COLUMNISTS

ต้องรอบคอบ! ก่อนลงทุนคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัย

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
1,347

ช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมหลายรายที่มีการเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยซึ่งมีการชุดจุดขายว่าโครงการนี้มีกลุ่มผู้ซื้อแน่นอนแล้ว คือ กลุ่มของอาจารย์ บุคลากร นักศึกษาในมหาวิทยาลัย ซึ่งจำนวนของคนกลุ่มนี้ก็มากน้อยแตกต่างกันไปแล้วแต่ขนาดและความมีชื่อเสียงของมหาวิทยาลัยต่างๆ โดยบางพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยบางแห่งนั้นมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากมายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพราะการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพในพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเกิดขึ้น ส่งผลให้ศักยภาพของพื้นที่มากขึ้นแบบชัดเจนราคาที่ดินสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงเข้าไปเปิดขายโครวงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นแบบชัดเจน แต่กลับนำเรื่องของมหาวิทยาลัยมาเป็น 1 ในจุดขายของโครงการทั้งๆ ที่มหาวิทยาลัยทุกแห่งในกรุงเทพมหานครมีมานานมากกว่า 10 ปีขึ้นไปแทบทุกแห่ง และกลุ่มของอาจารย์ หรือบุคลากรในมหาวิทยาลัยก็ไม่ได้จำเป็นต้องจากบ้านมาไกลเพื่อทำงานหรือสอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยจนจำเป็นต้องซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อใช้พักอาศัย

ส่วนของนักศึกษามหาวิทยาลัยนั้นแม้ว่าจะมีจำนวนมาก แต่ถ้าเป็นมหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครนั้นส่วนใหญ่จะเป็นนักศึกษาที่มีภูมิลำเนาในกรุงเทพมหานคร ส่วนของนักศึกษาที่มาจากต่างจังหวัดนั้นส่วนใหญ่เลือกพักในหอพักหรืออพาร์ทเม้นต์เพราะสะดวกไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยอีกทั้งค่าใช้จ่ายต่ำกว่าแบบชัดเจน แต่หลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยพยายามสร้างจุดขายหรือความน่าสนใจของตนเองโดยการโปรโมทให้กลุ่มนักลงทุนเข้ามาซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กับนักศึกษาหรือบุคลากรในมหาวิทยาลัย ซึ่งก็ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

การที่บอกแบบนี้อาจจะดูเหมือนว่าการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียนมในพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยอาจจะไม่ใช่ตัวเลือกที่ดี ทั้งๆ ที่หลายตำราหรือแนวทางการลงทุนคอนโดมิเนียมที่มีการบอกต่อๆ กันมานั้น โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยเป็นโครงการที่น่าลงทุนมากเป็นลำดับต้นๆ ซึ่งจริงๆ แล้วก็ไม่ได้ผิดเพียงแต่ว่าก่อนหน้านี้จำนวนของคอนโดมิเนียมไม่ได้มากมายเหมือนในปัจจุบัน บางพื้นที่เพิ่งจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมานี้เอง เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการพัฒนาเป็นรูปธรรม แต่หลายๆ พื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยก็ยังขายได้ดีมีอัตราการขายเฉลี่ยสูง

อีกทั้งยังมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างสูงไม่ได้แตกต่างจากโครงการในพื้นที่อื่นๆ แต่อาจจะได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงเพียงไม่กี่ปีแรกเท่านั้น เพราะค่าเช่ายังสูงตามสภาพของห้องและโครงการแต่เมื่อเวลาผ่านไป ค่าช่าย่อมลดลงยิ่งในโครงการที่ขาดการดูแลรักษาอย่างต่อเนื่องยิ่งมีผลให้ค่าเช่าลดลงชัดเจน

พื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยใดที่มียูนิตเหลือขายค่อนข้างมากและไม่สอดคล้องกับจำนวยนนักศึกษาบ้างมาลองไล่ดูกันนะครับ

  • พื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต เป็น 1 ในพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยในปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ไม่น้อยกว่า 10,000 ยูนิตและส่วนใหญ่เปิดขายใหม่ในช่วงไม่นานมานี้เอง จากการเกิดขึ้นเป็นรูปธรรมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงที่แม้จะไม่ได้ผ่านมหาวิทยาลัยโดยตรงแต่ก็มีผลให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นมากมายในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็มีอัตราการขายที่สูงถึง 83% นอกจากนี้ยังมีอพาร์ทเม้นต์ หอพักอีกหลายพันยูนิตในพื้นที่ซึ่งดูเหมือนจะไม่เพียงพอต่อความต้องการเพราะจำนวนนักศึกษาของมหาวิทยาลัยมีมากถึง 20,000 คน แต่ต้องไม่ลืมว่านักศึกษาส่วนใหญ่เป็นคนกรุงเทพมหานครไม่จำเป็นต้องพักอาศัยในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัย ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่จะต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร
  • พื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต อีก 1 พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเพื่อรองรับกำลังซื้อจากคนในมหาวิทยาลัยทั้งอาจารย์ บุคลากร และนักศึกษา แต่ด้วยทำเลและสภาพแวดล้อมจึงมีผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้น้อยกว่าพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยกรุงเทพมากมายนัก โดยมีเพียง 1,519 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบัน แม้ว่านักศึกษาของมหาวิทยาลัยจะมากเกินกว่า 30,000 คนก็ตาม แต่นักศึกษาส่วนใหญ่เป็นคนในกรุงเทพมหานครหรือเลือกพักในหอพักรอบๆ มหาวิทยาลัยแทน ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่จะต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึง 90%
  • พื้นที่ตั้งแต่รอบๆ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ขึ้นไปถึงมหาวิทยาลัยศรีปทุม เป็นอีกพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมมากมาย เพราะมีมหาวิทยาลัยอยู่หลายแห่งตั้งแต่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม มหาวิยาลัยราชภัฎจันทรเกษม ซึ่งรวมแล้วมีนักศึกษามากกว่า 50,000 คนแน่นอน แต่ ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ในพื้นที่ประมาณ 13,270 ยูนิตซึ่งมากกว่านี้แน่นอนถ้ารวมโครงการเก่าๆ อาจจะมากกว่า 15,000 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร
  • พื้นที่ที่ต่อเนื่องจากแยกเกษตรขึ้นไปทางเหนือคือ พื้นที่รอบๆ สี่แยกหลักสี่ซึ่งปัจจุบันมีนักศึกษาจาก 2 มหาวิทยาลัยในพื้นที่ประมาณ 13,000 คนโดยในพื้นที่นี้มีคอนโดมิเนียมรวมแล้วไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิตอัตราการขายในพื้นที่ประมาณ 85% พื้นที่นี้เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการและนักลงทุนระดับหนึ่งเพราะจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีชมพูในอนาคต ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 82,000 บาทต่อตารางเมตรมีคอนโดมิเนียมในหลายระดับราคาตั้งแต่ประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปถึง 75,000 บาทต่อตารางเมตร
  • พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งเป็นชุมชนดั้งเดิมมีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่มาตั้งแต่อดีตมากกว่า 10 ปี จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ณ ปัจจุบันอาจจะมากกว่า 10,000 ยูนิตไปแล้ว แต่ที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันนั้นมีประมาณ 5,400 ยูนิต ขายไปได้แล้ว 78% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 84,000อบาทต่อตารางเมตร จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีแนวโน้มมากขึ้นไปอีกในอนาคต เพราะการพัฒนาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ผ่านถนนรามคำแหงเป็นปัจจัยหลักในการเร่งให้เกิดการปเลี่ยนแปลงในพื้นที่โดยพาะพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมาก และลำสาลีที่ไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยรามคำแหงเพราะจำนวนนักศึกษาที่มากกว่า 20,000 คนแน่นอนของมหาวิทยาลัย แม้ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัยแบบเปิดแต่ก็มีการเรียนการสอนที่มหาวิทยาลัยด้วยเช่นกัน พื้นที่รอบๆ เป็นชุมชนที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา
  • พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตบางนา เป็นอีกพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่จึงมีมากเกินกว่า 3,000 ยูนิตไปแล้ว ปัจจุบันมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่หลายโครงการจำนวนรวมคอนโดมิเนียมทีเปิดขายอยู่ทั้งหมดประมาณ 1,050 ยูนิตขายไปได้ประมาณ 70% ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 53,000 บาทต่อตารางเมตร
  • พื้นที่รอบสถานีร่วมในอนาคต อีกแห่งที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ไม่น้อยและมีมหาวิทยาลัยอยู่ คือ พื้นที่รอบสถานีบางหว้าที่ไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยสยามซึ่งมีนักศึกษาหลายพันคน พื้นที่นี้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ในปัจจุบันประมาณ 4,278 ยูนิตขายไปได้ประมาณ 75% ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 77,000 บาทต่อตารางเมตร พื้นที่นี้เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมานานแล้วเพราะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมาเป็น 10 ปี ถ้ารวมจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งในพื้นที่น่าจะมีถึงประมาณ 8,000 ยูนิตได้
  • พื้นที่รอบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย น่าจะเป็นพื้นที่ที่แสดงให้เห็นชัดเจนว่าคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยมีความน่าสนใจเพราะมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันต่อเนื่องมาตลอดในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาทั้งในพื้นที่รอบสถานีรถไฟใต้ดินสามย่าน และสถานีรถไฟฟาราชเทวีซึ่งเป็น 2 สถานีระบบรางที่อยู่ใกล้กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมากที่สุด จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่มีหลายพันยูนิตแต่อัตราการขายที่เกือบ 100% เป็นการแสดงให้เห็นว่าพื้นที่นี้มีความน่าสนใจแต่ก็อาจจะไม่ใช่จากเรื่องของกำลังซื้อในหมาวิทยาลัยเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของพื้นที่ใจกลางเมืองมีสถานีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน เพราะนักศึกษา บุคลากร อาจารย์ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจำนวนไม่น้อยที่พักในที่พักของมหาวิทยาลัยหรือซื้อคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและเอกชนที่เช่าที่ดินของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งเปิดขายมากี่โครงการก็ขายหมดในเวลาไม่นาน ดังนั้นพื้นที่นี้เป็น 1 ในพื้นที่มีกำลังซื้อจากมหาวิทยาลัยและคนทั่วไป

การลงทุนคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยอาจจะไม่ใช่ทางเลือกที่น่าสนใจถ้าจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่กับจำนวนนักศึกษาไม่สอดคล้องกัน แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วจำนวนคอนโดมิเนียมในแต่ละพื้นที่จะน้อยกว่าจำนวนนักศึกษาแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยจะได้รับความสนใจจากอาจารย์ บุคลากร นักศึกษาในมหาวิทยาลัย เพราะต้องไม่ลืมว่านักศึกษาส่วนใหญ่ของแต่ละมหาวิทยาลัยมีพื้นเพเป็นคนในกรุงเทพมหานคร ไม่จำเป็นต้องเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ ยกเว้นมหาวิทยาลัยที่อยู่ไกลออกไปทางชานเมืองหรือในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร

อีกทั้งต้องไม่ลืมว่าคนเหล่านี้ที่ทำงาน เรียนหนังสือในมหาวิทยาลัยก็เป็น 1 ในกลุ่มผู้ซื้อที่เข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยทั้งเพื่อตัวของพวกเขาเอง และเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว การจะเข้าไปซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยอาจจะไม่ได้น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนไม่มากและไม่สามารถถือครองคอนโดมิเนียมไว้ได้นานๆ เพราะอาจจะต้องรอนานหลายเดือนหรือเป็นปีกว่าจะมีคนมาเช่าก็เป็นได้ เนื่องจากตัวเลือกในพื้นที่อาจจะเยอะมาก

การลงทุนคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยบางแห่งอาจจะน่าสนใจมากขึ้นเมื่อมีการเปิดรับนักศึกษาต่างชาติเข้ามาศึกษาต่อในระดับปริญญาตรีหรือสูงกว่านั้นมากขึ้น เพราะนักศึกษากลุ่มนี้จำเป็นต้องมีที่พักในช่วงที่เข้ามาเรียนหนังสือซึ่งอาจจะยาวนานถึง 4 ปี โดยในปัจจุบันมีหลายมหาวิทยาลัยที่เปิดรับนักศึกษาต่างชาติมากขึ้น แม้ว่าในแต่ละมหาวิทยาลัยจะมีนักศึกษาต่างชาติเพียงแค่หลักร้อยคนแต่ก็มีบางมหาวิทยาลัยที่มีนักศึกษาต่างชาติมากกว่า 1,000 คน เช่น มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญหรือเอแบค เป็นต้น นักศึกษากลุ่มนี้ส่วนหนึ่งออกมาหาที่พักนอกเหนือจากที่ทางมหาวิทยาลัยจัดหาให้ อีกทั้งบางส่วนก็ซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตนเองเพราะมองว่าเป็นการลงทุนเช่นกัน

คอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยต้องมีราคาขายที่ไม่สูงเกินไป คือ ต้องมีราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับโครงการที่อยู่ชานเมืองหรือในจังหวัดปริมณฑล เพื่อจะได้ปล่อยเช่าได้ในราคา 6,000 – 8,000 บาทต่อเดือนหรือต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งค่าเช่าระดับนี้สำหรับบางคนอาจจะมองว่าซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตนเองดีกว่าเพราะค่าผ่อนสินเชื่อรายเดือนก็อยู่ในระดับนี้เช่นกัน นักศึกษา อาจารย์ บุคลากรจึงเป็นกลุ่มหนึ่งที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัย เพราะเมื่อพวกเขาเรียนจบหรือย้ายที่ทำงานคอนโดมิเนียมที่พวกเขาซื้อไว้จะกลายเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ให้กับพวกเขาได้ในอนาคต นักลงทุนหรือคนที่สนใจลงทุนในคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยจำเป็นต้องพิจารณาในเรื่องต่างๆ เหล่านี้ให้รอบคอบก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัย

Add Friend Follow