COLUMNISTS

เจาะทำเล ‘รถไฟฟ้าสายสีทอง’ คอนโดมิเนียมผุดรับ พลิกโฉมเจริญนคร

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
3053

ปี 2557 เป็นปีที่คนในพื้นที่ฝั่งธนบุรี โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร ตื่นเต้นกับโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซึ่งเปิดตัวว่าจะก่อสร้าง ในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถวคลองสาน และจะใช้เวลาในการก่อสร้าง 4 ปี เปิดให้บริการในปี 2561

หลังจากการประกาศแผนพัฒนาโครงการไอคอนสยามแล้ว ผู้ประกอบการ ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหลายราย เริ่มเข้ามาซื้อที่ดิน และเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันต่อเนื่อง แม้ว่า ณ ตอนนั้นจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ได้ยากก็ตาม เพราะพื้นที่คลองสาน เป็นชุมชนดั้งเดิม ที่มีการพัฒนาต่อเนื่องมานานกว่า 30 ปี

นอกจากนี้ ยังส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่คลองสาน เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากราคาประมาณ 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2554 ขึ้นไปถึง 400,000 – 500,000 บาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยา และประมาณ 300,000 – 400,000 บาทต่อตารางวา สำหรับที่ดิน ไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเข้ามาเป็นปัจจัยเสริม

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ เพิ่มขึ้นแบบชัดเจน หลังจากปี 2557 เป็นต้นมา เพราะตั้งแต่ปี 2558 – 2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ ประมาณ 1,487 ยูนิต จำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ตั้งแต่สถานีกรุงธนบุรี – คลองสาน อยู่ที่ประมาณ 4,291 ยูนิต และจำนวนคอนโดมิเนียม ที่เปิดขายใหม่ในปี 2558 – 2563 คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 35% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่ และมีอีกประมาณ 170 ยูนิตที่มีแผนจะเปิดขายในพื้นที่

 

สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ขายไปได้ค่อนข้างมาก คือ มีอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 90% เพราะส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมามากกว่า 2 ปี และด้วยศักยภาพของพื้นที่ ซึ่งสามารถมองเห็นและสัมผัสได้ในปัจจุบัน จึงมีผลให้โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ได้รับความสนใจ รวมไปถึงปิดการขายไปหลายโครงการ

อย่างไรก็ตาม ยกเว้นโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 195,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ก็ยังคงมีคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรอยู่เช่นกัน เพียงแต่เป็น คอนโดมิเนียมมือสอง ที่เปิดขายมาหลายปีแล้ว

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง จะเปิดให้บริการในเฟสที่ 1 ช่วงสถานีกรุงธนบุรี – คลองสาน จำนวน 3 สถานีระยะทางรวมประมาณ 1.8 กิโลเมตรในเดือนตุลาคม  2563 อีกทั้ง ไอคอนสยาม ยังมีเฟสที่ 2 ประกอบไปด้วยส่วนของโรงแรม และอาคารสำนักงาน ซึ่งจะเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ให้น่าสนใจมากขึ้น

ประกอบกับร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่ระบุว่าพื้นที่คลองสานเป็น Sub CBD หรือ พื้นที่พาณิชยกรรมขนาดย่อย นอกเขต CBD ปัจจุบัน ซึ่งต้องรอดู ผังเมืองกรุงเทพมหานคร เมื่อประกาศบังคับใช้ ว่าจะส่งเสริมการขยายตัวของพื้นที่มากน้อยเพียงใด

แต่อุปสรรคสำคัญ ในการพัฒนาของพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง คือ พื้นที่ตลอดแนวเส้นทางริมถนนเจริญนคร มีการพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ ซึ่งมีการทำธุรกิจ หรือกิจการขนาดเล็ก กันมายาวนานมากกว่า 20 ปีแล้ว แต่เมื่อมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเกิดขึ้น การใช้ประโยชน์บนที่ดิน อาจจะไม่คุ้มค่ากับราคาที่ดิน

ดังนั้น เมื่อถึงจุดหนึ่งในอนาคต เชื่อว่าจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์แน่นอน เพียงแต่ต้องมีปัจจัยสนับสนุน ทั้งเรื่องของผังเมือง ภาวะเศรษฐกิจ การขยายตัวของพื้นที่เศรษฐกิจและธุรกิจ จำนวนคนที่ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีทอง รวมไปถึงความนิยมของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ การต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ให้เป็นไปตามแผนการพัฒนา

ถ้าปัจจัยต่างๆ ครบถ้วน ก็มีความเป็นไปได้ ที่พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้ จะเปลี่ยนแปลงไปจากปัจจุบัน ซึ่งคงใช้เวลาอีกหลายปี

อ่านข่าวเพิ่มเติม

Add Friend Follow