โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ กำลังเดินหน้าพัฒนาทั่วกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโครงการประเภทมิกซ์ยูส หรือการก่อสร้างขนาดใหญ่ที่ใช้พื้นที่แบบผสมผสาน ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และที่พักอาศัย
ปัจจุบันทำเลที่มีก่อสร้างมิกซ์ยูสขนาดใหญ่คือทำเลย่านถนนพระราม 4 และถนนสุขุมวิท ซึ่งจะเป็นแบบอย่างการเปลี่ยนโฉมหน้ากรุงเทพฯในอนาคต
มุมมองนี้ถูกกล่าวถึงในเวทีเสวนา เรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่าเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก” ซึ่งจัดขึ้นวันนี้ (17 ก.ย.) โดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ผู้ให้บริการเว็บไซต์ข้อมูลข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน
เวทีเสวนาดังกล่าว นายประเสิรฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ ที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นับจากนี้ไปอีก 5-7 ปี โฉมหน้ากรุงเทพฯ จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากการเกิดขึ้นของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนามากถึง 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท
ทำเลที่มีการพัฒนาขนาดใหญ่ และจะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจน คือย่าน ถนนพระราม4 -ถนนสุขุมวิท ซึ่งมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเริ่มประกาศแผนลงทุน จะทำให้การใช้พื้นที่ในกรุงเทพฯ เปลี่ยนไป หน้าตาเมืองกรุงเทพฯ ก็จะเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด
โครงการใหญ่เหล่านี้ยึดแนวรถไฟฟ้าเป็นเส้นทางหลัก แต่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาษีลาภลอย
อย่างไรก็ตาม พื้นที่กิจกรรมหลักของเมือง จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) ซึ่งการพัฒนาต่างๆ ก็จะกระจุกตัวอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ เพราะเป็นพื้นที่ได้รับการส่งเสริม
ในร่างกฎหมายผังเมืองระบุให้ทำเลใจกลางเมือง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR : Floor Area Ratio ในอัตราสูง และยังมีโบนัสการพัฒนาอีก 20%
สิ่งที่เกิดขึ้นตามการพัฒนาคือ ราคาที่ดิน ซึ่งปัจจุบันที่ดินในเมืองราคาปรับตัวขึ้นไปสูงสุดถึงวาละ 3 ล้านบาท ทำเลพื้นที่ CBD ในซอย ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา หากนำมาพัฒนาต้องเป็นคอนโดที่ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นนี้ เป็นตัวกำหนดให้ชุมชนที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น
แต่คนเหล่านั้นก็ต้องเดินทางเข้าเมือง เพื่อมาทำงาน ระบบบริการขนส่งรถไฟฟ้าจึงเกิดตามมา แต่ปัญหาในปัจจุบันพบว่า ราคาค่าบริการรถไฟฟ้าสูงเกินไป ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง คิดจากฐานเงินเดือน 2.7 หมื่นบาท/เดือน จะมีงบไม่พอสำหรับการใช้รถไฟฟ้าชานเมืองเข้ามาในใจกลางเมือง ซึ่งมีต้นทุนไป-กลับที่ 140 บาท หรือหากต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้เมืองกำลังซื้อก็ไม่พอเช่นเดียวกัน
แนะปลดล็อก“เขตทาง”ขึ้นคอนโดราคาถูก
นายประเสริฐ กล่าวว่า ปัญหาของเมืองในปัจจุบัน คือที่ดินในเมืองหลายแปลงแม้จะอยู่ทำเลในเมือง แต่อยู่ลึกเข้าไปในถนนซอยมีความกว้างไม่มาก ติดข้อจำกัดผังเมืองก่อสร้างไม่ได้ จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยแยกย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมา เพื่อรองรับตลาดคนมีรายด้ระดับกลางได้
ปัจจุบันหากดูจากสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดจะพบว่า คอนโดในเมืองปัจจุบัน เปิดขายที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ในครึ่งแรกของปี 2561 มียอดขาย 1.25 แสนล้านบาท ส่วนคอนโดราคาถูก 1-2 ล้านบาท ที่มีกว่า 14,109 ล้านบาท นั้น เป็นทำเลที่หลุดจากแนวรถไฟฟ้าออกไป
การพัฒนาที่ดินในเมืองแปลงใหญ่ไม่น่าห่วง ที่น่าห่วงคือแปลงเล็กติดขอบทางแคบก่อสร้างไม่ได้
ราคาที่อยู่อาศัย “สูงเกินกำลังซื้อทุกตลาด”
ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่เป็นอยู่ในขณะนี้ “ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่ากำลังซื้อทุกตลาด” เป็นเพราะการพัฒนาที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้น 45-50% โดยอสังหาฯ ตลาดล่างปรับเพิ่มขึ้นปีละ 8% และอสังหาฯ ตลาดบนปรับเพิ่มขึ้นปีละ 10-12%
สิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้ไป จะพบว่าสินค้าขายได้ช้าขึ้น ขายยากขึ้น เพราะราคาอสังหาฯ สูงเกินกว่ากำลังซื้อในทุกตลาด ยกเว้นตลาดไฮเอนด์ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าราคาแพงสำหรับเศรษฐี
ข้อมูลอัพเดทปัจจุบันอสังหาฯ ในเมืองขายได้ 74% ทำเลรอบกลางขายได้ 69% ในจำนวนนี้พบสต็อกที่อยู่อาศัยในเมือง 7,700 ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ และทำเลรอบนอก 33,900 ยูนิต ซึ่งปีหน้าการขายโครงการเหล่านี้จะยิ่งช้าลงไปอีก เพราะระดับราคาสูงเกินกำลังซื้อดังกล่าว
ผังเมืองใหม่เน้นกรุงเทพฯ กระชับขึ้น
นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวถึงกฎหมายผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ ซึ่งยังคงทบทวนมาตรการต่างๆ ได้ ไปจนถึงการประชุมรับฟังความคิดเห็นในช่วงต้นปี 2562 และรับฟังข้อร้องเรียนแก้ไขผังเมืองได้ถึง กลางปี 2562 จากนั้นคาดว่าในช่วงปลายปี 2562 คาดว่าผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ จะสามารถออกมาบังคับใช้ได้
หลักการร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้ เน้นการพัฒนาเมืองกระชับขึ้น มีการกำหนดข้อกำหนดต่างๆ และแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้เมืองกระชับขึ้น และผังเมืองใหม่นี้ไม่เน้นผังสี แต่จะเน้นดูที่ข้อกำหนดการใช้พื้นที่เป็นหลัก โดยยึดถือแนวทาง เรื่องการเชื่อมโยงระบบขนส่ง คำนึงถึงแนวคิดใหม่การพัฒนาเมือง การกำหนดศูนย์กลางความเจริญของเมือง เช่น ศูนย์บางซื่อ ศูนย์พระราม9
ผังเมืองใหม่จะเน้นแนวคิดสร้างถนนสายรองความกว้าง 12-20 เมตร ออกมารองรับการพัฒนาของพื้นที่ตามการใช้ประโยชน์ของผังเมือง สร้างเครือข่ายเชื่อมโยงเมืองให้สะดวกขึ้น
ดึงเอกชนร่วมพัฒนาบริการสาธารณะเมือง
สาระสำคัญอีกประการ ของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ จะดึงเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองมากขึ้น ลดภาระกทม. ซึ่งแต่ละปีลงทุนสาธารณูปโภคสาธารณะปีละเป็นหมื่นล้านบาท การดึงเอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาสาธารณูปโภคบางส่วนได้ จะช่วยให้การพัฒนาเมืองเดินหน้าด้วยดี
แนวทางจะเป็นคล้ายกับทำเลราชประสงค์ ที่ผู้ประกอบการเอกชนร่วมมือกันลงทุนสร้างทางเดินเชื่อมอาคาร ใต้เส้นทางรถไฟฟ้า จนกลายเป็นบริการสาธารณะที่ดีของชุมชน เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัด
ผอ.สำนักผังเมืองกล่าวว่า ล่าสุด ได้มีกลุ่มเอกชนรวมตัวกัน เพื่อเสนอการพัฒนาสาธารณูปโภคในพื้นที่ เช่นเดียวกับย่านราชประสงค์เข้ามาหลายราย มีทั้งกลุ่มสีลม นำโดยเจ้าของอาคารธนิยะพลาซ่า กลุ่มถนนพระราม 4 นำโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และกลุ่มบางกะปิ นำโดยสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์(นิด้า) สำนักผังเมืองกทม.อยู่ระหว่างการพิจารณา
แนวทางผังเมืองฉบับใหม่เน้นเปิดกว้างในการพัฒนา โดยระหว่างนี้ยังเปิดช่องให้เอกชนที่สนใจนำเสนอแนวคิดการพัฒนาต่างๆ เข้ามาได้จนถึงกลางปี 2562 ก่อนที่จะประกาศใช้ผังเมืองรวมกทม.ในช่วงปลายปี 2562
