EIC มองธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าและธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น ท่ามกลางความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินและความท้าทาย
ธุรกิจสำนักงานให้เช่าในปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวได้เล็กน้อย จากการผ่อนคลายการควบคุมโรค โดยกลุ่มเกรด A มีโอกาสฟื้นตัวได้มากกว่ากลุ่มเกรด B โดยเฉพาะในพื้นที่ CBD ที่ยังคงมีความต้องการ
ตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD ปี 2566
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center: EIC ) ธนาคารไทยพาณิชย์ คาดการณ์ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ให้เช่าได้ของกลุ่ม CBD เกรด A เป็นหลัก
แต่เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace และสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน ยังเป็นปัจจัยกดดันการขยายตัว โดยอุปทานใหม่ของกลุ่ม CBD เกรด A ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาก จะกดดันอัตราการเช่าและการฟื้นตัวของอัตราค่าเช่า
ส่วนกลุ่ม CBD เกรด B อัตราการเช่ายังมีแนวโน้มทรงตัวได้ แต่อาจได้รับผลกระทบมากขึ้นในระยะต่อไป จากตัวเลือกอุปทานใหม่เกรด A ที่มีความทันสมัย
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่า ตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ Non-CBD ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวเล็กน้อย ในอัตราที่ต่ำกว่าพื้นที่ CBD จากพื้นที่ให้เช่าได้ของกลุ่มเกรด A ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากอัตราค่าเช่าที่ยังต่ำกว่าในพื้นที่ CBD เกรด A ในขณะที่การเดินทางเข้าถึงสะดวกขึ้นตามการขยายตัวของรถไฟฟ้า
อย่างไรก็ดี อุปทานใหม่ของกลุ่มเกรด A ที่เพิ่มขึ้นมากอาจกดดันอัตราการเช่าและการฟื้นตัวของอัตราค่าเช่าในระยะสั้น ขณะที่กลุ่มเกรด B มีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่ให้เช่าที่อาจชะลอตัว เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าเปิดใหม่ของกลุ่มเกรด A ที่มีอัตราค่าเช่าสูงกว่าไม่มากนัก และกลุ่มเป้าหมายบริษัทขนาดกลาง-เล็กที่อาจมีความต้องการพื้นที่น้อยลงจากเหตุผลทางเศรษฐกิจ]
ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้นในทุกพื้นที่
ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น จากการออกมาทำกิจกรรมนอกบ้านที่เริ่มเป็นปกติมากขึ้นหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลาย ประกอบกับการขยายตัวตามอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะพื้นที่ Suburb ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยกว่าพื้นที่อื่น ๆ
ขณะที่ Midtown และ Downtown มีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่ Downtown ปี 2566 มีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้น จากทำเลใจกลางเมืองที่ยังสามารถดึงดูดทราฟฟิกได้ดี ทั้งจากชาวไทย และนักท่องเที่ยวต่างชาติ เช่นเดียวกับอัตราค่าเช่าในพื้นที่ที่คาดว่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ดี หลังลดลงต่อเนื่องจาก COVID-19 และมาตรการลดค่าเช่าในช่วงที่ผ่านมา
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่ Midtown ปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกับในพื้นที่ Downtown ตามการขยายตัวของอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก
อย่างไรก็ตาม ด้วยทราฟฟืกอาจยังไม่เท่าของพื้นที่ Downtown ทำให้อัตราการปล่อยเช่าในพื้นที่อาจชะลอตัวลง และต่ำกว่าอัตราการปล่อยเช่าของ Downtown เล็กน้อย
ขณะที่ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่ Suburb ปี 2566 ยังขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง และเป็นพื้นที่เดียวที่ยังขยายตัวได้แม้ในช่วงที่ COVID-19 แพร่ระบาดรุนแรง อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากอาจทำให้อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยในระยะสั้น
แต่ด้วยทำเลที่ตอบโจทย์การขยายตัวของเมืองส่งผลให้ตลาดยังมีแนวโน้มเติบโตและคาดว่าจะกลับไปอยู่ระดับเดิมได้ในระยะต่อไป
การฟื้นตัวของธุรกิจสำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2566 รวมถึงในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีประเด็นความท้าทายที่ต้องจับตามอง ทั้งอุปทานส่วนเกินที่เพิ่มขึ้น เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace ที่จะส่งผลต่อธุรกิจสำนักงานให้เช่ามากขึ้น และการแข่งขันของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น
ขณะที่อุปทานส่วนเกินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากในระยะต่อไปตามแผนการเปิดของผู้ประกอบการ และคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าการฟื้นตัวของกำลังซื้อ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะคอยกดดันอัตราการฟื้นตัวของทั้งตลาดสำนักงานให้เช่าและตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าให้เป็นไปอย่างจำกัด
เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace จากที่ออฟฟิศ ที่บ้าน หรือที่ไหนก็ได้ สลับกับการเข้าสำนักงาน
จะมีบทบาทมากยิ่งขึ้น โดยมีแนวโน้มถูกนำมาปรับใช้และกลายเป็นมาตรฐานอย่างรวดเร็วในระยะต่อไป ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะได้รับผลกระทบมากขึ้น
นอกจากนี้ ยังพบว่า การแข่งขันของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น จากการขยายสาขาของผู้เล่นรายใหญ่ออกไปสู่จังหวัดหัวเมืองสำคัญที่มีศักยภาพมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการรายเล็กในท้องถิ่นมากขึ้น
EIC มองว่า ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า จำเป็นต้องเริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือความท้าทายดังกล่าว โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่มีรูปแบบตายตัวแบบเดิมอาจไม่เพียงพอ แม้จะเป็นพื้นที่เปิดใหม่หรืออยู่ในทำเล CBD ก็ตาม
ดังนั้น การนำเสนอทางเลือกอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น รูปแบบพื้นที่ที่ยืดหยุ่นปรับเปลี่ยนได้สะดวก การนำเทคโนโลยีมาใช้ การปรับรูปแบบเพื่อสร้างความแตกต่าง รวมถึงการพิจารณาทำโครงการ Mixed use ให้มากขึ้น จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันและลดความเสี่ยงได้มากขึ้น สำหรับพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า
ตัวอย่างเช่น การดึงดูดกำลังซื้อและ Traffic ของโครงการด้วยรูปแบบพื้นที่ที่หลากหลายและมีความแตกต่าง, การเก็บและวิเคราะห์ข้อมูลและ Journey ของลูกค้า รวมถึงการให้ความสำคัญกับ Digital experience ควบคู่ไปกับ Physical experience จะเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจำเป็นต้องมีในระยะต่อไป
บทความโดย: เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาด ‘สำนักงานให้เช่า’ ยุค New Normal ปรับตัวรับมือ ‘ความถดถอย’
- ‘ไอซีเอส’ ผนึก 3 พันธมิตรแบรนด์ดัง สร้างมิกซ์ยูส ไลฟ์สไตล์ ทาวน์ เติมเต็มไอคอนสยาม
- ออริจิ้น ลุยสร้างแลนด์มาร์คใหม่ย่านบางนา ‘ออริจิ้น สมาร์ท คอมเพล็กซ์’ มูลค่า 4,000 ล้าน
