ธอส.เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ครึ่งหลังปี 2562 คนกรุงซื้อคอนโดเพื่อลงทุน-เก็งกำไร ต่างจากผู้ซื้อต่างจังหวัดที่เน้นซื้อเพื่ออยู่จริง แต่ปัญหาที่พบเหมือนกันคือ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังไม่มีการออมเงินก่อนซื้อบ้าน ด้านโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ลดลง สะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการซึ่งจะนำไปสู่การปรับสมดุลย์ของตลาด
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2562 ว่า พบลักษณะของอุปสงค์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะแตกต่างจากจังหวัดภูมิภาค โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลส่วนหนึ่งจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาวและเก็งกำไรระยะสั้น แต่สำหรับผู้ซื้ออาคารชุดในจังหวัดภูมิภาคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการซื้อเพื่อการเก็งกำไรระยะสั้น แต่อาจมีการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวในรูปแบบการให้เช่าในบางพื้นที่ด้วยเช่นกัน สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบโดยส่วนมากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงในทุกพื้นที่มักจะประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน คือผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังขาดการออมเงินก่อนการซื้อบ้าน และบางส่วนมีการย้ายถิ่นฐานมาทำงานในจังหวัดอื่น ซึ่งทำให้จำเป็นต้องหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลังที่สอง โดยใช้เงินที่ได้จากนายจ้างเป็นค่าเช่าบ้านมาเป็นเงินผ่อนบ้านที่จะซื้อ
เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านที่ไม่ได้มีการเตรียมความพร้อมเรื่องเงินออมเพื่อเป็นเงินส่วนต่างอีกประมาณ 10 – 20% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สองส่งผลให้ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำหน่วยขายที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในกลุ่มนี้กลับมาขายซ้ำ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินในตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ และเกิดการชะลอการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากการจัดเก็บข้อมูลทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ภาพรวมทั้งประเทศในครึ่งแรกปี 2562 (เดือนมกราคม – มิถุนายน) สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านอุปสงค์ปรับตัวลดลงทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ แต่ในด้านอุปทานในช่วงครึ่งแรกปี 2562โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดยังมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 โดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกลุ่มที่เปิดขายโครงการอาคารชุดมากถึง 64% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 แต่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ มีจำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561
สำหรับภาพรวมครึ่งหลังปี 2562 (เดือนกรกฎาคม – ธันวาคม) คาดว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าไตรมาส 3 และ 4 จะมีการปรับตัวดีขึ้นกว่าไตรมาส 2 ทำให้ครึ่งหลังสูงกว่าครึ่งแรกเล็กน้อย แต่หากเทียบกับครึ่งหลังปี 2561 จำนวนหน่วยและมูลค่าจะต่ำกว่า 15.5% และ12.2% ตามลำดับ ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะลดลง 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561
ส่วนอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 คาดว่าจะลดลง 28% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายในตลาดสะสมมาในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ คาดว่าจะลดลงร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561
ดังนั้น ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปี 2562 ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะลดลง 10.2% และมูลค่าจะลดลง 7.1% ส่วนด้านอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยลดลง12.7% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยลดลง 9.1% เมื่อเทียบกับปี 2561
อย่างไรก็ตามการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการซึ่งจะนำไปสู่การปรับสมดุลย์ของตลาด โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2562 จะมีจำนวนประมาณ 154,367 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 88,727 หน่วย คิดเป็น 57.5% อาคารชุดมีประมาณ 65,639 หน่วย คิดเป็น 42.5% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 31.8% บ้านเดี่ยว 17.1% ที่เหลือเป็น บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์
