แกะรอยกรณีศึกษาจาก แอชตัน อโศก ถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เรื่องที่เกิดขึ้นได้ และควรพึงระวังสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ
เรื่องร้อนในวงการอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้ ย่อมหนีไม่พ้นข่าวคอนโดมิเนียมหรู แอชตัน อโศก ถูกศาลปกครองสูงสุด พิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง
DDproperty ได้สรุปถึงสาเหตุของการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศกไว้อย่างน่าสนใจ ดังนี้
โครงการแอชตัน อโศก โครงการหรูขนาดใหญ่สูง 50 ชั้น มีห้องทั้งหมดรวมกว่า 700 ห้อง พื้นที่อาคารรวมทั้งหมดเกือบ 50,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนหัวมุมแยกอโศกติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน มีทางเข้าออกสองทาง คือด้านที่ติดกับถนนอโศกยาว 13 เมตร ส่วนอีกด้านติดถนนสุขุมวิทยาว 6.4 เมตร
สิ่งที่ทำให้เกิดปัญหาคือ ด้านที่ติดถนนอโศกนี้ เป็นทางที่ขอใช้จากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. โดยเจ้าของโครงการได้จ่ายค่าตอบแทนให้ รฟม. เป็นการสร้างอาคารจอดรถมูลค่าเกือบ 100 ล้านบาท
ที่ต้องเป็นอย่างนี้เพราะการขออนุญาตสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกินกว่า 30,000 ตารางเมตร) จะต้องมีด้านหนึ่งติดทางสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และทางสาธารณะนั้นต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ
อาคารด้านที่ติดกับถนนอโศกนี้เองที่เป็นปัญหา เนื่องจากศาลตัดสินว่า ทางเข้าออกด้านที่ติดถนนอโศกยาว 13 เมตรนี้ไม่ถือเป็นถนนสาธารณะ เพราะไม่ได้เปิดให้ประชาชนใช้เป็นการทั่วไป เนื่องจาก รฟม. ได้พื้นที่มาโดยการเวนคืนเพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดิน จึงต้องใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ ไม่สามารถอนุญาตให้ใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของเอกชนรายใดรายหนึ่งได้
เมื่อการขอใช้ทางนี้ไม่ชอบ จึงเท่ากับว่าคอนโดนี้ไม่มีด้านที่ติดกับถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร เป็นความยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร จึงไม่สามารถออกใบอนุญาตก่อสร้างได้แต่แรก ศาลจึงพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโดยให้มีผลย้อนหลังไปด้วย
แรกเริ่มเดิมที ที่ดินที่ทำโครงการคอนโดนี้ เกิดจากการรวมที่ดินเข้าด้วยกัน 3 แปลง แปลงหนึ่งเคยติดกับถนนอโศก แต่ถูกเวนคืนเพื่อสร้างรถไฟฟ้า จึงกลายเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินเดิมจึงฟ้อง รฟม. เพื่อขอเปิดทางเข้าออกยาว 6.4 เมตร ผ่านที่ดินของ รฟม. ต่อมามีการขอย้ายทางส่วนนี้ไปอีกด้านหนึ่งที่ติดกับ สยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์
ในตอนเริ่มวางแผนโครงการคอนโดนี้ อนันดาฯ ได้ขออนุญาต รฟม. เพื่อขยายทางออกไปเป็น 13 เมตรให้ได้ความกว้างตามที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของ รฟม. โดยอนันดาฯ เสนอค่าตอบแทนเป็นเงิน หรือก่อสร้างอาคารจอดรถให้ รฟม. โดยให้ รฟม. เลือกค่าตอบแทนที่ต้องการ
นอกจากนี้ ก่อนเริ่มต้นก่อสร้าง เจ้าของโครงการเคยมีหนังสือสอบถามไปยัง กรมโยธาธิการและผังเมือง และก็ได้รับคำตอบว่า ถึงแม้โครงการจะมิได้อยู่ติดถนนสาธารณะ แต่มีทางเข้าออกถนนสาธารณะผ่านที่ดินแปลงอื่น ตามที่กฎกระทรวงกำหนดได้ตลอดตราบเท่าที่อาคารนั้นยังตั้งอยู่ และสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวก ก็ถือว่าเป็นไปตามเจตนารมย์ของกฎกระทรวงแล้ว
ในระหว่างการก่อสร้าง โครงการนี้ก็มีปัญหาทางกฎหมายมาโดยตลอด ทั้งเรื่องที่ สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ตรวจสอบแล้วเห็นว่า การอนุญาตให้อนันดาฯ ใช้ทางนั้น ต้องได้รับอนุญาตเป็นมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ก่อน ผู้ว่าการ รฟม. ไม่สามารถใช้อำนาจของตัวเองได้
จนกระทั่งก่อสร้างเสร็จแล้ว ปรากฏว่ามีการคัดค้านเรื่องการใช้ทางนี้อีกครั้ง ทำให้มีการระงับการออกใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6) อีก ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ไปอีกระยะเวลาหนึ่ง แต่ต่อมาก็มีการออกใบ อ.6 จนกระทั่งถึงชั้นที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษานี้
เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เรื่องที่อาจเกิดขึ้นได้
เรื่องนี้ดูเหมือนจะเป็นปัญหาเทคนิคทางกฎหมายล้วน ๆ เกี่ยวกับสถานะของทางที่ รฟม. อนุญาตให้อนันดาฯ ใช้เข้าออก ถือว่าเป็นเขตทางสาธารณะที่ยาวติดที่ดินไม่น้อยกว่า 12 เมตรหรือไม่
ตกลงว่าเรื่องนี้ใครผิด และผลที่ตามมาคืออะไร
ในมุมของผู้เขียน เรื่องนี้ก็เหมือนจะหาคนผิดไม่เจอจริง ๆ ไล่เรียงกันมาตั้งแต่ศาล ซึ่งก็ตัดสินข้อพิพาทตามหน้าที่ มาถึงผู้ฟ้องคดีก็เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบใช้สิทธิตามช่องทางที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งก็แน่นอนว่าไม่ผิด
สำหรับหน่วยงานราชการที่ให้ใบอนุญาตก่อสร้างคือ สำนักงานเขตและกรมโยธาธิการก็บอกว่า ตีความตามเจตนารมย์ของกฎกระทรวง ที่ต้องการให้มีทางขนาดกว้างเพียงพอที่รถดับเพลิงจะเข้าได้ เมื่อมีแล้วก็เห็นว่าอนุญาตได้ และอนุญาตไปหลายโครงการแล้วด้วย ก็ไม่น่าจะผิดอีก
ด้านเจ้าของโครงการ ก่อนสร้างก็มีหนังสือสอบถามไปยังผู้ให้ใบอนุญาตแล้ว ก็ได้รับคำตอบเป็นหนังสือว่า สร้างได้ และยังเคยมีความเห็นของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเกี่ยวกับปัญหาเดียวกันนี้ในเรื่องอื่นไว้ด้วยว่าทำได้ ณ ขณะเวลานั้น เจ้าของโครงการก็ย่อมมั่นใจมากว่าทำได้ ก็ไม่น่าจะผิดอีกเช่นกัน
ผลของการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง
ผลของการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ย้อนหลังตามคำพิพากษาของศาลคือ ไม่สามารถออกใบอนุญาตเปิดใช้อาคารได้ และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ตามกฎหมาย การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ต้องถูกเพิกถอนหมดทุกราย
ทีนี้ก็จะมีปัญหาว่าผู้ที่ซื้อไปแล้ว จะมีสถานะอย่างไรตามกฎหมาย
กรณีแบบนี้น่าจะถือว่าเป็นกรณีที่การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัย โดยเหตุที่ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 วรรคแรกซึ่งบัญญัติไว้ว่า
มาตรา 219 ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น
ในกรณีนี้ผู้เขียนเห็นว่าพฤติการณ์ที่ทำให้โครงการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง น่าจะเป็นพฤติการณ์ที่ลูกหนี้คือ อนันดาฯ ไม่ต้องรับผิดตามกฎหมาย เนื่องจากได้ดำเนินการตามกฎหมายทุกอย่างแล้ว กระทั่งทำหนังสือไปสอบถามหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องแล้วว่าสามารถทำได้
เมื่อเหตุแห่งการเพิกถอนใบอนุญาตที่เกิดขึ้นอนันดาฯ ไม่ต้องรับผิด อนันดาฯ ก็เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้ คือหลุดพ้นจากหน้าที่โอนห้องชุดให้แก่ลูกค้าที่ซื้อ
แต่เนื่องจากสัญญาซื้อขายห้องชุดเป็นสัญญาต่างตอบแทน คืออนันดาฯ มีหน้าที่โอนห้องชุด และลูกค้าก็มีหน้าที่ชำระราคา เมื่ออนันดาฯ ไม่ต้องชำระหนี้ด้วยการโอนห้องชุด ลูกค้าก็ไม่ต้องชำระราคาห้องชุด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 372 วรรคแรก ซึ่งบัญญติไว้ว่า
มาตรา 372 นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในสองมาตราก่อน ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ไซร้ ท่านว่าลูกหนี้หามีสิทธิจะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่
ส่วนลูกค้าที่ได้ชำระเงินไปแล้ว ไม่ว่าจะเงินกู้ธนาคารหรือเงินสดของตัวเองก็ตาม ก็จะต้องมีสิทธิได้รับเงินคืน เนื่องจากถือว่าอนันดาฯ ได้รับเงินค่าห้องชุดไปโดยไม่มีมูลอันจะอ้างได้ตามกฎหมาย อนันดาฯ ต้องคืนเงินทั้งหมดที่ได้รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยตามกฎหมาย นับแต่วันที่ได้รับเงินไว้ให้ลูกค้าทั้งหมด
สำหรับลูกค้าที่กู้เงินธนาคาร ผู้เขียนเห็นว่าดอกเบี้ยของธนาคารที่เกิดขึ้นอนันดาฯ ไม่น่าจะต้องรับผิดชอบ เพราะเหตุที่ทำให้การชำระหนี้เป็นพ้นวิสัย ไม่ได้เกิดจากความผิดของอนันดาฯ นั่นเอง
ขอบคุณข้อมูลจาก DDproperty
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ‘ชัชชาติ’ ย้ำไม่เอื้อประโยชน์ ‘แอชตันอโศก’ เร่งถก ‘อนันดา’ แก้ปัญหาใน 30 วัน
- อนันดา เปิดแนวทางแก้ ‘แอชตันอโศก’ หาซื้อที่เพิ่ม-ยื่นสร้างใหม่ ถกแบงก์เยียวยาผู้ซื้อ
- พรุ่งนี้ไปแน่!! ‘ศรีสุวรรณ’ บุกร้อง ‘ชัชชาติ’ เอาผิดคนเซ็นต์ก่อสร้าง ‘แอชตัน อโศก’
