Krungthai COMPASS วิเคราะห์ 5 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หวังหนุนเศรษฐกิจไทยกระเตื้อง จีดีเพิ่ม จับตามองปัญหาโอเวอร์ซัพพลายทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุด
เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ครม. ได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ จำนวน 5 มาตรการ เพื่อเป็นการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน พร้อมกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ตลอดจนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อรองรับการยกระดับไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมโลก (Thailand Vision) โดยมีรายละเอียดดังนี้
เปิด 5 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
1. ปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31
ธันวาคม 2567
2. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน กำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านในอัตรา 1 หมื่นบาทต่อค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท รวมไม่เกิน 1 แสนบาท ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ ตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มก่อสรา้งตั้งแต่ 9 เมษายน 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568
3. โครงการ Happy Home วงเงิน 2 หมื่นล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับรวมถึงการปลูกสร้างอาคาร การซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างและซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการอยู่อาศัย ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 3% นาน 5 ปี วงเงินต่อรายสุงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้จนถึง 30 ธันวาคม 2568 หรือจนกว่าสินเชื่อจะเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ
4. โครงการ Happy Life วงเงิน 1 หมื่นล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับรวมถึงการต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจากสถาบันการเงินอื่น ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.98% วงเงินต่อรายตั้งแต่
2.5 ล้านบาท ขึ้นไป
5. โครงการบ้าน BOI ขยับเพดานเป็น 1.5 ล้านบาท โดย BOI ให้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงินไม่เกิน 100% ของเงินลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โดยได้ขยายเพดานราคาบ้านเพิ่มขึ้นจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท
ทำไมรัฐบาลต้องกระตุ้นภาคอสังหาฯ?
Krungthai COMPASS มีมุมมองว่า ภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทย สะท้อนจากมูลค่าตลาดต่อ GDP ที่ค่อนข้างสูงราว 5-6% โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2562-2566) ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยซึ่งประเมินจากการโอนกรรมสิทธิ์ มีมูลค่าอยู่ในกรอบปีละ 0.93-1.07 ล้านล้านบาท เมื่อเทียบกับขนาดเศรษฐกิจไทยที่มีมูลค่าปีละ 15.7-17.9 ล้านล้านบาท
ในช่วงเวลาเดียวกันพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีขนาดอยู่ที่ราว 5-6% ของเศรษฐกิจไทย
นอกจากขนาดที่ใหญ่แล้ว ธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มี Supply Chain ยาว ทำให้ประโยชน์ของการใช้มาตรการกระตุ้น จะไม่ได้จบลงเพียงแค่ในภาคอสังหาฯ เท่านั้น แต่ยังคงสร้างอานิสงส์สู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายใน หรือธุรกิจตัวแทนขายอสังหาฯ ให้มีการลงทุนเพิ่มขึ้น จ้างงานมากขึ้น และส่งผลต่อเนื่องให้เกิดการบริโภคที่สูงขึ้นตาม
ภาครัฐมองว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ครั้งนี้ จะส่งเสริมให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ คิดเป็นมูลค่า 1.4 ล้านล้านบาท แบ่งได้เป็น
1. การเพิ่มมูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ 8 แสนล้านบาท จากการลดลงของค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ของผู้บริโภค อาทิ ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ที่ลดลงจากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 200 บาท ตลอดจนการมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงินรวม 3 หมื่นล้านบาท จาก ธอส. มาช่วยสนับสนุนผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
2. การลงทุนในภาคอสังหาฯ 4-5 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ประกอบการต้องลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อทดแทนสต็อกเหลือขายที่มีโอกาสถูกเร่งระบายออกไป
3. การบริโภค 1 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ซื้ออสังหาฯ ต้องซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย อาทิ เครื่องปรับอากาศ ทีวี ตู้เย็น รวมถึงเฟอร์นิเจอร์เพื่อตกแต่งที่อยู่อาศัย เป็นต้น
นอกจากทั้ง 5 มาตรการ ที่ครม.มีมติเห็นชอบแล้ว ในระยะถัดไปต้องติดตามมาตรการอื่น ๆ ที่มีโอกาสเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาฯ กันอย่างต่อเนื่อง อาทิ การกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติผ่านการทบทวนหลักเกณฑ์การถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ ตลอดจนการลดต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อให้ผู้บริโภคเข้าถึงง่ายขึ้น ผ่านการ
ปรับลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรลง
ยกตัวอย่างเช่น การปรับที่ดินของบ้านเดี่ยวให้ลดลงจากไม่ต่ากว่า 50 ตร.ว. เป็นไม่ต่ากว่า 35 ตร.ว. หรือ บ้านแฝด ปรับจากไม่ต่ากว่า 35 ตร.ว. เป็นไม่ต่ากว่า 28 ตร.ว. ซึ่งปัจจุบันกระบวนการแก้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้เข้าคณะกรรมการจัดสรรกลางไปแล้ว และอยู่ระหว่างพิจารณา คาดใช้เวลาไม่ต่ากว่า 6 เดือน
อีกประเด็นที่ต้องติดตามคือ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยลดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ของที่อยู่อาศัยในบาง Segment ได้มากน้อยแค่ไหน
ข้อมูลจาก AREA ชี้ว่าที่อยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮ้าส์ และ อาคารชุด มีสต็อกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทเป็นจำนวนมากราว 74,500 ยูนิต และ 71,300 ยูนิต ตามลำดับ คิดเป็น 96.3% และ 84.7% ของสต็อกทั้งหมด
จึงเป็นที่น่าติดตามว่า มาตรการลดค่าโอนจดจำนองที่มีการขยายจากเดิมที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมกับให้ส่วนลดค่าโอนจากอัตราปกติที่ 2% เหลือ 0.01% จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยระบายสต็อกในส่วนนี้ได้หรือไม่
ส่วนสต็อกบ้านเดี่ยวที่เกิน 50% อยู่ในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท ก็มีโอกาสได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อยู่บ้างเช่นกัน
บทวิเคราะห์โดย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ‘คลัง’ งัด 2 มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้รายย่อย ภาคอสังหาริมทรัพย์
- ‘HBA’ ปรบมือรัว มาตรการสร้างบ้านลดหย่อนภาษี ล้านละหมื่น หนุนตลาดบ้านคึก
- ธอส. หนุนลูกหนี้ กยศ. มีบ้าน จัดสินเชื่อบ้าน ธอส.-กยศ. ดอกเบี้ยต่ำปีที่ 1 2.60% ต่อปี
ติดตามเราได้ที่
- เว็บไซต์: https://www.thebangkokinsight.com/
- Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokInsight
- X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight
- Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/
- Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yxg
