ส่องอสังหาฯ ปี64 ศูนย์ข้อมูล ธอส. วิเคราะห์หากตลาดดีที่สุดโตได้ 5 -10% กรณีแย่ที่สุดคาดหดตัวโต 10% คาด อสังหาฯ รายใหญ่ฟื้นสวนทางรายเล็ก
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการ ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ส่องอสังหาฯ ปี64 โดยคาดการณ์ไว้ 3 ระดับ คือ ระดับดีที่สุด คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะโต 5-10% ระดับกลางจะเติบโตเล็กน้อย 0.5% หรือ และระดับแย่ที่สุด จะหดตัวลง 10% ซึ่งเป็นระดับการหดตัวเท่ากับปี 2563
ทั้งนี้ หากติดหดตัวลง 2 ปีต่อเนื่อง จะทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ 2 ปีลดลงถึง 20% ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่ต่ำสุดในรอบ 5 ปี ใกล้เคียงกับช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 โดยปีนี้ ภาพรวมอสังหาอาจติดลบถึง 10% เพราะกำลังซื้อที่อั้นอยู่อาจมีไม่มากเหมือนปีที่แล้ว เนื่องจากผู้ซื้อได้รับผลกระทบด้านรายได้ต่อเนื่องมานาน ส่งผลให้ดีมานด์ใหม่ของที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบรุนแรง
ขณะที่เมื่อมองถึงแนวโน้มความเชื่อมั่น ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับพบว่า มีแนวโน้มที่ดีขึ้นในช่วง 6 เดือนข้างหน้า จากความคาดหวังการนำวัคซีนโควิด-19 ที่เริ่มเห็นกำหนดการนำเข้ามาใช้ในประเทศชัดเจนมากขึ้น ซึ่งช่วยให้การแพร่ระบาดโควิด-19 ในประเทศอาจจะคลี่คลายลงได้ในระยะต่อไป
อย่างไรก็ตาม ยังต้องติดตามว่า วัคซีนที่จะนำเข้ามานั้น จะสามารถกระจายให้กับประชาชนได้กว้างขวางแค่ไหน และการควบคุมการแพร่ระบาดได้รวดเร็วหรือไม่
แต่สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กลับพบว่า ยังขาดความเชื่อมั่นต่อการพัฒนาโครงการในปี 2564 เพราะไม่มั่นใจในสถานการณ์ที่มีความไม่แน่นอน
จากความมั่นใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ จะเริ่มกลับมาลงทุนเปิดโครงการใหม่มากขึ้น โดยส่วนหนึ่งเป็นการเติมซัพพลาย หลังจากระบายสต๊อกกันไปได้มากแล้วในปีก่อน และยังมีโครงการที่เดิมที่เลื่อนการเปิดตัวจากปีก่อนมาเป็นปีนี้ด้วย
ดังนั้น ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2564 คาดว่าจะมีจำนวน 89,000 หน่วย แบ่งเป็น โครงการคอนโดมิเนียม 36,000-37,000 หน่วย สัดส่วน 30-40% และโครงการแนวราบ 52,000 หน่วย
“แต่หากสถานการณ์โควิด-19 ยืดเยื้อนาน อาจทำให้จำนวนการเปิดโครงการใหม่ลดลงไป 10,000 หน่วย เหลือ 79,000 หน่วย หรืออยู่ในช่วง 79,000-89,000 หน่วย ซึ่งยังสูงกว่าปี 2563 ที่เปิดรวม 71,500 หน่วย”นายวิชัย กล่าว
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ มองว่า แม้ว่าปีนี้เศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการ ยังคงต้องเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะสต็อกพร่องลงจากปีก่อน แต่จากที่สำรวจผู้ประกอบการมา ก็ยังมีความระมัดระวังเรื่องการเปิดขายโครงการใหม่อยู่บ้าง ในภาวะที่ยังไม่แน่นอน และยังคงเดินหน้าขายของเดิมที่มีอยู่ เพื่อลดจำนวนสต็อก และรอดูผลกระทบ จากการระบาดรอบใหม่อีกครั้ง
ด้าน นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก ไม่มีแนวโน้มฟื้นตัว เนื่องจากกำลังซื้อมาจากรายได้ของคนที่ทำงานในธุรกิจอื่น ดังนั้นถ้าธุรกิจอื่นยังไม่ดีอสังหาฯก็ไม่ดี
“ตามปกติอสังหาฯ จะฟื้นตัวตามหลังภาวะเศรษฐกิจประมาณ 3 เดือน แต่เวลาจะทรุดจะทรุดก่อน แตกต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภค ฉะนั้นถ้าครึ่งปีแรกยังไม่ดี ต้องรอไปครึ่งปีหลัง”นายอธิป กล่าว
จากการประมาณการปี 2563 ตลาดหดตัวลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เมื่อเทียบกับปี 2562 จะติดลบ 35-40% ทำให้ปี 2564 คอนโดน่าจะมีโอกาสเป็นบวก 10% แต่ยังไม่กลับไปเท่าปี 2562 ส่วนแนวราบปี 2563 ไม่ติดลบ และที่สำคัญปีที่ผ่านมา สัดส่วนของบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดเป็นครั้งแรกในรอบ 5 ปี จากปกติคอนโดจะมีสัดส่วนประมาณ 55% แนวราบ 45% แต่ปี 2563 บ้านจัดสรรอาจมีสัดส่วนถึง 60%
ส่วนความท้าทายในปีนี้ ปัจจัยแรกคือ กำลังซื้อภายในประเทศ ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และ โควิด-19 ถ้าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น ผู้บริโภคก็จะไม่ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีภาวะใช้จ่ายเรื่องอื่นๆ ปัจจัยที่ 2 นโยบายสินเชื่อเพราะถ้ายังเข้มงวดกำลังซื้อจะหดตัว ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 40%
สำหรับปัจจัยที่ 3 คือ อัตราดอกเบี้ย ถ้าเศรษฐกิจฟื้น ดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามมีความเป็นไปได้ว่า หากรัฐหรือธนาคารแห่งประเทศไทย ต้องการให้เศรษฐกิจโตต่อเนื่อง อาจจะยังไม่ปรับดอกเบี้ยนโยบายตามความเป็นจริง
ปัจจัยที่ 4 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ที่จะช่วยเศรษฐกิจรายเซกเตอร์ หากเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อก็จะทำให้บรรยากาศในการซื้อขายดีขึ้น และปัจจัยที่ 5 คือการเมือง หากมีความไม่แน่นอนจะกระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภค รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติ
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- คอนโดมิเนียม ปี 2564 ‘เน็กซัส’ คาดแห่ผุดโครงการขนาดเล็ก ราคาขายต่ำลง
- ‘ธอส.’ จัดให้! ออก 4 มาตรการช่วยลูกค้าทั่วประเทศสู้โควิด
- ไม่ทิ้งกัน! ธอส. ‘พักหนี้-ลดดอกเบี้ย-ให้กู้ซ่อม/สร้าง’ ช่วยชาวใต้น้ำท่วม
