COLUMNISTS

ตลาดคอนโดฯ กทม. ไตรมาส 3 ยังไม่ฟื้น

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
0

แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งแรกของปี ต่อเนื่องถึงช่วงไตรมาสที่ 3 ยังอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งจากปัจจัยภายนอกที่ยากจะควบคุม และเกินกว่าที่จะคาดการณ์ อีกทั้งปัญหาภายในประเทศ ที่ยังสร้างความกังวลให้กับคนไทยต่อเนื่อง รวมไปถึงความเชื่อมั่นของคนไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว  ยังกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจ และรายได้ในระยะยาวจึงมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุด แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง

คอนโดมิเนียมประมาณ 14,180 ยูนิตเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 68,000 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมีจำนวนน้อยกว่าช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ประมาณ 40% แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 53% เพราะช่วงไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมา มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการมุ่งเน้นไปที่การระบายสต็อกโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์ มากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่

แต่มาเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 3 เพื่อจะให้มีรายได้ตามเป้าที่วางไว้ หรือลดลงจากเป้าไม่มากนัก คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน 3 ไตรมาสของปีนี้ อยู่ที่ประมาณ 30,206 ยูนิตน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาประมาณ 33%

ผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการให้ตรงกับกลุ่มผู้ซื้อ ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ซึ่งพวกเขาเลือกกลุ่มผู้ซื้อใหม่ ที่ไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก่อน

ดังนั้น คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิต จึงมีสัดส่วนมากถึงประมาณ 57% จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว เพราะ 85% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งเป็นไตรมาสที่กลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็ก เปิดขายโครงการใหม่ในสัดส่วนที่ไม่ต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ที่อยู่ในซอย หรือถนนที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลัก เพื่อที่จะได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงเกินไป สามารถพัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากแบบที่ต้องการได้ โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารไม่เกิน 8 ชั้นจึงมีสัดส่วนมากถึง 31% จากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทั้ง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปีนี้

โครงการคอนโดมิเนียมในระดับขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตบางโครงการ ปิดการขายได้ในเวลาไม่นาน หรือมีอัตราการขายที่สูงมาก หลังจากเปิดการขายมาไม่นานและก่อนที่จะเปิดขายแบบเป็นทางการ แต่อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ก็ยังไม่ได้สูงมากเท่าใดนัก คืออยู่ที่ประมาณ 52% อาจจะมากกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อย แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่ฟื้นตัว และในปีนี้คงมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 45,000 ยูนิต

กำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศจีนลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา เพราะเรื่องของค่าเงินหยวนที่อ่อนค่าลงประมาณ 10% จากช่วงต้นปีนี้ และลดลงมากกว่า 14% จากช่วงต้นปี 2561

ผู้ซื้อคนจีนส่วนหนึ่งที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนนี้ จึงแสดงท่าทีว่าไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์ เพราะพวกเขาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อการลงทุนเป็นสำคัญ เมื่อค่าเงินเปลี่ยนแปลงไปแบบนี้ พวกเขาจึงต้องพิจารณานานขึ้น ประมานการณ์ว่ากำลังซื้อคนจีนจะลดลงไปไม่น้อยกว่า 50% จากก่อนหน้านี้

Add Friend Follow