Business

ส่อง ‘ตลาดที่อยู่อาศัย’ 3 จังหวัด ‘พื้นที่ EEC’ ใครรุ่ง ใครร่วง ฟื้นจากโควิดหรือยัง?

โดย NAPAPORN PANITCHART
404

ส่อง ‘ตลาดที่อยู่อาศัย’ 3 จังหวัด ‘พื้นที่ EEC’ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา ระยอง ใครรุ่ง ใครร่วง ฟื้นจากโควิดหรือยัง?

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วยจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความสำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศ

REIC จึงดำเนินการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายผ่านการสำรวจภาคสนามเป็นรายไตรมาส โดยพบว่าหลังจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC หดตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ปี 2564  และเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565

ตลาดที่อยู่อาศัย

ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาสแรกเริ่มฟื้นตัว แต่ไม่มากนัก

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด  ณ ช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่ามีจำนวน 63,892 หน่วย มูลค่า 214,156 ล้านบาท

ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 20,979 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 42,913 หน่วย  มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 2,956 หน่วย มูลค่า 10,077 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,789 หน่วย มูลค่า 22,945 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 56,103 หน่วย มูลค่า 191,220 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในด้านอุปทาน พบว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด ลดลงจากช่วงครึ่งหลังปี 2564 โดยมีจำนวนลดลงทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า  ทั้งนี้ เป็นผลมาจากที่ช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 2,956 หน่วย มูลค่า 10,077 ล้านบาท โดยเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 839 หน่วย มูลค่า 1,581 ล้านบาทเป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,117 หน่วย มูลค่า 8,496 ล้านบาท

ตลาดที่อยู่อาศัย

ที่อยู่อาศัยรอขาย ทำเลชลบุรี

เมื่อพิจารณารายละเอียดจะพบว่า โครงการอาคารชุดที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบัน กระจุกตัวที่จังหวัดชลบุรี  โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดมาช่วงก่อนหน้า ซึ่งผู้ประกอบการได้มีการปรับตัวด้วยการเปิดโครงการใหม่ลดลงมาก ส่วนมากจะเป็นการเปิดพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง

โดยโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก คือ

  1. โซนนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จำนวน 481 หน่วย มูลค่า 839 ล้านบาท
  2. บางแสน-หนองมน-บางพระ 281 หน่วย มูลค่า 622 ล้านบาท
  3. บางปะกง จำนวน 77 หน่วย มูลค่า 121 ล้านบาท

โดยโครงการใหม่ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกปี 2565 เกาะกลุ่มในระดับราคา 1.51- 3.00 ล้านบาท

ขณะที่ โครงการบ้านจัดสรรมีโครงการเปิดขายใหม่กระจายไปใน 4 ทำเลหลัก

  1. โซนศรีราชา-อัสสัมชัญ เป็นพื้นที่มีโครงการใหม่เปิดขายสูงสุด 602 หน่วย มูลค่า 3,030 ล้านบาท
  2. นิคมฯอมตะนคร-บายพาส 524 หน่วย มูลค่าโครงการ 2,135 ล้านบาท
  3. ห้วยใหญ่ 402 หน่วย มูลค่า 1,217 ล้านบาท
  4. บางแสน-หนองมน-บางพระ 348 หน่วย มูลค่า 1,456 ล้านบาท

ตลาดที่อยู่อาศัย

คอนโด Over Supply มาก

สถานการณ์หน่วยเหลือขายในพื้นที่ EEC มีจำนวนถึง 56,103 หน่วย มูลค่า 191,220 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 19,299 หน่วย มูลค่า 85,088 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มีอาคารชุดเหลือขายมากยังคงเป็นสูงสุด 3 อันดับแรก คือ

  1. โซนจอมเทียน 7,654 หน่วย
  2. โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 5,495 หน่วย
  3. โซนแหลมฉบัง 1,901 หน่วย

ซึ่งจะสังเกตได้ว่าอาคารชุดพื้นที่ท่องเที่ยวยังคงมีภาวะ Over Supply มาก

สำหรับประเภทโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายรวม 36,804 หน่วย มูลค่า 106,132  ล้านบาท

  1. โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 6,419 หน่วย
  2. โซนนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม 3,089 หน่วย
  3. โซนนิคมฯเหมราช 3,066 หน่วย

ซึ่งจะสังเกตได้ว่า หน่วยที่เหลือขายส่วนใหญ่จะเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์

ในด้านอุปสงค์ พบว่า ในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 7,789 หน่วย มูลค่า 22,945 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 1,680 หน่วย มูลค่า 5,471 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดอาคารชุดขายได้ใหม่มากยังคงเป็นสูงสุด 3 อันดับแรกคือ

  1. โซนหาดจอมเทียน 315 หน่วย มูลค่า 1,487 ล้านบาท
  2. โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ 302 หน่วย มูลค่า 723 ล้านบาท
  3. โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 287 หน่วย มูลค่า 1,550 ล้านบาท

ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า อาคารชุดย่านท่องเที่ยว ยังคงมีการดูดซับอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่มากนัก

ในขณะที่ยอดขายได้ใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร 6,109 หน่วย มูลค่า 17,474 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดขายบ้านจัดสรรได้ดีส่วนใหญ่ จะอยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรม โดยทำเลที่มีการขายบ้านจัดสรรสูงสุด 3 อันดับแรกคือ

  1. โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 921 หน่วย มูลค่า 1,814 ล้านบาท
  2. โซนนิคมฯเหมราช 607 หน่วย มูลค่า  1,540 ล้านบาท
  3. โซนนิคมฯอมตะ-บายพาส 453 หน่วย มูลค่า 1,281 ล้านบาท

ซึ่งสะท้อนการฟื้นตัวของพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับผลบวกจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรม

ตลาดที่อยู่อาศัย

ความต้องการซื้อบ้าน พาตลาดเริ่มฟื้นตัว

จากการสำรวจพบว่า ในจังหวัดชลบุรีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ แทบจะไม่มีโครงการอาคารชุดเลย และมีโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างน้อย แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบ มีการฟื้นตัวมากกว่าโครงการอาคารชุด โดยเฉพาะบ้านแฝดมีการจำนวนเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว  และถือว่ามีส่วนสำคัญที่ส่งเสริมให้ภาพรวมในตลาดดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากอัตราดูดซับแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 อัตราดูดซับรวมทุกประเภทอยู่ที่ 4.1% และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดคือ 1.01 -1.50 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับประเภทโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 4.7% ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดอยู่ที่ 2.7% ทาวน์เฮ้าส์เป็นที่อยู่อาศัยที่ มีอัตราดูดซับสูงสุดถึง 5.1

โดยทำเลที่มีอัตราดูซับสูงสุด 3 อันดับแรกประเภทโครงการอาคารชุด อันดับที่ 1 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ อัตราดูดซับ 10.0%  และโซนบางปะกง อัตราดูดซับ 10.0% เช่นกัน อันดับ 2 นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด อัตราดูดซับ 7.8%  และอันดับ 3 โซนนิคมอุตสาหกรรมอมตซิตี้- อีสเทิร์น  อัตราดูดซับ 7.3% ในส่วนของบ้านจัดสรร ทำเลที่มีอัตราดูดซับสูงสุดคือโซนบางแสน-หนองมน-บางพระ อัตราดูดซับ 7.1% อันดับ 2 โซนหนองปรือ- มาบประชัน 6.5% อันดับ 3 โซนแหลมฉบับ 6.3%

ชลบุรี คอนโดชะลอตัว  ทาวน์เฮ้าส์ – บ้านแฝด ตัวแปรดึงตลาดฟื้น

โดยภาพรวมจังหวัดชลบุรี ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด  39,655 หน่วย มูลค่ารวม 149,712 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 2,229 หน่วย มูลค่า 8,584 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 4,477 หน่วย มูลค่า 14,359 ล้านบาท

แสดงให้เห็นว่า มีโครงการที่ประกาศขายมาก่อนหน้านี้มีการดูดซับไปมากพอสมควร แต่ยังคงมีหน่วยรอการขายจำนวน 35,178 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 135,353 ล้านบาท ซึ่งก็สูงมากพอสมควรทั้งในส่วนของบ้านจัดสรร และอาคารชุด ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ 3.8% ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับสูงถึง 5.2% และอาคารชุด 2.2% ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.01- 1.50 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับ 5.4%

ระยอง คอนโดขายดี บ้านจัดสรรเหลือเพียบ

โดยภาพรวมจังหวัดระยอง ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด  18,131 หน่วย มูลค่ารวม 46,538  ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 612 หน่วย มูลค่า 1,236 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 2,569 หน่วย มูลค่า 6,552 ล้านบาท มีหน่วยรอการขายจำนวน 15,534 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 39,986 ล้านบาท

ซึ่งในส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ 4.8% ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับ 4.6% และอาคารชุด 6.7% ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1.01 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับ 6.3%

ตลาดที่อยู่อาศัย

ฉะเชิงเทรา บ้านราคา 7.51 – 10 ล้านบาทขายดี

จังหวัดฉะเชิงเทรา  ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด  6,106  หน่วย มูลค่ารวม 17,915 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่เพียง 115 หน่วย มูลค่า 256 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 715 หน่วย มูลค่า 2,035 ล้านบาท มีหน่วยรอการขายจำนวน 5,391 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 15,881 ล้านบาท

ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ 3.9% ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับ 3.8% และอาคารชุด 7.3%  ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุด อยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 7.51 – 10 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับ 6.1%

ภาพรวม ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC

สำหรับปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน  20,270 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 13,340 หน่วย มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 21,675 หน่วย  เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 20,192 หน่วย โดยมีหน่วยเหลือขาย 61,719 หน่วย เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 60,480 หน่วย ในขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มโครงการแนวราบทรงตัวที่ 2.5% แต่อาคารชุดอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจาก 1.9% ในปี 2564 เป็น 2.4% ในปี 2565

เมื่อพิจารณารายพื้นที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าในปี 2565 จังหวัดชลบุรีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 12,513  หน่วย เพิ่มขึ้น 99.9%  มูลค่า 44,376 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 181.2% เมื่อเทียบกับปี 2564  ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 13,916 หน่วย มูลค่า 46,494 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 14.8% มูลค่าเพิ่มขึ้น 18.4% เมื่อเทียบกับปี 2564  และจำนวนหน่วยเหลือขายคาดว่าจะมีจำนวน 40,901 หน่วย มูลค่า 142,436 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 11.0% มูลค่าเพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับปี 2564

จังหวัดระยอง คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 6,097 หน่วย มูลค่า 14,679 ล้านบาทจำนวนหน่วยลดลง -13.3%  มูลค่าลดลง -8.9% เมื่อเทียบกับปี 2564 ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 5,841 หน่วย มูลค่า 13,989 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -7.0% มูลค่าลดลง -13.3%  เมื่อเทียบกับปี 2564  และจำนวนหน่วยเหลือขายคาดว่าจะมีจำนวน 15,379 หน่วย มูลค่า 37,284 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -12.6% มูลค่าลดลง -18.4% เมื่อเทียบกับปี 2564

จังหวัดฉะเชิงเทรา คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,659 หน่วย มูลค่า 4,292 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -2.5%  มูลค่าลดลง -11.6% เมื่อเทียบกับปี 2564  ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 1,918 หน่วย มูลค่า 5,294 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 7.2%  มูลค่าเพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับปี 2564  และจำนวนหน่วยเหลือขายคาดว่าจะมีจำนวน 5,449 หน่วย มูลค่า 15,297 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -9.6% มูลค่าลดลง -14.4% เมื่อเทียบกับปี 2564

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจกระทบต่อตัวเลขการคาดการณ์ข้างต้น ประกอบด้วย การระบาดของ COVID-19 ที่อาจกลับมาระบาดอีกครั้งหลังจากการเปิดประเทศ และภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมันที่มีการปรับตัวขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับตัวขึ้น 0.50 – 1.00% ซึ่งจะเป็นผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้

อ่านข่าวเพิ่มเติม

Avatar photo
NAPAPORN PANITCHART