ตลาดที่อยู่อาศัย 3 ไตรมาส ข้อมูลช่วยวิเคราะห์ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ส่องสถานการณ์ตลาด พร้อมอุปสงค์ อุปทาน ของตลาด ทำเลรุ่งร่วง
การคิดจะซื้อบ้านสักหลัง นับเป็นการตัดสินใจที่ถือว่ายากไม่น้อย และอาจจะเป็นการตัดสินใจครั้งที่แพงที่สุดเลยก็ว่าได้ ดังนั้น หากมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ จะเป็นตัวช่วยให้ตัดสินใจได้ถูกต้องมากขึ้น โดยเฉพาะการวิเคราะห์ ตลาดที่อยู่อาศัย 3 ไตรมาส ที่ผ่านมา
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปีนี้ ถือได้ว่าเป็นโอกาสทองของผู้ทีต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมีอำนาจซื้อ เพราะราคาที่อยู่อาศัยในปีนี้ ปรับลดลง จากปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมาตรการแอลทีวี ที่คุมเข้มการปล่อยสินเขื่อธนาคาร ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ รวมถึงโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการค้องเร่งดันยอดขาย ด้วยการจัดโปรโมชั่นล่อใจผู้ซื้อ
DDproperty Thailand Property Market Index จาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เป็นอีกตัวช่วย ที่ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้าน ทำได้รอบคอบมากขึ้น เมื่อมีข้อมูลในด้านอุปสงค์ อุปทาน ของตลาด ทำเลรุ่งร่วง และ สถานการณ์ตลาดในแต่ละไตรมาส
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 1 ปี 2563
ในไตรมาส 1 ปี 2563 ดัชนีราคา แตะอยู่ที่ระดับต่ำสุดที่ 204 เมื่อเทียบจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 อยู่ที่ 207 ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กดดันให้ดัชนีราคาไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้
ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ยังคงมีปัจจัยที่ไม่เอื้อต่อสภาพตลาดหลายด้าน อาทิ สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงไม่ฟื้นตัว ภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง โดยคาดว่าตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปี 2562 ที่มีดัชนีราคาปรับลดลงราว 6% และดัชนีอุปทาน ปรับตัวลดลง 8% จากไตรมาสก่อนหน้า
ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ยังเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม เนื่องจากเป็นช่วงที่ราคาอสังหาฯ ส่วนใหญ่คงที่ หรือปรับลดลงอีกทั้ง ผู้ขายยังพากันแข่งออกโปรโมชั่นและส่วนลด เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อเป็นจำนวนมาก
ขณะที่ราคากลางเฉลี่ยของคอนโดฯ ปรับลดลง ส่วนราคากลางเฉลี่ยของ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ก็อยู่ในระดับที่ไม่สูงจนเกินไป อีกทั้งยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี ผู้ที่คิดจะซื้อเพื่อลงทุนสามารถใช้จังหวะนี้ ซื้อเพื่อขยายพอร์ตการลงทุน และรับประโยชน์จากมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ในอนาคต
สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่มีราคาปรับตัวลดลงมากที่สุดคือ คอนโดมิเนียม โดยปรับตัวลดลงราว 5% จากไตรมาส 3 ปี 2562 จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวตลอดปี 2562 หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง มาตรการ LTV และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่ประกาศใช้ในปี 2563 ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อไม่มั่นใจ และชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ และต้องจูงใจผู้ซื้อด้วยโปรโมชั่น
ด้านที่อยู่อาศัยแนวราบ มีดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 2% แสดงให้เห็นถึงความต้องการของที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
สำหรับระดับราคาที่เติบโตสูงสุดคือ ระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน ส่วนระดับราคาที่ลดลงคือ ระดับราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาท ลดลง 5% จากไตรมาสก่อนหน้า
ด้าน ทำเล ที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงที่สุด ยังคงเป็น เขตวัฒนา โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 19% ของอุปทาน คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ลดลง 11% จากช่วงไตรมาส 3 ปีที่แล้ว โดย 48% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ โดยระดับราคา ที่มีจำนวนมากที่สุดคือ 3.5-8.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่นำมารีเซล
นอกจากนี้ เขตวัฒนายังมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์ สูงที่สุดต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 8% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 55% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ เช่นเดียวกับเขตประเวศ ที่มีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงสุด ต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนเช่นกัน โดยมีสัดส่วน อยู่ที่ 8% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 55% อยู่ในแขวงประเวศ
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 2 ปี 2563
ดัชนีราคาแตะอยู่ที่ระดับต่ำสุดที่ 203 จุด จาก 204 ในไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ดัชนีราคาไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 2 ยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม เนื่องจากระดับราคาอสังหาฯ ยังคงปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง จากการที่ผู้ขายพากันแข่งออกโปรโมชั่น และส่วนลดเพื่อจูงใจผู้ซื้อ
ราคากลางเฉลี่ยของคอนโดฯ มีแนวโน้มลดลง ผู้ที่คิดจะซื้อเพื่อการลงทุน สามารถใช้จังหวะนี้ ซื้อเพื่อขยายพอร์ตการลงทุน และรับประโยชน์จากมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ควรให้ความสำคัญกับศักยภาพของทำเล ที่จะตัดสินใจซื้อด้วย
คอนโดมิเนียม ราคาทรงตัวจากไตรมาส 1 แต่ลดลง 6% ในรอบปี เป็นผลจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทำให้ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น
ขณะที่ ทาวน์เฮ้าส์ ราคาปรับตัวลดลง 2% จากไตรมาส 4 ปี 2662 และลดลง 3% ในรอบ 2 ปี ส่วน บ้านเดี่ยว ราคาเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และเพิ่มขึ้นถึง 9% ในรอบ 2 ปี จากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่จริง มากกว่าซื้อเพื่อลงทุน
ทำเล ที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงที่สุด ยังคงเป็นเขตวัฒนา มีสัดส่วนอยู่ที่ 20% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพทั้งหมด ลดลง 12% จากช่วงไตรมาส 4 ปีที่แล้ว โดย 49% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ สำหรับระดับราคาที่มีจำนวนมากที่สุดคือ 3.5-8.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่นำมารีเซล
นอกจากนี้ เขตวัฒนา ยังมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุด ต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีสัดส่วน 8% ของอุุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหดในกรุงเทพ โดย 55% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ เช่นเดียวกับเขตประเวศ ที่มีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงสุด ต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อน โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 9% ของอุุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงทพ โดย 56% อยู่ในแขวงประเวศ
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 3 ปี 2563
ดัชนีราคาแตะอยู่ที่ระดับต่ำสุดที่ 196 จุด จาก 203 จุด ในไตรมาสที่สองของปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และสงครามราคาของผู้ประกอบการ ทำให้ดัชนีราคา ไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
ทั้งนี้ ในไตรมาส 3 ปี 2653 ดัชนีราคาที่อาศัยในกรุงเทพ ปรับตัวลดลง 4% จากไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ดัชนีอุปทาน หรือจำนวนที่อยู่อาศัย ลดลง 15% จากไตรมาสก่อนหน้า
เห็นได้ชัดว่า โควิด-19 เข้ามาทำให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย เกิดการเปลี่ยนแปลงไป ทั้งฝั่งผู้ประกอบการ และผู้บริโภค เราจะได้เห็นภาพผู้ประกอบการชะลอหรือหยุดการพัฒนาโครงการรูปแบบคอนโดมิเนียม หันไปเน้นแนวราบในเขตชานเมือง และต่างจังหวัด รวมทั้งหันมาขายผ่านช่องทางออนไลน์แบบครบวงจรมากขึ้น พร้อมอัดโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจ ของผู้ซื้อ
ทางฝั่งผู้บริโภค แม้ว่าปัจจุบัน จะเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีความพร้อม เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงลดลงจากโปรโมชั่นต่างๆ ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ยังคงชะลอการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป เนื่องจากรู้สึกไม่มั่นใจ กับสถานการณ์ปัจจุบัน ที่ยังเต็มไปด้วยความผันผวนแบะไม่แน่นอน
อย่างไรก็ตาม พบว่า ผู้บริโภค 3 ใน 4 ยังคงวางแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ส่วนนักลงทุน แม้ว่าส่วนใหญ่จะชะลอการซื้อออกไป แต่ยังมีอีก 15% ยังมองว่า ช่วงเวลานี้ เป็นโอกาสที่ดี ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในไตรมาส 3 ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพลกลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 โดยดัชนีราคาอยู่ที่ 196 จุด ลดลง 4% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลงถึง 12% ในรอบ 1 ปี
ด้านทำเลที่ยังมีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงสุด ยังคงเป็นเขตวัฒนา โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 19% ของอุปทานคอนโดมิเนียมกรุงเทพทั้งหมด ลดลง 9% จากไตรมาสแรก โดย 48% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ
นอกจากนี้ เขตวัฒนา ยังมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุดต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 6 โดยมีสัดส่วน 6% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพ โดย 56% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ รวมทั้งยังมีอุปทานบ้านเดี่ยวสูงที่สุด ด้วยสัดส่วน 10% โดยสัดส่วน 46% อยู่ในแขวงพระโขนงเหนือ
จากภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยรวม 3 ไตรมาสที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า ราคาที่ปรับลดลง การแห่จัดโปรโมขั่นของผู้ขาย จึงกลายเป็นโอกาสของผู้ซื้อ รวมถึงโอกาสของนักลงทุนอีกด้วย เขื่อว่าข้อมูลทั้งหมดนี้ จะช้วยให้นำไปประกอบการตัดสินใจซื้อได้ไม่มากก็น้อย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังโควิด-19 กับ 5 ประเด็นที่ต้องจับตา!
- รู้เท่าทัน ‘ภาษีที่ดิน’ และสิ่งปลูกสร้างใหม่ ปี 2562 ใครได้ประโยชน์
- มาตรการกระตุ้น ‘อสังหาริมทรัพย์’ ในภาวะวิกฤติ
