REIC คาดรัฐไฟเขียวต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน ดึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยเพิ่ม คาดดันมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์แตะแสนล้าน เผยไตรมาส 2 จีนยังครองแชมป์โอนสูงสุด
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า จากการที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการ เรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินั้น นับเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ที่จะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย
ขณะเดียวกัน จะเป็นการสร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศ เพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ซื้อบ้านและที่ดินในประเทศจะเป็นปัจจัยให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ได้รับการตอบรับจากคนต่างชาติ
ที่ผ่านมา ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ
ทั้งนี้ หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1 แสนล้านบาท จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีโดยรวมจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท
นอกจากนี้ ยังอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ
นโยบายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณของอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้สามารถขายอสังหาฯในประเทศมากขึ้น และจะส่งผลบวกในการลดภาวะอุปทานสะสมอสังหาฯในตลาดให้ลดลง และเกิดการผลิตอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น
อีกทั้งจะช่วยให้เกิดการผลิตทั้งในภาคที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ ทั้งอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำขยายตัวขึ้น รวมถึงเกิดการจ้างงานมากขึ้น หรือที่เรียกว่า เกิด multiplier effects ในระบบเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการนโยบายนี้ ควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ รวมถึง
ควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร
ที่สำคัญคือ ควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจนอีกด้วย
สำหรับภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2565 โดยพบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ขณะที่ราคาที่มีการโอนฯส่วนใหญ่ ประมาณ 81.9% ไม่เกิน 5.00 ล้านบาท และขนาดห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ประมาณ 83.5% ขนาดไม่เกิน 60 ตร.ม. โดยมีการโอนสูงสุดในพื้นที่ 5 อันดับแรกต่างชาติโอนสูงสุด คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่
นอกจากนี้ REIC ยังพบอีกว่า ในไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดมือสองถึง 37.1% ขณะที่มูลค่าและพื้นที่โอนกรรมห้องชุดมือสองมีสัดส่วน 27.2% และ 43.3% และเป็นสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดมือสอง โดยเพิ่มมากขึ้นต่อเนื่องติดต่อกัน 6 ไตรมาส และยังเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาสอีกด้วย
ข้อมูลดังกล่าว ทำให้ตั้งข้อสังเกตได้ว่า คนต่างชาติในระยะหลัง อาจมีความต้องการห้องชุดมือสองมักอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง
ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ ดังนั้น ห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจาก ยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย รัสเซีย และอินเดีย
ดร.วิชัย กล่าวว่า ในไตรมาส 2 ปี 2565 ชาวจีน ยังคงเป็นสัญชาติที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดถึง 2,072 หน่วย หรือ 25.3% โดยอีก 4 สัญชาติรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และ เยอรมัน ที่มีสัดส่วนในแต่ละประเทศประมาณ 2.0 – 3.0% เท่านั้น
ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดเป็นลำดับแรก คือ ชาวจีน จำนวน 10,493 ล้านบาท หรือ 26.4% รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส รัสเซีย และกัมพูชา ที่มีสัดส่วนในแต่ละประเทศประมาณ 2.0 – 3.0% เช่นกัน
ขณะที่ราคาเฉลี่ยห้องชุดที่ชาวต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ คือ 5 ล้านบาท/หน่วย โดยสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ 3 ลำดับแรก คือ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 46.4% รองลงมาคือ ราคา 3.01 – 5 ล้านบาท 25.5% และราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท 12.9%
แต่ในเชิงมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ กลับมีสัดส่วนในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท สัดส่วน 38.9% โดยพบว่า สัญชาติที่มีราคาเฉลี่ย/หน่วยในการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด คือ ชาวไต้หวัน ที่มีมูลค่าเฉลี่ย/หน่วย 7.1 ล้านบาท/หน่วย และ ชาวรัสเซีย และชาวเยอรมัน เป็นกลุ่มที่มีราคาเฉลี่ย/หน่วยในการโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุด 3.2 ล้านบาท/หน่วย
นอกจากนี้ยังพบว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงกว่า 80% ในแต่ละไตรมาส
ส่วนสัญชาติที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ย/หน่วยในการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 คือ ชาวอินเดีย ที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ย/หน่วย 73.2 ตร.ม./หน่วย และ ชาวรัสเซีย เป็นกลุ่มที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ย/หน่วย 37.0 ตร.ม./หน่วย และมีราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่เป็น 108,133 บาท/ตร.ม.
ด้านสัญชาติที่มีการซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่สูงสุด คือ ชาวไต้หวัน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 155,085 บาท/ตร.ม. และรองลงมาเป็นชาวจีน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 129,353 บาท/ตร.ม.
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ย้ำ ต่างชาติได้สิทธิ ‘LTR Visa’ ขอถือครองที่ดิน 1 ไร่ ต้องเป็นไปตามเงื่อนไข ถือครองเพิ่มไม่ได้
- ครม.ไฟเขียวต่างชาติซื้อบ้านอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ แลกลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้าน!
- เริ่มแล้ว ‘LTR Visa’ เฉพาะต่างชาติกลุ่มไหนบ้าง ได้อยู่เมืองไทยยาว เช็คเลย
