เน็กซัสสรุปภาพรวมตลาดอสังหากรุงเทพฯ ปี 62 ตลาดคอนโดยังคงนิ่ง ต่ำสุดในรอบ 5 ปี ราคาเฉลี่ยปรับขึ้นเพียง 1% แนะผู้ประกอบการพัฒนาเจาะเรียลดีมานด์ ด้านตลาดคอมเมอร์เชียลดี สวนกระแสทั้งออฟฟิศห้างสรรพสินค้า
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่าอุปทานใหม่ปีนี้ลดลงจากปี 2561 ถึง 29% มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 43,000 หน่วย จาก 126 โครงการ ทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 654,200 หน่วย
ด้านทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการเปลี่ยนไปเป็นทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี ตามด้วยสายสีเขียวทางด้านเหนือและสายสีเหลือง
โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่มากที่สุดอันดับหนึ่ง คือ ธนบุรี เพชรเกษม อยู่ที่ 10,100 หน่วย หรือ 23% ตามด้วย พระโขนง สวนหลวง 7,800 หน่วย สัดส่วน 18% และ ลาดพร้าว วังทองหลาง 6,100 หน่วย สัดส่วน 14%
ขณะที่ภาพรวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่า ทำเลธนบุรี เพชรเกษม มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุด โดยมากกว่า 63% เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ที่มีส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่องนั่นเอง
ด้านอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมาพบว่า เกือบ 50% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลางราคา 75,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับเมื่อปีที่แล้วที่มีเพียง 27% สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการมองเห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของตลาดตามความเป็นจริงมากขึ้น จึงพัฒนาสินค้าที่ให้ตรงกับกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
ประเด็นที่น่าจับตามองในตลาดคอนโดมิเนียม คือ ตลาดไฮเอนด์ ที่มีการพัฒนาโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่ามีสัดส่วนการพัฒนาใหม่เพียง 22% ในปี 2562 เมื่อเทียบปี 2561 ที่มีสัดส่วนมากกว่า 40%
เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายพบว่า ในปี 2562 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 43,200 หน่วย แบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 20,700 หน่วย คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดเปิดใหม่ 48% และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2562 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 22,500 หน่วย และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับอุปทานที่ลดลง ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าตลาดดูดซับได้ดี
ในส่วนของราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในปี 2562 ปรับตัวสูงขึ้นเพียง 0.9% จาก 140,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 141,800 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 นั้น คาดว่า อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2562 อยู่ที่ 42,000 – 45,000 หน่วย โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2562 ที่ผ่านมา และหากมาตรการของรัฐบาลที่เกี่ยวกับแอลทีวี ยังคงเป็นแบบปัจจุบัน ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2562 คือ ในระดับ 43,000 – 48,000 หน่วย และห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ที่ 60,000 หน่วย ขณะที่ราคาอาจปรับลดลงในบางทำเล
ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตได้อย่างต่อเนื่องนั้นประกอบไปด้วย 1. ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า 2. ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ 3.ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 4. กำลังซื้อจากต่างชาติ
ทำเลที่น่าสนใจในปี 2563 ยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวก ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเหลือง สีชมพูและสีส้ม ก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดและราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดในตลาดกลางและซิตี้คอนโดได้
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้นประมาณ 9 ล้านตารางเมตร โดยเป็นอาคารเกรด เอ และ บี 6.08 ล้านตารางเมตร ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำมาตลอดหลายปี
ทำให้ในปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มมากขึ้น
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าจะมี ซัพพลายใหม่จ่อเข้าตลาดกว่า 1.78 ล้านตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยปัจจุบัน มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ประมาณ 94% และราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้นประมาณ 5% จากสิ้นปีที่แล้ว ไปอยู่ที่ประมาณ 1,080 บาท/ตารางเมตร/เดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95%
จากการสำรวจยังพบความต้องการในการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น เช่น เกษร ทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าแพงที่สุดที่ 1,600 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งในย่านเพลินจิต พระราม 1 และวิทยุ ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่าสูงอย่างต่อเนื่อง
ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการสำคัญ ๆ หลายโครงการพร้อมใช้งาน อาทิ ศุภาลัย ไอคอน บนพื้นที่สถานทูตออสเตรเลียเดิม, วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจกต์จาก ทีซีซี, เดอะ ฟอเรสเทียส์ โครงการเมืองในป่าแห่งแรกของเมืองไทย, แบงค็อกมอลล์ จาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ ของ ดิเอ็มดิสทริค ทั้งหมดนี้จะช่วยยกระดับมาตรฐานอาคารสำนักงานในไทยมากยิ่งขึ้น
ด้านตลาดพื้นที่ศูนย์การค้านั้น พบว่า การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติยังเข้ามาเป็นแรงสนับสนุนตลาดค้าปลีกให้เติบโตในช่วงปีที่ผ่านมา โดยครึ่งปีหลัง สถิตินักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนนักท่องเที่ยวและรายรับจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งนักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นกลุ่มหลักที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย
จากการสำรวจพบว่า ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงเติบโต โดยอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้ายังคงอยู่ในอัตราสูง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางทางการค้า หรือ สยาม-ราชประสงค์-พร้อมพงษ์ ที่ยังคงเติบโตอย่างมีเสถียรภาพและมีการแข่งขันสูง เนื่องจากย่านศูนย์กลางทางการค้ายังคงเป็นเดสติเนชั่นสำคัญแห่งหนึ่งของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้กำลังซื้อยังคงมีอยู่มาก โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 95%
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งจากตลาดสินค้าออนไลน์ การบริการส่งอาหารที่ปัจจุบันมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว รวมไปถึงอุปทานใหม่ๆ ที่จะแบ่งกำลังซื้อออกไป ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องสร้างสิ่งดึงดูด สร้างประสบการณ์ใหม่ๆ ให้แก่ผู้บริโภค ซึ่งเชื่อว่าเป็นสิ่งที่ท้าทายอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการ ขณะเดียวกันร้านค้าแบรนด์ไทยก็ยังต้องเผชิญความท้าทายจากแบรนด์ต่างชาติที่ให้ความสนใจเข้ามาเปิดในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง
ในปีนี้ ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดหลายแห่งกว่า 280,000 ตารางเมตร เช่น วัน-โอ-วัน เดอะเทิร์ด เพลส, ดอง ดอง ดองกิ, เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก, สามย่านมิตรทาวน์ , เซ็นทรัล วิลเลจ และ แอม ไชน่าทาวน์ และคาดว่าจะมีโครงการใหม่ ๆ ทยอยเข้ามาสู่ตลาดในอีก 3 ปีข้างหน้าอย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 400,000 ตารางเมตร โดยมีโครงการที่น่าจับตามองหลายโครงการ อาทิ เอ็มสเฟีร์ย, วันแบงค็อก , และ สยาม พรีเมียม เอ้าท์เล็ต แบงค็อก
