เอเจ้นท์อสังหาฯ วอนรัฐบาลใหม่ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หลังโดนมรสุมกระหน่ำ ทั้ง LTV กำลังซื้อถดถอย หวั่นยืดเยื้อกระทบทั้งระบบ แนะผ่อนปรนการพิจารณาเครคิต กระตุ้นให้คนมีบ้าน
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญ การบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตบริหารการขาย 30,000 ล้านบาท กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ หลังการเลือกตั้งว่าภาคเอกชนถือว่าการเมืองเป็นสิ่งสำคัญต่อภาพรวมเศรษฐกิจ หากรัฐบาลใหม่สานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ เช่น โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ( Eastern Economic Corridor หรือ EEC) หรือรถไฟฟ้าจะมีผลต่อตลาดอสังหาฯ ที่ยังคงมีแนวโน้มที่ดีขึ้น
สิ่งที่คาดหวังให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ มีหลายส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจ กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยกลุ่มลูกค้าชาวไทย ควรส่งเสริมให้คนซื้อบ้านเพื่อเป็นทรัพย์สินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการสร้างระบบเศรษฐกิจให้เติบโต เช่น การนำดอกเบี้ยการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมาหักลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากเดิมที่ลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาท
“มาตรการนี้ช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้าน จะทำให้คนเช่าบ้านหันมาพิจารณาซื้ออยู่ดีกว่า เป็นการเพิ่มสินทรัพย์ ที่สหรัฐระบบนี้แอคทีฟมาก การทำให้คนมีบ้านอยู่ ส่วนที่กังวลว่ารัฐบาลอาจจะเสียเรื่องภาษีนั้น ต้องมองเรื่องรายรับที่จะเกิดขึ้นทั้งเรื่องค่าโอน ค่าจดจำนอง ธุรกรรมที่เกิดขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อท้องถิ่นและสถาบันการเงิน ” นายวิทย์ กล่าว
การกำหนดอัตราการผ่อนชำระกับธนาคารให้เป็นแบบบอลลูน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า โดยในต่างประเทศ เช่น ที่ฮ่อกง สิงคโปร์ ให้ชำระ(โป๊ะ)ในงวดสุดท้าย รูปแบบนี้ จะช่วยให้ลูกค้าได้ผ่อนน้อยลง ทำให้มีกำลังที่มากขึ้น มีโอกาสในการเก็บเงินระหว่างทาง เพื่อไปจ่ายงวดสุดท้าย เช่น 10-20% ขณะที่สถาบันการเงินจะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น ลดความเสี่ยงให้กับธนาคาร ช่วยลดปัญหาการปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) เนื่องจากอัตราการผ่อนไม่สูง ต่างจากปัจจุบันที่รีเจกต์เรตสูง มาจากกำลังผ่อนไม่พอ
แนะยกระดับเครดิตบูโร
นายวิทย์ กล่าวว่าปัจจุบันการประเมินลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านค่อนข้างประสบปัญหา เนื่องจากระบบในการตรวจสอบฐานะของผู้กู้ ต้องผ่านบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau) หรือ (เครดิตบูโร) ในการตรวจเช็กประวัติลูกค้าแต่ละสถาบันการเงินก็แตกต่าง เครดิตบูโร เปรียบเสมือนหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการให้เครดิตผู้กู้ แทนที่จะเป็นหน้าที่ของธนาคารพาณิชย์ในการตรวจผล โดยใช้เครดิตสกอริ่งของธนาคารในการประเมิน
“ต่างประเทศใช้ระบบเครดิตสกอริ่ง แต่ของไทยไปมองเรื่องของเครดิตบูโร ขณะที่ของสหรัฐไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องสลิปเงินเดือนมากกว่าเครดิตสกอริ่ง ระบบเครดิตบูโรบ้านเราต้องถูกยกระดับให้มีมาตรฐานที่ดีขึ้น ไม่ใช่เป็นแค่โชว์ให้รู้ว่าใครเป็นหนี้”
เพิ่มความยืดหยุ่นธุรกรรมต่างชาติ
สำหรับลูกค้าต่างชาตินั้น ในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯหลายแห่งไปโรดโชว์ยังต่างประเทศ โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย ทั้งฮ่องกง จีน ไต้หวัน และสิงคโปร์ โครงการคอนโดฯในไทยได้รับความนิยมจากต่างประเทศ มองว่ารัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ควรแก้ไขกฎระเบียบการซื้อของชาวต่างชาติ สำหรับคอนโดฯ เกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินหรือ ธ.ต.3 ใหม่ ได้ใช้ระเบียบนี้มาตั้งแต่มีพระราชบัญญัติอาคารชุด 2534
รูปแบบการซื้อขายเปลี่ยนแปลงไปมาก มีการโอนเงินหลากหลายผ่านเงินสกุลดิจิตอล เช่น การซื้อของชาวต่างชาติ ต้องเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศเท่านั้น โดยต้องเป็นการโอนเงินใช้สกุลเงินต่างชาติโอนเข้ามา ปัญหาที่เกิดขึ้น คือ การออกระเบียบ ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ผู้นำไปปฎิบัติคือ สำนักงานที่ดินแต่ละเขต ทำให้มีความเข้าใจไม่เข้าใจ
ปัญหาที่พบบ่อยครั้งกรณีที่ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของกิจการในไทย ได้รับผลกำไรจากบริษัท แต่ไม่มี Work Permit (ใบอนุญาตทำงาน) จะไม่สามารถนำเงินที่อยู่ในประเทศมาซื้ออสังหาฯได้ ต้องโอนเงินไปต่างประเทศและโอนเงินกลับเข้ามาใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบันทุกประเทศในภูมิภาคเอเชีย รวมทั้งฮ่องกง ไต้หวัน ไม่มีกฎระเบียบดังกล่าว
