การเริ่มต้นไตรมาส 4 ปีนี้ตลาดหุ้นไทยสะดุด จากผลกระทบของการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศปรับปรุงเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนของบ้านหลังที่ 2 โดยคาดว่า จะเริ่มใช้เกณฑ์ได้ตั้งแต่ 1 มกราคา 2562 เป็นต้นไป ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ราคาหุ้นกลุ่มธนาคารพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์ ถูกถล่มขายในทันที
ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ระบุว่า ดัชนีหุ้นไทยช่วงที่มีการประกาศเกณฑ์ดังกล่าวปรับตัวลดลง 1.76% ซึ่งปรับตัวลดลงน้อยกว่าดัชนีหุ้นกลุ่มอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรับตัวลดลงกว่า 2.40% ส่วนกลุ่มธนาคารพาณิชย์ปรับลดลงเพียง 0.93%
เมื่อสำรวจการประเมินผลกระทบของเกณฑ์ดังกล่าวของนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ สรุปได้ว่าผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะเป็น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่สูง ส่วนกลุ่มธนาคารในฐานะเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อจะมีผลกระทบในระยะสั้นอย่างจำกัด และน่าจะได้รับผลดีในระยะยาว เนื่องจากคุณภาพหนี้ดีขึ้น โดยเฉพาะระดับสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL ลดลง
สำหรับหุ้นที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบน้อยที่สุด และสามารถเลือกซื้อลงทุน เมื่อราคาปรับลดลงจากผลกระทบการปรับปรุงเกณฑ์ในครั้งนี้ ได้แก่ หุ้นอสังหารายใหญ่ ประกอบด้วย หุ้น LH, QH, SC, SPALI, LPN, PSH, GOlD ส่วนหุ้นกลุ่มแบงก์ใหญ่สามารถทยอยสะสมลงทุน ได้แก่ หุ้น BBL, TCAP, TISCO, KBANK, KKP
นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส(ประเทศไทย) ประเมินว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในเชิงระบบ และมุ่งสร้างวัฒนธรรมการให้เครดิต (Credit Culture) ที่ดีให้แก่สถาบันการเงินมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเหมาะสม ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือนและไม่เอื้อให้มีการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเข้าอยู่จริง สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม
สำหรับผลกระทบมองว่า เป็นเรื่องดีที่จะมีการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อ เพื่อการเก็งกำไรที่พักอาศัยเข้มงวดขึ้น ซึ่งจะไม่ทำให้อุตสาหกรรมและเศรษฐกิจไทยอยู่ในความเสี่ยงที่มากเกินไป ทั้งนี้ภาคที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมโยงกับหลายอุตสาหกรรม เช่น รับเหมาก่อสร้าง, วัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์และตกแต่ง, ธนาคารพาณิชย์, ขนส่ง ฯลฯ ซึ่งหากมีปัญหาก็จะลามไปยังอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องด้วย
อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นอาจจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจที่พักอาศัยและธนาคารพาณิชย์ในทางลบก่อน โดยยอดขายและโอนที่อยู่อาศัยอาจจะน้อยกว่าที่เคยคาดการณ์กันไว้ เพราะแม้ว่าผู้ประกอบการที่พักอาศัยจะเร่งขายเร่งโอนก่อนที่มาตรการใหม่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 แต่ธนาคารพาณิชย์น่าจะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นด้วย 2 เหตุผล คือได้รับสัญญาณจากธปท.แล้ว และ มาตรฐานบัญชี IFRS9 จะทำให้ธนาคารต้องตั้งสำรองฯ เพิ่มขึ้นถ้ามีการปล่อยสินเชื่อที่มากเกินไป และธนาคารพาณิชย์ไทยที่มีการปล่อยสินเชื่อที่พักอาศัยเป็นสัดส่วนสูงที่สุด คือ SCB สัดส่วน 30% ของสินเชื่อรวม รองลงมาเป็น TMB 23%, KTB 19%, TCAP 15%, KBANK 14% ธนาคารที่มีสัดส่วนน้อยที่สุดคือ TISCO 8% สำหรับ BBL และ KKP อยู่ที่ 10-11%
บล.ทรีนีตี้ มีมุมมองการปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ จะส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนรายได้จากกลุ่มแนวสูง (คอนโด) เนื่องจากผู้ซื้อส่วนมากจะซื้อ เพื่อการลงทุนหรือเป็นที่อยู่อาศัยแห่งที่2 และมีการพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก เช่น ANAN และ LPN
ทางด้านผู้ประกอบการที่ขายโครงการระดับสูงที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท มักมีกลุ่มลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดี สัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะซื้อด้วยเงินสด ฝ่ายวิจัย จึงมองว่าจะมีผลกระทบค่อนข้างจำกัดต่อผู้ประกอบการอย่าง เช่น LH ซึ่งยังคงเป็นหุ้นเด่นต่อไป ควบคู่ไปกับ QH ซึ่งไม่น่าได้รับผลกระทบมากเนื่องจากฐานรายได้มาจากแนวราบเป็นหลัก และ AP ซึ่งถึงแม้จะมีโครงการแนวสูงพอประมาณ แต่ก็มีสัดส่วนยอดขายที่มาจากชาวต่างชาติที่ซื้อด้วยเงินสดพอสมควร จึงน่าจะได้รับผลกระทบจำกัด อย่างไรก็ตาม หากราคาหุ้นทั้ง 3 บริษัทปรับตัวลง มองเป็นโอกาสในการเข้าสะสม เนื่องจากมีระดับอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล( Dividend )ที่น่าสนใจ
ส่วนมุมมองกลุ่มธนาคารนั้น มองเป็นผลกระทบเชิงลบระยะสั้นต่อธนาคารที่มีสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากอาทิ เช่น SCB สัดส่วน 30% แต่จะเป็นผลดีต่อกลุ่มในระยะยาว เนื่องจากคุณภาพหนี้มีโอกาสปรับตัวดีขึ้น สำหรับ หุ้นเด่น ของกลุ่มยังคงเลือก TISCO ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากประเด็นนี้ เพราะมีสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพียง 10% และยังมี NPL สูงที่สุดในกลุ่มอีกด้วย
บล.ฟินันเซียไซรัส มองว่า การกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ถือเป็นปัจจัยลบต่อกลุ่มอสังหาฯ จากการระบายสต็อกได้ช้าลงในปีหน้า แต่ยังมองว่าผู้ที่มีสัดส่วนรายได้จากแนวราบมาก อย่าง LH และ QH จะได้รับผลกระทบจำกัด ส่วนกลุ่มแบงก์คาดว่ากระทบไม่มาก เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 17% และหลังจากนี้สินเชื่อที่มาจากการลงทุนขนาดใหญ่ และภาคธุรกิจจะขยายตัวขึ้น แต่ยังแนะนำหลีกเลี่ยง แบงก์SCB ที่มีสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากสุดในกลุ่ม
ขณะที่ บล.เคทีบี มีมุมมองเป็นลบจากการปรับเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เข้มงวดมากขึ้น ประเมินว่า ANAN, ORI, AP, SPALI จะมีโครงการที่เข้าเกณฑ์ที่จะได้รับผลกระทบเชิงลบมากสุด เนื่องจากมีหลายโครงการที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท และมีคอนโดที่รอโอนในอีก 2-3 ปีข้างหน้าค่อนข้างมาก นอกจากนั้น บางส่วนยังมาจากการซื้อของกลุ่มนักลงทุน (การซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป) ที่อาจชะลอตัวลงได้หลังประกาศหลักเกณฑ์ดังกล่าว ซึ่งทำให้มองว่ามีความเสี่ยงที่ผลการดำเนินงานในปีหน้าอาจชะลอตัวมากกว่าคาดได้
ด้าน LH, QH และ SC จะได้รับผลกระทบน้อยกว่า เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่เป็นระดับลักชัวรี่ ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง ขณะที่เราคาดว่าจะมีผลกระทบที่ค่อนข้างต่ำต่อ LPN, PSH และ GOLD เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่อยู่ในระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเดิมเป็นกลุ่มที่ธนาคารค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
รวมทั้งยังคงให้น้ำหนักการลงทุนระดับปกติ โดยมองว่าผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในปีนี้ยังจำกัด และคาดว่าจะช่วยเร่งยอดโอนปีนี้ก่อนที่จะมีการใช้หลักเกณฑ์ใหม่ ส่วนหุ้นที่น่าจับตาในกลุ่มนี้ ได้แก่ LPN ราคาเป้าหมาย 11 บาท และ QH ราคาเป้าหมาย 3.80 บาท
กลุ่มธนาคาร มีมุมมองเป็นลบเล็กน้อย โดยธนาคารที่มีพอร์ตสินเชื่อบ้านมากที่สุดคือ SCB ขณะที่สินเชื่อที่หดตัวลงจะถูกแลกมาด้วยคุณภาพของสินทรัพย์ที่จะดีขึ้นและช่วยลด NPL ให้น้อยลงได้ ยังให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “มากกว่าตลาด” เลือก BBL, KBANK, KKP
