“ดร.ประศาสน์” ตอบคำถามท้าทาย ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะยั่งยืนหรือไม่? ขึ้นอยู่กับการสร้างโอกาสเศรษฐกิจ ดึงดูดประชากรเข้าพื้นที่
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เผยแพร่บทความเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยระบุว่า
คำถามหนึ่งที่ท้าทายเสมอมาคือ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะยั่งยืนหรือไม่ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโตไปเรื่อย ๆ ได้หรือไม่?
การตอบคำถามนี้ ต้องพิจารณา ตัวเลขประชากร ก่อน
เป็นที่น่าสังเกตว่าประชากรในกรุงเทพฯอยู่ในระดับปริมาณประมาณ 5.5 ล้านคน โดยมีความผันผวนบ้าง แต่ไม่มีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน แม้ว่าประชากรในบางชุมชนอาจหายไป แต่ก็มีการพัฒนาชุมชนแหล่งใหม่ ๆ ชดเชยกันไป
ในทางกลับกัน ประชากรจังหวัดรอบ ๆ กรุงเทพฯ บังเอิญมีจำนวนเท่ากัน นั่นคือประมาณ 5.5 ล้านคน มีอัตราการเติบโต 1.5% ต่อปี ประชากรในตัวกรุงเทพและจังหวัดปริมณฑลรวมกันถือว่าเป็นประชากรโดยรวม และจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นต่อปีในจังหวัดปริมณฑล อาจอนุโลมได้ว่า เป็นอัตราการขยายตัวของประชากรกรุงเทพและปริมณฑลโดยรวม
การวิจัยของ กทม. เกี่ยวกับประชากรแฝงเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ประชากรแฝงทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีประมาณ 50% ของประชากรอย่างเป็นทางการ ดังนั้นประชากรของกรุงเทพและปริมณฑลโดยรวม อาจมีถึง 16.5 ล้านคน
ตัวเลขข้างต้น อาจนำเราไปสู่ความเข้าใจต่ออุปทานของที่อยู่อาศัย ในจังหวัดรอบนอก ถ้าคิดง่าย ๆ ว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เป็นสินค้าสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การเพิ่มขึ้นของประชากรในจังหวัดรอบนอก จะนำไปสู่อุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดินสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะหาสินค้าเหล่านั้นในพื้นที่ตัวกรุงเทพฯ เอง เนื่องจากราคาที่ดินจะแพงมาก จนไม่สามารถเกิดอุปทานที่อยู่อาศัยในราคานั้นขึ้นได้
ในกรณีนี้จะมีความต้องการประมาณ 4 หมื่นหน่วยต่อปี นี่เป็นเพียงผู้ซื้อบ้านหลังแรกกลุ่มหนึ่งเท่านั้น
อีกกลุ่มหนึ่งจะเป็นผู้ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัย ในรูปแบบคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ เพราะถึงแม้คอนโดมิเนียมรอบนอก จะมีราคาถูกลง แต่ก็ไม่สามารถเดินทางไปทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯได้
จำนวนคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงในกรุงเทพฯ อาจมีจำนวนประมาณ 3 หมื่นหน่วย บ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและอาคารชุดรวมกันหรือ 7 หมื่นหน่วยดังกล่าวข้างต้น ถือเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนบ้านที่ขายในแต่ละปีมีประมาณ 1 แสนหน่วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เหลืออีก 3 หมื่นหน่วย หลังจากแบ่งเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรกแล้ว เราจะเรียกอุปสงค์กลุ่มนี้ว่าผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ที่ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย จากเดิมที่อาจมีขนาดเล็กเกินไป หรือไม่สอดคล้องกับฐานะทางเศรษฐกิจ
ถึงจุดนี้จะได้เห็นว่า แหล่งที่มาของการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย มาจากการเติบโตของจำนวนประชากรอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตัวกรุงเทพฯ เอง และจังหวัดรอบนอก
อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลใดจำนวนประชากรในจังหวัดรอบข้าง จึงจะเพิ่มขึ้นได้เรื่อย ๆ?
ก็ศักยภาพทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ปริมณฑล ที่ควรจะเติบโต เพื่อดึงดูดเยาวชนจากต่างจังหวัดทั่วประเทศเข้ามาอย่างต่อเนื่อง เพื่อหวังโอกาสที่ดีในชีวิตในอนาคต นั่นคือกุญแจสำคัญ
เมื่อพิจารณาจากแนวโน้มในอดีต ปัจจุบัน และอนาคต ดูเหมือนว่า กรุงเทพมหานคร จะตอบสนองวัตถุประสงค์ดังกล่าว อย่างไรก็ตามไม่มีการรับประกันสำหรับสิ่งนั้น
แม้ว่าการเติบโตของประชากรในจังหวัดรอบนอก จะมีแนวโน้มทางสถิติที่ประชากรในแต่ละกลุ่มอายุจะลดลง ตามกลุ่มอายุที่น้อยลง กล่าวคือประชากรในแต่ละกลุ่มอายุที่น้อยกว่า จะลดลงประมาณ 6-7% จากกลุ่มอายุถัดไปที่อายุมากกว่า
ตัวอย่างเช่น ประชากรในกลุ่มอายุ 30-39 ปี จะมีจำนวนน้อยกว่ากลุ่มอายุ 40-49 ปีประมาณ 6-7% และกลุ่มอายุนี้จะเป็นความต้องการบ้านหลังที่หนึ่ง สอง หรือสามในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า
ข้อเท็จจริงข้างต้นชี้ว่า จำนวนความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลง แต่สิ่งนี้อาจไม่กระทบถึงผู้ร่วมตลาดหรือนักพัฒนา เนื่องจากโดยปกติแล้ว ความผันผวนของตลาดจากปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดธุรกิจที่อยู่อาศัย อาจมีขนาดใหญ่กว่า จนกลบจำนวนที่ลดลงจนไม่อาจมีผลกระทบที่ชัดเจนได้ แต่จำนวนที่ลดลงจริง ๆ อาจจะส่งผลกระทบออกไปอย่างน้อย 20 ปีนับจากนี้
โดยรวมแล้ว ความต้องการของตลาดเพื่ออยู่อาศัยจะยั่งยืนหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่ากรุงเทพฯและปริมณฑลเอง จะให้โอกาสทางเศรษฐกิจที่เพียงพอแก่ผู้คนทั่วประเทศไทย ในการอพยพเข้ามาหรือไม่ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การเติบโตของประชากรในจังหวัดรอบนอก ควรเติบโตอย่างต่อเนื่องต่อไม่น้อยกว่า 1.5% ต่อปี
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- โค้งแรกอสังหาฯ 2566 ราคาที่อยู่อาศัยลดลง โอกาสลงทุนซื้อปล่อยเช่า
- จับกระแสตลาดอสังหาฯ โต้คลื่นความท้าทาย ‘ดอกเบี้ยขาขึ้น-ราคายังลดลง’
- อสังหาฯ พัทยาฟื้น รัสเซีย-จีนแห่ช้อปบ้านหลังที่สอง ส่งสัญญาณราคาพุ่ง
