ราคาที่อยู่อาศัย กทม. ต่ำสุดในรอบกว่า 3 ปี ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ชี้สงครามราคาไม่ช่วยกระตุ้นตลาด หวังวัคซีน มาตรการเยียวยาจากรัฐ หนุนอสังหาฯฟื้น
การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ สร้างแรงกระเพื่อมสำคัญ ต่อการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจ ผู้บริโภคเพิ่มความระมัดระวังการใช้จ่าย ส่งผลกระทบให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมาชะลอตัวอีกครั้ง โดยล่าสุดพบว่า ราคาที่อยู่อาศัย กทม. ต่ำสุดในรอบกว่า 3 ปีที่ผ่านมา
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index เผยดัชนี ราคาที่อยู่อาศัย กทม. ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 197 จุด จาก 201 จุด หรือลดลง 2% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 14 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ทั้งนี้ ความไม่แน่นอน จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งนอกจากจะส่งผลต่อการฟื้นตัว ของสภาพเศรษฐกิจโดยตรงแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อ การเติบโตในตลาดอสังหาฯ พอสมควร โดยคาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2564 จะฟื้นตัว 3.2%
เมื่อผนวกกับความท้าทาย จากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ที่หายไปเป็นระยะเวลานาน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ไทย กลับมาฟื้นตัวช้าขึ้น จากเดิมที่เคยคาดไว้ว่า จะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้
เห็นได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า การแพร่ระบาดฯ ระลอกใหม่ ส่งผลให้แนวโน้มราคาอสังหาฯ ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปีที่แล้ว และคาดการณ์ว่าจะไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564
ทั้งนี้ พบว่า ดัชนีราคาอสังหาฯ ไตรมาสที่ผ่านมา มีแนวโน้มลดลง ทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะประเภทคอนโดฯ ที่ดัชนีราคาลดลง 2% จากไตรมาสก่อน และลดลงถึง 5% ในรอบปี ขณะที่อสังหาฯ แนวราบได้อานิสงส์ จากการที่ผู้บริโภคหันมาสนใจโครงการแนวราบมากขึ้น หลังจากต้อง Work from Home ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ทำให้ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ยังคงทรงตัว
ส่วนบ้านเดี่ยวแม้ดัชนีราคาจะลดลง 2% จากไตรมาสก่อน แต่ถือว่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 10% ในรอบ 2 ปี สะท้อนให้เห็นโอกาส จากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่ยังคงมีอยู่ในตลาด (Real Demand)
ด้านดัชนีอุปทาน หรือจำนวนอสังหาฯ ในตลาด ก็มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการ หันมาเร่งระบายสต็อกคงค้าง และชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อนในช่วงนี้ โดย คอนโดฯ ยังครองแชมป์ค้างสต็อก
รายงานล่าสุดจากดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ดัชนีอุปทานลดลงมาอยู่ที่ 363 จุด จาก 385 จุด หรือลดลงถึง 6% จากไตรมาสก่อน และคาดการณ์ว่า จะส่งผลต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อยหนึ่งไตรมาส
ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ ถือว่าได้รับผลกระทบมากที่สุดจนมีสินค้าคงค้างในตลาดเป็นจำนวนมาก แม้ไตรมาสนี้จำนวนอุปทานคอนโดฯ จะลดลงจากไตรมาสก่อน 7%
แต่เมื่อมองภาพรวมแล้วคอนโดฯ ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดถึง 88% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขณะที่ดัชนีอุปทานบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 7% และทาวน์เฮ้าส์มีเพียง 5% เท่านั้น
ในขณะที่ความต้องการซื้อของผู้บริโภค ก็ถูกดูดซับไปแล้วจำนวนมาก จากสงครามราคาที่รุนแรง ในช่วงที่ผ่านมา จึงส่งผลให้การเติบโตในตลาดช่วงต้นปีนี้ไม่คึกคักเท่าที่ควร
แต่หากมองในมุมอสังหาฯ ให้เช่า กลับพบว่า ยังมีโอกาสเติบโตไม่น้อย โดยผู้บริโภคยังมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ เขตคลองเตย ที่มีการเติบโตในหลายทำเล ได้แก่ แขวงคลองเตย เพิ่มขึ้นถึง 17% ตามมาด้วยแขวงพระโขนง และแขวงคลองตัน (เพิ่มขึ้น 12% และ 11% ตามลำดับ)
เขตวัฒนาก็ได้รับความสนใจไม่แพ้กัน โดยผู้บริโภคสนใจเช่าที่อยู่อาศัย ในแขวงคลองเตยเหนือ เพิ่มขึ้น 15% ตามมาด้วยแขวงคลองตันเหนือ และแขวงพระโขนงเหนือ (เพิ่มขึ้น 10% และ 9% ตามลำดับ) สะท้อนให้เห็นทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยแบบให้เช่า ยังมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต สวนทางกับจำนวนอุปทานที่ลดลงในบางทำเล
“ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีอสังหาฯ ในทำเลดังกล่าว ที่อาจจะเลือกชะลอการขายออกไปก่อนเพื่อรอจังหวะในการสร้างผลตอบแทนที่ดีกว่า และเปลี่ยนมาปล่อยเช่าแทนในเวลานี้ เพื่อจับความต้องการผู้บริโภคที่มีในตลาด”นางกมลภัทร กล่าว
ที่สำคัญ คือ ในปีนี้ สงครามราคา อาจไม่ใช่ปัจจัยสำคัญ ที่มาช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวในตลาดได้เหมือนเดิม โดยมองว่า ความชัดเจนของการฉีดวัคซีนต้านไวรัสโควิด-19 ในไทย และมาตรการเยียวยาจากภาครัฐอย่างตรงจุด จะเป็นตัวแปรสำคัญ ที่เร่งการฟื้นตัวในตลาดอสังหาฯ ได้ดีขึ้น
ที่ผ่านมา แม้ว่าภาครัฐ จะออกมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาฯ เพื่อบรรเทาผลกระทบ แต่คาดว่ามาตรการดังกล่าว จะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อของผู้บริโภคได้ไม่มากนัก เนื่องจากเพดานของมาตรการ ยังคงจำกัดอยู่แค่ การซื้อบ้านและคอนโดฯ ใหม่ จากผู้ประกอบการอสังหาฯ ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น
ดังนั้น หากภาครัฐต้องการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จึงควรที่จะขยายเพดานของมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนองให้สูงกว่าเดิม เพื่อช่วยดึงกำลังซื้อใหม่ ๆ เข้าสู่ตลาดมากขึ้น รวมทั้งช่วยดูดซับโครงการคงค้างที่มีราคามากกว่า 3 ล้านบาทของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาให้ลดลงได้
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- อสังหาฯ ปี 64 ลูกค้ายัง ‘ชะลอซื้อบ้าน’ ท่ามกลาง สงครามราคาเดือด
- ‘ซีบีอาร์อี’ ฉายภาพอสังหาปี 64 ชะลอตัว พัฒนาโครงการเล็กลง ค้าปลีกโรงแรม ฟื้นช้า
- คอนโดมิเนียม ปี 2564 ‘เน็กซัส’ คาดแห่ผุดโครงการขนาดเล็ก ราคาขายต่ำลง
