“ถนนทุกสายมุ่งสู่ อีอีซี” คำพูดนี้ไม่ไกลเกินจริงเพราะด้วยกรอบเวลาที่ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) กำหนดไว้ว่าโครงการที่จะขอรับการส่งเสริมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) จะต้องนำเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตัวันออก(กพอ.) และประกาศภายในเดือนสิงหาคม 2562 ช่วงนี้จึงมีข่าวความเคลื่อนไหว ผู้ที่จะพัฒนาพื้นที่ในอีอีซี นำเสนอโครงการเข้าสู่การพิจารณาของสกพอ.อย่างต่อเนื่อง
ล่าสุดมีผู้ประกอบการ 2 ราย จากฐานทุนคนไทยและฮ่องกง ได้นำเสนอโครงการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ หรือสมาร์ทซิตี้ ในพื้นที่อ.ศรีราชา จังหวัดชลบุรี และจังหวัดฉะเชิงเทรา เข้าที่ประชุมคณะอนุกรรมการการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ ชุดที่มี ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล เป็นประธาน ซึ่จะมีการประชุมในวันจันทร์ที่ 3 ธันวาคมนี้ เพื่อพิจารณาเตรียมนำเสนอเข้าคณะกรรมการอีอีซีชุดใหญ่ต่อไป
โครงการแรก คือโครงการ “ศรีราชา ครีเอทีฟ ดิสตริค” ของบริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี โดยผู้บริหารโครงการนี้ คือ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ได้รวบรวมที่ดินแปลงใหญ่เนื้อที่กว่า 600 ไร่ มาเป็นเวลานับ 10 ปี เก็บสะสมเรื่อยมาเพราะทำเลที่ดินใกล้ความเป็นเมืองของศรีราชา คืออยู่ริมถนนมอเตอร์เวย์ ช่วงทางเข้าศรีราชา ในตำบลสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ซึ่งอยู่ในพื้นที่ใจกลางอีอีซี
โดยนายมีศักดิ์ เผยว่าได้นำเสนอโครงการนี้ ต่อสกพอ.มานานกว่า 6 เดือนแล้ว สำหรับแผนพัฒนาเมืองอัจฉริยะที่ศรีราชา ซึ่งแผนงานในเบื้องต้น ทางบริษัทไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัดเป็นเจ้าของที่ดินและผู้พัฒนา โดยวางคอนเซ็ปการพัฒนาเป็นเมืองสมาร์ทซิตี้ ที่มีสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับความเป็นสมาร์ทซิตี้ ทั้งระบบถนน ระบบราง และการวางไฟเบอร์ออพติกต่างๆ เพื่อเป็นพื้นฐานการพัฒนาด้านไอทีและดิจิทัล
มูลค่าโครงการกว่า 1 แสนล้านบาท
โดยเบื้องต้นประเมินว่าจะใช้เงินลงทุน ในส่วนสาธารณูปโภคพื้นฐานความเป็นเมืองสมาร์ทซิตี้ อยู่ที่ 3,000 ล้านบาท แต่อาจมากหรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการอีอีซี จะกำหนดมาตรฐานความเป็นเมืองอัจฉริยะว่าต้องมีอะไรบ้าง ระบบต่างๆ ที่ใส่เข้าไปจะเป็นตัวแปรเรื่องตัวเลขการลงทุน
ทางบริษัทจะเป็นเจ้าของและผู้พัฒนาพื้นที่ และจัดสรรพื้นที่ใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงเรียน โรงพยายบาล พื้นที่เหล่านี้จะออกแบบให้พัฒนาในอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ เอฟเออาร์ ไว้ที่ 4:1 เป็นการกำหนดเลบื้องต้นส่วนการพัฒนาจริงต้องดูผังเมืองอีอีซี ที่จะออกมาว่าให้สร้างได้สัดส่วนเท่าใด และขึ้นอยู่กับความต้องการของกลุ่มทุนที่จะเข้ามาพัฒนา
นายมีศักดิ์ เผยว่าที่ผ่านมาได้ตกลงกับกลุ่มทุนฮ่องกง จะเป็นผู้เข้ามาลงทุนในส่วนของที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงาน ในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว ตามกรอบอีอีซีคือ 50 ปี ต่อได้อีก 45 ปี โดยบริษัทยังคงเป็นเจ้าของที่ดินในโครงการ ซึ่งการพัฒนาโดยรวมคาดว่าโครงการนี้จะมีมูลค่าประมาณ 1 แสนล้านบาท ส่วนการลงทุนต้องรอรายละเอียดจากการพิจารณาของคณะกรรมการอีอีซี
นอกจากส่วนของที่พักอาศัย และอาคารสำนักงานแล้ว ภายในเมืองสมาร์ทซิตี้แห่งนี้ ยังจะมีสถาบันการศึกษา ซึ่งเบื้องต้นบริษัทได้พันธมิตรจากอังกฤษ จะเข้ามาเปิดโรงเรียนนานาชาติ และนอตติงแฮมยูนิเวอร์ซิตี ในพื้นที่ รวมทั้งจะมีการจัดตั้งศูนย์วิจัยแขนกลหุ่นยนต์ และพลังงานทางเลือก เช่น พลังงานแสงอาทิตย์ พลังงานลม รวมถึงโรงงานยาเวชภัณฑ์ และที่อยู่อาศัย เป็นต้น
เหตุผลที่บริษัทยื่นขอสนับสนุนจากคณะกรรมการอีอีซี เพื่อได้สิทธิ์ในการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบคคล 8 ปี และเงินได้บุคคลธรมดา 50% ในเวลา 5 ปี ตามนโยบายส่งเสริมของรัฐบาล ซึ่งต้องการสร้างสมาร์ทซิตี้ผลักดันให้เกิน FDI หรือการลงทุนโดยตรงเข้ามาในพื้นที่ เพื่อพัฒนาให้เป็นดิจิทัลเทคโนโลยีเมืองชั้นในในอนาคต
หวั่นราคาที่ดินสูงเป็นอุปสรรคการพัฒนา
นายมีศักดิ์ ยังกล่าวด้วยว่าในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินที่ศรีราชา ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก ปรับขึ้นมาอย่างน้อย 4 เท่า ทำให้ราคาที่ดินปัจจุบันอยู่ที่ประมาณไร่ละ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะมีทุนต่างถิ่นเข้ามาซื้อที่ดินทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง ทุนจีนเงินเยอะมาก นำมาเล่นซื้อที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินสูงซึ่งน่าเป็นห่วงว่า
ราคาที่ดินในอำเภอศรีราชาปัจจุบัน ปรับตัวไปสูงมาก อาจจะสูงจนเป็นอุปสรรคในการพัฒนาอีอีซี
ส่วนผู้ประกอบการเอกชนอีกราย ที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการสมาร์ทซิตี้ในพื้นที่อีอีซีอีกแห่ง คือ บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) ผู้ประกอบการจากฮ่องกง ที่เข้ามาทำธุรกิจอสังหาฯในไทย ได้ซื้อที่ดินจำนวน 2,000 ไร่ ที่จังหวัดฉะเชิงเทรา เพื่อพัฒนาโครงการสมาร์ทซิตี้ เช่นเดียวกัน
ทุนฮ่องกงปักธงที่ดิน 2 พันไร่สร้างเมืองใหม่
โดยนายเฮนรี ชาน รองประธานกรรมการบริษัทและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าที่ดินที่จังหวัดฉะเชิงเทรา เตรียมไว้สำหรับการพัฒนาสมาร์ทซิตี้ ตามนโยบายส่งเสริมการพัฒนาอีอีซี ซึ่งอยู่ในขั้นตอนยื่นเสนอโครงการต่อคณะกรรมการอีอีซีเช่นเดียวกัน
นอกจากนี้ คิงไว กรุ๊ป ยังได้ซื้อที่ดินอีก 2,600 ไร่ ที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยาเพื่อพัฒนาเป็นเมืองการศึกษาด้วย
จากผู้ประกอบการสองราย ที่เปิดแผนลงทุนในอีอีซีชัดเจน ยังมีทุนไทยตระกูลดังทั้งเครือซีพี ตระกูลเจียรวนนท์ และเครือทีซีซี ตระกูลสิริวัฒนภักดี มีข่าวว่าได้เข้ามาซื้อที่ดินในพื้นที่อีอีซีเพื่อการพัฒนาเช่นเดียวกัน แต่ยังไม่เปิดเผยในรายละเอียด ว่าจะเป็นสมาร์ทซิตี้ หรือนิคมอุตสาหกรรม โดยมีข่าวว่าทั้งสองตระกูลดังซื้อที่ในจังหวัดฉะเชิงเทราไว้ไม่น้อยกว่า 2 หมื่นไร่