COLUMNISTS

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
212

สถานีกลางบางซื่อที่กำลังดำเนินการก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันและมีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้านั้นมีผลกระทบต่อพื้นที่โดยรอบในระดับหนึ่งในปัจจุบัน แต่อาจจะยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่โดยรอบมากนักแบบที่หลายคนคิด

เนื่องจากพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อนั้นส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือว่าสวนสาธารณะ ซึ่งทำให้เอกชนไม่สามารถเข้าไปพัฒนาโครงการอื่นๆ ในพื้นที่ได้แบบเต็มที่ อาจจะมีเพียงแค่โครงการคอนโดมิเนียมที่ใช้ที่ดินขนาดไม่ใหญ่มากและเหมาะสมกับที่ดินที่มีราคาแพงมากที่สุด อีกทั้งมีเพียงพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าเตาปูน จตุจักร และสถานีรถไฟใต้ดินพหลโยธินเท่านั้น ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่

สถานีกลางบางซื่อ PropertyDNA

ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีกลางบางซื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นค่อนข้างมากโดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งทำเลที่สามารถเห็นถึงความเปลี่ยนแปลงได้มากที่สุดคือ รอบๆ สถานีเตาปูน จตุจักร และสถานีรถไฟใต้ดินพหลโยธินโดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายสะสมในพื้นที่รอบๆ 3 สถานีนี้มีประมาณ 7,033 ยูนิต

แต่ก็ไม่มีโครงการใหม่ๆ มานานแล้ว เพราะหาที่ดินที่อยู่ใกล้ๆ กับทั้ง 3 สถานีไม่ได้ เพราะที่ดินส่วนหนึ่งเป็นของหน่วยงานราชการ และรัฐวิสาหกิจ ซึ่งเอกชนไม่สามารถเข้าไปพัฒนาโครงการอะไรได้ ยกเว้นที่ดินที่ปล่อยให้เอกชนเช่าระยะยาวเท่านั้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย สถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าวมากขึ้น รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต – คูคต)

สถานีกลางบางซื่อ
รูป : สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.)

อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สถานีกลางบางซื่อของทั้ง 2 สถานีก็ค่อนข้างสูง คือ โครงการที่เปิดขายมามากกว่า 3 ปีขึ้นไปส่วนใหญ่ปิดการขายหรือเหลือขายไม่มากแล้ว อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบ 2 สถานีนี้อยู่ที่ประมาณ 87% มีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ไม่มากนัก เพราะความน่าสนใจและศักยภาพของทำเลที่มีแนวโน้มสูงขึ้น เพราะสถานีกลางบางซื่อมีการก่อสร้างคืบหน้ามาโดยตลอด อีกทั้งการที่พื้นที่โซนต่างๆ ของสถานีกลางบางซื่อก็มีความเคลื่อนไหวในเรื่องของการหานักลงทุนที่เริ่มมีข่าวออกมาให้เห็นต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพของสถานีกลางบางซื่อมีความชัดเจนมากขึ้น ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ มากขึ้นกว่าที่ผ่านมา

ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบสถานีเตาปูนอาจจะไม่สูงมากนัก คือ ประมาณ 1.4 แสนบาทต่อตารางเมตรและประมาณ 1.6 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา มีราคาขายเฉลี่ยที่มากกว่า 1.7 แสนบาทต่อตารางเมตรไปแล้ว

ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีการปรับขึ้นไปมากมายแล้วโดยเฉพาะในทำเลรอบๆ สถานีเตาปูนที่ปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้ว สำหรับที่ดินที่ติดกับสถานีเตาปูนและลดหลั่นลงไปโดยปรับขึ้นมามากกว่า 30% ในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมา

ราคาที่ดินของพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตก็ปรับขึ้นไปแล้วมากเช่นกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคาที่ดินปัจจุบันก็อยู่ที่ประมาณ 5 แสนบาทต่อตารางวาขึ้นไปเช่นกัน โดยราคาขายก็ลดหลั่นไปขึ้นอยู่กับระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าเช่นกันกับรอบๆ สถานีเตาปูน

พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตมีโครงการมิกซ์ยูส ที่มีแผนจะสร้างในอนาคตหลายโครงการ เช่น โครงการของแสนสิริ กลุ่มบางกอกเทอร์มินัล ที่ดินหมอชิตเดิม รวมไปถึงพื้นที่ภายในสถานีกลางบางซื่อที่มีการแบ่งโซนการใช้ประโยชน์พื้นที่ต่างๆ ไว้หลากหลาย เช่น ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และพาณิชยกรรม

ดังนั้นนอกจากสถานีกลางบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางคมนาคมแล้วยังเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตในรูปแบบสมัยใหม่ที่จะมีคนเข้ามาในสถานีกลางในแต่ละวันมากขึ้นกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก