“ที กรุ๊ป แอซเซ็ทฯ” ชี้กฎ LTV กระทบตลาดขายอสังหาฯ แบงก์เข้มปล่อยกู้ คอนโดฯ-บ้าน ต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่ออ่วม คอนโดฯทำเลสายสีม่วง ต้องใช้ เวลาระบายซัปพลาย จ่อรีเจกต์พุุ่งกว่า 50% ระบุตั้งแต่ไตรมาส 2 หวั่นเกิดสงครามราคา
นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ดำเนินธุรกิจบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรกว่า อาจทรงตัว จากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้รายได้จากการขายจะปรับลดลง จะทำให้เกิดการชะลอเปิดโครงการใหม่
ในขณะที่ภาวะการแข่งขันจะรุนแรง และนำไปสู่สงครามราคาเกิดขึ้น ภาพดังกล่าวจะเห็นในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีก่อสร้างแล้วเสร็จมาแล้ว 4 ปี จะมีการลด (ดัมพ์) ราคาลงไม่น้อยกว่า10% ขณะที่แนวโน้มตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นกว่า 50% จากปัจจุุบันเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 40%
“อยากให้ภาครัฐทบทวนมาตรการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะการพิจารณาว่า อสังหาฯเป็นการออมเงินอย่างหนึ่ง อย่ามองเพื่อการลงทุนอย่างเดียว เพราะอสังหาฯ เป็นปัจจัยที่ 4 ของชีวิต เหตุผลที่ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อที่สำคัญ ก็อยู่บนพื้นฐานที่เรียกง่ายๆว่า 4 ใกล้ 1ไกล ได้แก่ ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้บ้านพ่อแม่ ใกล้แหล่งที่อยู่เดิม และไกลจากความวุ่นวาย”
จีนชะลอซื้อรอจังหวะของถูก
ส่วนกำลังซื้อต่างชาตินั้น ตลาดหลักยังเป็นจีนมีสัดส่วน 80% ระดับราคาที่ซื้อและสนใจไม่เกิน 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้นจากเดิมอยู่ที่ 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. กำลังซื้อกลุ่มนี้กำลังดูสถานการณ์ทั้งการเลือกตั้ง มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value หรือ LTV) การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ปัจจัยเหล่านี้จะทำให้กำลังซื้อภายในประเทศลดลง
ขณะที่ประเทศจีนยังมีความผันผวนของค่าเงินหยวน เศรษฐกิจยังไม่ดีพอ ดังนั้นจะรอซื้อของที่ราคาถูกลงและทำเลที่ใช่ เช่น พระราม 9 รัชดา เนื่องจากราคาตอนนี้แพงไปถึง 1.7-1.8 แสนบาทต่อตร.ม. หรือแม้แต่ทำเลเอกมัย ราคาเสนอขายคอนโดฯสูงไป 1.8-2 แสนบาทต่อตร.ม.
แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อรายย่อย
นายธาตรี กล่าวว่าการบังคับใช้ LTV ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ว่า ทำให้หลายสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทั้งนี้พบว่าในช่วง 2 เดือนแรก
พบข้อมูลการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์กว่า 50% คาดการณ์ว่าในไตรมาสแรกปีนี้ จะมีอัตราการปล่อยกู้เพียงแค่ 40-50% เท่านั้น โดยในส่วนของบริษัท คาดว่าจะสามารถโอนโครงการได้ไม่ถึง 100 ยูนิต จากเป้าหมายที่วางไว้คือ 200 ยูนิต เฉลี่ยพอร์ตหลักของบริษัทกว่า 80% จะมีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และที่้เหลือจะเป็นกลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท
“ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ บรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งในตลาดและนอกตลาดหลักทรัพย์ จะมียอดขายและรายได้เพิ่มขึ้น เกิดจากการเร่งระบายสต็อกสินค้าก่อน LTV บังคับใช้ แต่ประเมินว่า ช่วงไตรมาสสอง รายได้รวมในระบบลดลง 50% โดยผู้ประกอบการระดับกลางจะได้รับผลกระทบมาก สถานการณ์ค่อนข้างน่ากังวล มีหลายบริษัทอสังหาฯได้ติดต่อเข้ามาเพื่อช่วยระบายสินค้า แต่มีเงื่อนไขต้องโอนให้ได้ตามเป้า ผมว่าเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก เพราะการขายและโอนฯ อย่างน้อยต้องใช้เวลา 30 วัน จะให้เวลา 10-15 วัน เป็นไปไม่ได้ หากไม่มีการเตรียมงานและวางแผนตั้งแต่ตอนนี้ ไตรมาส 2เป็นต้นไปวิกฤตแน่นอน”
ทั้งนี้ พบว่าการซื้อและขอสินเชื่อสำหรับอสังหาฯในกรุงเทพฯ มีการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่าในต่างจังหวัด โดยเป็นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่จะปฏิเสธการปล่อยกู้ หากจะไปซื้อโครงการข้ามจังหวัด และเป็นการซื้อไว้เพื่อพักผ่อนวันหยุดและปล่อยเช่าในวันปกติ แม้ผู้กู้จะมีอาชีพมีรายได้ที่มั่นคงก็ตาม
ปรับเกณฑ์ไม่ประเมินบล็อกทั้งโครงการ
สำหรับทำเลที่น่าเป็นห่วงคือ คอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ปัจจุุบันซัพพลายไม่ต่ำกว่า 40,000 หน่วย โดยเฉพาะช่วงสถานีเตาปูน-แคราย ระดับราคาเฉลี่ย 1.1 แสนบาทต่อตร.ม. มีถึง 15,000 หน่วย เพราะราคาขายสูงเกินกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย ขณะที่แบงก์จะไม่ประเมินบล็อกทั้งโครงการ แต่พิจารณาเป็นรายบุคคล ทำให้เกิดความล่าช้าและเสี่ยงต่อการปฎิเสธสินเชื่อสูง
นอกจากนี้ ยังมีสายสีเขียวช่วงต่อขยายไปคูคต มีซัปพลาย 40,000-50,000 หน่วย ราคาเฉลี่ย 1.2แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่สายสีเขียว ที่ไปบางปูซัปพลายเหลืออยู่มาก ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อตร.ม. ด้วยเหตุจากต้นทุนที่ดินสูง แต่เป็นต้นทุนเพียง 20% ของมูลค่าโครงการ ที่เหลือคือต้นทุนก่อสร้าง ดอกเบี้ย ค่าการตลาดและกำไร
ด้านแผนงานของบริษัทที กรุ๊ป ได้วางกลยุทธ์เพื่อช่วยให้ตัวแทนสามารถปิดการขายให้กับดีเวลลอปเปอร์ได้ เพื่อลดความเสี่ยงสินค้าคงค้าง กลายเป็นต้นทุนและดอกเบี้ย จะกลายเป็นกระทบเป็นวงโซ่ โดยจะมีการปรับโครงสร้างขยายพอร์ตสินค้าราคา 4 ล้านบาทมากขึ้น พร้อมรุกเจาะกลุ่มเป้าเจเนอเรชั่นเอ็กซ์และเจเนอเรชั่นซีมากขึ้น เน้นเป็นบ้านหลังแรก โดยสัดส่วนคอนโดอยู่90% แนวราบ10%
พร้อมกันนี้ จะขยายฐานรับลูกค้าโครงการขนาดกลางอย่างน้อย 2 ราย รวมทั้งเพิ่มตัวแทนขายอิสระคุณภาพให้ได้ 100 คน จากปัจจุบัน 60 คนที่มียอดขายต่อเนื่อง เปิดอบรมสร้างนักขายรุ่นใหม่ ทั้งนี้ บริษัทจะยังไม่ปรับเป้ายอดขายโดยคงเป้าเดิมไว้ที่ 3,000 ล้านบาท ประมาณ 1,000 ยูนิต แม้ตอนนี้จะทำได้เพียง10% ก็ตาม เนื่องจากมียอดรอโอนจำนวนมาก
