COLUMNISTS

จับตา! ตลาดคอนโดฯพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
0

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ต่อขยายจากเส้นทางที่เปิดให้บริการมาก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2547 โดยมีจุดเริ่มต้น 2 จุดคือ จากสถานีเตาปูนมาตามถนนประชาราษฎร์สาย 2 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแล้วลงมาตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์มาสิ้นสุดที่สถานีท่าพระ อีกจุดเริ่มต้นคือ สถานีหัวลำโพงแล้วผ่านมาทางใต้ดินตามแนวถนนเจริญกรุงและลอดผ่านแม่น้ำเจ้าพระยาจากนั้นมาขึ้นสู่เส้นทางลอยฟ้าแถวๆ ถนนอิสรภาพและมาบรรจบกับเส้นทางที่มาจากสถานีเตาปูนที่สถานีท่าพระจากนั้นเลยไปตามถนนเพชรเกษมสิ้นสุดที่สถานีบางแค โดยเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มาจากหัวลำโพงจะเปิดให้บริการในเดือนกรกฎาคม 2562 จากนั้นปีหน้าเส้นทางสายสีน้ำเงินอีกช่วงจะเปิดให้บริการ

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ยาวมากมีระยะทางรวมทั้งหมดประมาณ 27 กิโลเมตร 19 สถานี ดังนั้น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจึงมีพื้นที่ให้พัฒนาเยอะมาก แม้ว่าพื้นที่ส่วนหนึ่งจะอยู่ในเขตที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมากเช่น พื้นที่ตามแนวถนนเจริญกรุง จากปี 2552 เป็นต้นมา พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจึงเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมมากที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ

โดย ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินประมาณ 48,384 ยูนิตโดยเริ่มตั้งแต่ปี 2552 ที่เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายบ้างแล้วเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำงินทั้ง 2 ช่วงมีความชัดเจนมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงเลือกพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษม จรัญสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2 เพื่อเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมโดยในช่วงปี  2552 – 2553 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายมีราคาเฉลี่ยประมาณ 71,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาเปิดขายกันในราคาเฉลี่ยประมาณ 88,000 บาทต่อตารางเมตร แต่หลายโครงการก็มีอัตราการขายสูงหรือปิดการขายไปในช่วงที่ผ่านมา มีเพียงโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 90,000 บาทต่อตารางเมตรที่ยังเหลือขายอยู่ถึงปัจจุบัน

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ – ท่าพระมีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมมากกว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หัวลำโพง – บางแคแบบเห็นได้ชัด เพราะว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางช่วงบางซื่อ – ท่าพระมีหลายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้าที่การก่สอร้างเส้นทางรถไฟฟ้าจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ซึ่งมีผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันก่อนหน้านี้เป็น 10 ปีแล้ว พื้นที่ตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 เป็นอีกพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากมายในช่วงก่อนปี 2555 ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางช่วงหัวลำโพง – หลักสองมีบางพื้นที่ที่หาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ยาก เช่น พื้นที่ตามแนวถนนเจริญกรุง หรือช่วงที่ลอดผ่านแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นต้น โดยพื้นที่ตามแนวเส้นทางช่วงบางซื่อ – ท่าพระมีคอนโดมิเนียมสะสมประมาณ 32,452 ยูนิตส่วนพื้นที่ตามเส้นทางรถไฟฟ้าช่วงหัวลำโพง – บางแคประมาณ 15,886 ยูนิต

พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์เป็นพื้นที่ที่ยังพอมีที่ดินเหลือให้พัฒนาอยู่มากกว่าแต่มีอุปสรรคสำคัญคือพื้นที่ตลอดแนวถนนจรัญสนิทวงศ์มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องมายาวนานหลายปีแล้วก่อนหน้านี้และพื้นที่ทั้งสองฝั่งเป็นอาคารพาณิชย์เกือบจะเต็มพื้นที่แต่ก็ยังพอมีที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้อยู่ อีกทั้งเป็นถนนที่ขนานแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งเป็นจุดขายที่สำคัญสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมเหมือนกัน

อีกทั้งพื้นที่ตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 และจรัญสนิทวงศ์เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพอยู่แล้วมีโครงการพื้นที่ค้าปลีก โรงพยาบาล สถานศึกษา และโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะพัฒนาอยู่ในพื้นที่ซึ่งสร้างความน่าสนใจให้กับกลุ่มผู้ซื้อได้ระดับหนึ่ง ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางหัวลำโพง – บางแคแม้จะมีโรงพยาบาลขนาดใหญ่ หรือศูนย์การค้า แต่ก็มีบางพื้นที่ที่ไม่สามารถหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ มีเพียงพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษมเท่านั้นที่สามารถหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้และเป็นพื้นที่ที่มีสถานศึกษาและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อีกทั้งการเชื่อมต่อการเดินทางกับเส้นทางอื่นๆ ก็สะดวก ไม่ต่างจากพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง – บางแคที่จะเปิดให้บริการแบบทดลองวิ่งในเดือนกรกฎาคมเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ประมาณ 15,886 ยูนิตหรือประมาณ 33% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 ช่วง โดยเป็นโครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2560 มากที่สุดเพราะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 5,230 ยูนิตเปิดขายในปีนี้ และพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษมเป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดเพราะตั้งแต่อดีตมาถึงเดือนพฤษภาคมปีนี้ มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมาแล้วประมาณ 18,640 ยูนิตหรือประมาณ 94% เนื่องจากพื้นที่อื่นๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง – บางแคไม่มีพื้นที่ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรือสามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กเท่านั้น

อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง – บางแคอยู่ที่มากกว่า 85% แต่ยังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ไม่น้อยในปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 82,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนพื้นที่ประมาณ 30 – 35 ตารางเมตร ซึ่งก็เป็นระดับราคาขายและขนาดห้องที่เป็นที่นิยมมากที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครโครงการที่ขายในราคาสูงกว่านี้จะขายได้ยากและยังคงเหลือขายอยู่ในปัจจุบันแม้ว่าจะเปิดขายมามากกว่า 2 ปีแล้วก็ตาม

ส่วนพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ – ท่าพระมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำกว่าชัดเจนเพราะมีคอนโดมิเนียมมากกว่าและมีหลายโครงการที่มีอัตราการขายต่ำมากเนื่องจากราคาขายบางโครงการที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยและเป็นราคาที่ผู้ซื้อฝั่งธนบุรีคิดว่าสูงกว่าไป

แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ฝั่งธนบุรีจะเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อไม่มากและราคาขายต่ำกว่าฝั่งพระนคร แต่ก็ยังเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการเข้ามาเปิดขายโครงการใหม่โดยในปีนี้คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมอีกประมาณ 2,500 – 3,000 ยูนิตเปิดขายใหม่โดยเป็นโครงการที่อยู่ตามแนวถนนเพชรเกษมและคาดว่าจะมีอีกเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแบบครบวงจรในอนาคต แต่ผู้ประกอบการต้องคำนึงถึงราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ด้วยว่าไม่ควรสูงเกินไป เพราะในพื้นที่ที่ไกลออกไปยังคงหาทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านพร้อมที่ดินในราคาที่ไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิตได้อยู่และเป็นข้อเปรียบเทียบสำคัญที่มีผลให้คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปขายได้ช้าในพื้นที่ฝั่งธนบุรี แม้ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม

ราคาที่ดินของพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 ช่วงปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา เพราะเมื่อการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเริ่มเดินหน้าเป็นรูปธรรมในปี 2555 เพราะแม้ว่าจะเริ่มก่อสร้างจริงในปี 2553 แต่อุปสรรคหลายอย่างและปัญหาน้ำท่วมในปี 2554 จึงมีผลให้การก่อสร้างหยุดชะงักมาโดยตลอด โดยราคาที่ดินในช่วงปี 2555 – 2556 อยู่ที่ประมาณ 100,000 – 300,000 บาทต่อตารางวาในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์อาจจะมีมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางวาแต่ก็เพียงแค่บางพื้นที่ หรือไม่เกิน 200,000 บาทในพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษม แต่เมื่อการก่อสร้างเดินหน้าชัดเจนและกำหนดเปิดให้บริการใกล้เข้ามาแล้ว ราคาที่ดินในปีนี้อยู่ที่มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไปตลอดพื้นที่ทั้ง 2 ช่วง อาจจะมีต่ำกว่านี้ก็เป็นในบางพื้นที่ โดยที่ดินที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนใหญ่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไป และคงมากกว่านี้ขึ้นไปอีกในอนาคต

นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะเป็นเส้นทางที่ต่อขยายจากเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงินเดิมแล้วยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ด้วยในอนาคต เช่น

1. สถานีเตาปูนซึ่งเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงซึ่งตอนนี้เป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่นและเป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานครในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

2. สถานีรถไฟฟ้าสิรินธรที่เป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพียงแต่ยังไม่เต็มระบบซึ่งคาดว่าต้องรอให้สถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการแบบสมบูรณ์ก่อนจึงจะสามารถเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบได้อีกทั้งจะมีการต่อขยายเส้นทางนี้ออกไปทางตะวันตกถึงศาลายาอีกด้วยในอนาคต

3. สถานีรถไฟฟ้าบางขุนนนท์ซึ่งในอนาคตเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายส้มตะวันตกเสร็จสมบูรณ์จะเป็นสถานีร่วมอีก 1 สถานีที่มีความน่าสนใจ เนื่องจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งผ่านใจกลางกรุงเทพมหานครจากตะวันตกไปตะวันออกซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางเดียวที่มีเสนทางในลักษณะนี้ ดังนั้น สถานีรถไฟฟ้าบางขุนนนท์เป็นอีก สถานีที่มีความน่าสนใจในอนาคต

4. สถานีรถไฟฟ้าท่าพระสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแม้ว่าจะเป็นสถานีที่ไม่ได้ร่วมกับเส้นทางอื่น แต่ด้วยความที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ – ท่าพระมาสิ้นสุดที่ตรงนี้นั้นจึงเป็นอีกสถานีที่น่าสนใจแน่นอน เพราะเส้นทางช่วงบางซื่อ – ท่าพระก็เรียบเสมือนเส้นทางรถไฟฟ้าอีก 1 เส้นทางเพราะมาจากพื้นที่ที่แตกต่างกัน

5. สถานีรถไฟฟ้าบางหว้าสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าขนาดใหญ่อีก 1 สถานีเพราะเป็นสถานีที่ผู้โดยสารของสายสีน้ำเงินสามารถเข้าสู่ระบบรถไฟฟ้าเพื่อเดินทางเข้าพื้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานครได้สมบูรณ์แบบที่สุดเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่มาสิ้นสุดที่สถานีบางหว้าเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลักของกรุงเทพมหานคร

การที่สถานีรถไฟฟ้าร่วมต่างๆ น่าสนใจนั้นเพราะศักยภาพของพื้นที่ อีกทั้งการเปลี่ยนแปลงผังเมืองและข้อกำหนดในดารพัฒนาต่างของผังเมืองกรุงเทพมหานครในบางพื้นที่ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าร่วมต่างๆ แน่นอนในอนาคตซึ่งไม่เพียงแต่เพิ่มศักยภาพเท่านั้น แต่ยังมีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินในพื้นที่เพราะเมื่อศักยภาพของที่ดินเปลี่ยนไปมากขึ้น ราคาที่ดินย่อมสูงขึ้นตามไปด้วย แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นการที่สถานีรถไฟฟ้าใดก็ตามจะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นได้แบบชัดเจนต้องอาศัยการเปลี่ยนแปลงในด้านกฎหมายโดยเฉพาะผังเมืองประกอบด้วย ถ้าไม่มีการเปลี่ยนแปลงก็คงไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ต่างๆ ที่กล่าวมาแล้ว

ขอบคุณภาพปกจากเฟซบุ๊ก การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

Add Friend Follow