนี้จากการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาสูงและระยะเวลาผ่อนชำระยาวนาน ซึ่งถือเป็นจุดเปราะบางที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดี แม้ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยโดยรวม จะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่มีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยความต้องการซื้อโดยรวมเพิ่มขึ้น 36% และเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัย เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จากดีมานด์ที่ปรับเพิ่มขึ้นนี้ คาดว่าที่อยู่อาศัยคงเหลือในตลาดจะค่อย ๆ ถูกดูดซับไป
ขณะที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 124% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่าเทรนด์เช่าที่อยู่อาศัยได้รับความนิยมมากกว่าการซื้อ เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะใช้ในการซื้ออสังหาฯ และการเช่ายังยืดหยุ่นเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคปัจจุบันมากกว่า
อีกประเด็นที่น่าจับตามองในปีนี้ คือ การเลือกตั้งครั้งใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคและนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2566 ออกไปก่อน เพื่อรอดูความชัดเจนเกี่ยวกับนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ รวมถึงแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่
ดังนั้น คาดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีแนวโน้มดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวและการกลับมาของนักท่องเที่ยวชาวจีนและชาติอื่น ๆ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้ออสังหาฯ รวมถึงส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวดียิ่งขึ้น
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2566 สรุปภาพรวมดัชนีราคาและความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจในตลาดซื้อและเช่า พร้อมเผยทำเลศักยภาพที่ดัชนีราคามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ ดังนี้
อุปทานแนวราบยังมาแรง สวนทางดีมานด์คนซื้อลด 20%
ภาพรวมอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ผ่านมานั้น ที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนอยู่ที่ 12% และทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนอยู่ที่ 9% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ
ด้านคอนโดฯ แม้จะมีสัดส่วนมากที่สุดถึง 80% แต่พบว่ามีสัดส่วนลดลง 2% แสดงให้เห็นว่าเทรนด์การเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในยุคโควิด-19 นั้น ได้ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาจับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ผู้ขายที่มีสินค้าแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮมยังนำสินค้าออกมาขายมากขึ้นตามไปด้วย
ส่วนภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 5-10 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 26% ของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า คอนโดฯ ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 5-10 ล้านบาท (สัดส่วน 26%) ขณะที่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ราคามากกว่า 15 ล้านบาท (สัดส่วน 42%) ด้านทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ราคา 1-3 ล้านบาท (สัดส่วน 42%)
สำหรับแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวม ในไตรมาสล่าสุดลดลงถึง 20% หรือลดลง 14% โดยปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย อันเป็นผลมาจากภาวะเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อชะลอการซื้อออกไปก่อน โดยความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวลดลง 21% ตามมาด้วยคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งลดลงในสัดส่วนเท่ากันที่ 20%
ดีมานด์ผู้เช่าลดลง 32% ดึงดัชนีค่าเช่าทรงตัว
ภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากเจ้าของอสังหาฯ ให้เช่ายังคงตรึงราคาให้สอดคล้องกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้เช่าในปัจจุบัน
อย่างไรก็ดี ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ยังต่ำกว่าปี 2561 ซึ่งเป็นปีฐานอยู่ที่ 9% และต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ถึง 12% ขณะเดียวกันก็เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวของอสังหาฯ ให้เช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองหลายทำเล สอดคล้องกับตลาดงานและตลาดท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวกลับมา
ทั้งนี้ คอนโดฯ เป็นอสังหาฯ ประเภทเดียวในกรุงเทพฯ ที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1% ในรอบไตรมาส และเพิ่มขึ้น 2% สวนทางกับดัชนีค่าเช่าของสินค้าแนวราบที่ปรับลดลงอย่างมาก โดยบ้านเดี่ยวลดลงถึง 17% และลดลง 14% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ลดลง 9% และลดลง 2%
ต่างจากตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในจังหวัดปริมณฑลที่ดัชนีค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา อาทิ จังหวัดสมุทรปราการ ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 7% ส่วนปทุมธานี บ้านเดี่ยวมีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 21% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 4%
ด้านจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าในกรุงเทพฯ นั้น คอนโดฯ ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดถึง 95% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 3% และทาวน์เฮ้าส์ 2%
เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่า คอนโดฯ (สัดส่วน 54%) และทาวน์เฮ้าส์ (สัดส่วน 37%) ส่วนใหญ่มีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1-3 หมื่นบาท/เดือน ด้านบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีอัตราค่าเช่ามากกว่า 1 แสนบาท/เดือน โดยมีสัดส่วนถึง 48% สะท้อนให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่กว้างขวางและอยู่ในทำเลทองยังเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังซื้อสูงและมีแผนย้ายถิ่นฐานในอนาคต
ดัชนีความต้องการเช่าคอนโดฯ ลดลง 32% แต่เพิ่มขึ้น 150% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ บ้านเดี่ยวลดลง 28% แต่เพิ่มขึ้น 48% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ และทาวน์เฮ้าส์ ลดลง 29% แต่เพิ่มขึ้น 16% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ
จะเห็นว่า แนวโน้มความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงตลาดเช่าที่มีแนวโน้มเติบโต รองรับเทรนด์ที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่นิยมเช่ามากกว่าซื้อ
ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส
- เขตดอนเมือง เพิ่มขึ้น 6% โดยได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต ทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองอีกครั้ง พร้อมรองรับการเดินทางที่หลากหลาย ใกล้สนามบิน และจะมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินในอนาคตอีกด้วย
- เขตหนองแขม มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% เป็นทำเลที่มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง ในปัจจุบัน รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ในอนาคต
- เขตสะพานสูง มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2567
- เขตบางนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ด้วยรูปแบบที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่เป็นแนวราบตอบโจทย์คนหาบ้านปัจจุบัน ทั้งยังมีความเจริญในพื้นที่ ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้ทางด่วน และใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว
- เขตสาทร ถือเป็นทำเลใจกลางเมืองเพียงทำเลเดียวที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นในไตรมาสล่าสุด โดยเพิ่มขึ้น 3% ด้วยความเจริญจากการเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ และเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (สายสีลม)
ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส
- เขตสะพานสูง ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 168% ซึ่งได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ที่จะเปิดให้บริการในปี 2567
- เขตหนองแขม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 23% ทำเลฝั่งธนบุรีที่สามารถเชื่อมต่อใจกลางเมืองได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4
- เขตบางขุนเทียน ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 6% แม้จะเป็นทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน แต่เป็นทำเลใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ในโซนพระราม 2
นอกจากนี้ ทำเลใจกลางเมืองยังกลายเป็นทำเลน่าสนใจที่ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าในย่านเหล่านี้ที่เริ่มฟื้นกลับมาอีกครั้ง ได้แก่
- เขตปทุมวัน ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4%
- เขตคลองเตย ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3%
- เขตราชเทวี ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3%
- เขตวัฒนา ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3%
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 คอนโดยังน่าห่วง จับตาเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยวหนุนตลาดฟื้น
- เปิดกำไรหุ้นอสังหาฯ รอบ 9 เดือนปี 2565
- ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งเปิดตัวโครงการใหม่กระตุ้นกำลังซื้อโค้งสุดท้ายปี 65
