นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัท หลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด กล่าวถึงประเด็นสต็อกสินค้าเหลือขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นโครงการเปิดขายสะสม ของ 16 บริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งถือครองตลาดกว่า 80% โดยระบุว่ามีสต็อกอสังหาฯเหลือตกค้างรอการขายในตลาดกว่า 5 แสนล้านบาท ในงานดินเนอร์ทอล์ค “สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ในมุมมองนักวิเคราะห์ และสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ของสมาคมอาคารชุดไทย เมื่อเร็วๆนี้
“Thebangkokinsight” ได้ติดตามรายละเอียดจำนวนสต็อกที่ตกค้างในตลาดว่าแต่ละบริษัทมีสต็อกจำนวนมาก-น้อยเพียงใด พบว่าข้อมูลจากสายงานวิจัยเอเชียพลัสระบุว่า จำนวนสต็อกจากบริษัทอสังหาฯ 16 รายทั้งหมด มีจำนวนสุทธิ 405,424 ยูนิต คาดเคลื่อนจากตัวเลขที่แจ้งไว้เดิม 5 แสนล้านบาทไปเล็กน้อย โดยในจำนวนนี้พบว่า บริษัทอสังหารายใหญ่อันดับหนึ่งในตลาด เป็นบริษัทที่มีสต็อกสินค้าเหลือขายมากที่สุด
5 อันดับสต็อกบวม 2.4 แสนล้าน
โดย 5 อันดับแรก ประกอบด้วยอันดับหนึ่ง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีสต็อกอสังหาฯ รวม 63,791 ล้านบาท หรือสัดส่วนที่ 15.73% อันดับที่สอง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สต็อกอสังหาฯรวม 49,510 ล้านบาท สัดส่วน 12.21% อันดับสาม บริษัท แลนด์ แอน์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) สต็อกอสังหาฯรวม 48,198 ล้านบาท สัดส่วน 11.89%
อันดับที่สี่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีสต็อกอสังหาฯรวม 43,384 ล้านบาท สัดส่วน 10.70% และอันดับห้า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีสต็อกอสังหาฯรวม 35,425 ล้านบาท สัดส่วน 8.74% ที่เหลือเป็นบริษัทระดับกลาง ซึ่งมีจำนวนสต็อกอสังหาฯเหลือขายตั้งแต่ 4,678 – 28,236 ล้านบาท
ภาพรวมสต็อกดังกล่าว สะท้อนว่าบริษัทขนาดใหญ่ที่เปิดโครงการออกสู่ตลาดมากที่สุด คือผู้ถือครองสต็อกอสังหาฯเหลือขายมากที่สุด และยังสะท้อนด้วยว่า กำลังซื้อในตลาดยังไม่ดีอย่างที่หลายคนกล่าว และขณะเดียวกันยอดการปฏิเสธสินเชื่อในธุรกิจอสังหาฯก็มีสูง บางบริษัทมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40% ปัจจัยเหล่านี้ก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้สต็อกอสังหาฯเหลือเป็นจำนวนมาก
ต้องใช้เวลาเคลียร์อย่าง 2-3 ปี
นายเทิดศักดิ์ กล่าวว่า จำนวนสต็อกที่เหลือตกค้างในตลาดดังกล่าว เป็นตัวเลขที่ซ่อนอยู่ภายใต้ภาพการเติบโตของธุรกิจ ซึ่งบริษัทผู้ประกอบการเหล่านี้เป็นบริษัทขนาดใหญ่ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องมีแผนขยายการลงทุน สร้างยอดขายและรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีโอกาสที่จำนวนสต็อกอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นสะสมอย่างต่อเนื่องอีกในอนาคต
สถานการณ์ขณะนี้ สต็อกอสังหาฯบวมภายในมากพอสมควร ต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 2-3 ปีในการเคลียร์
นายเทิดศักดิ์ กล่าวว่า สัดส่วนสต็อกอสังหาฯที่พบในปัจจุบันมีสัดส่วนกว่า 30% ของสินค้าที่เปิดขายในตลาดทั้งหมด ซึ่งแสดงว่ายอดขายที่ผ่านมาทำได้ไม่ดีนัก ในขณะเดียวกันบริษัทเหล่านี้ ก็ต้องพัฒนาโครงการใหม่เพื่อเป็นการขยายธุรกิจตามเกณฑ์ของตลาดหลักทรัพย์ฯ
ภาพรวมสต็อกกว่า 4 แสนล้านบาทนี้ เป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง หากพิจารณาจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ที่มีทิศทางจะปรับตัวสู่การเป็นดอกเบี้ยขาขึ้น ภายใน 2-3 ปี หากดอกเบี้ยปรับขึ้นจะเป็นการเพิ่มต้นทุนผู้ประกอบการ และสต็อกจำนวนมากเหล่านี้จะกลายเป็นปัญหาให้กับผู้ประกอบการได้
ส่วนยอดสินค้าขายแล้วรอโอน หรือ Backlog ในตลาดทั้งหมด ณ สิ้นปี 2560 มีตัวเลขรวมอยู่ที่ 293,901 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นสินค้าแนวราบที่ 25,000 ล้านบาท ที่เหลือเป็นสินค้าแนวสูง หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งแบ่งเป็นคอนโดฯจากบริษัทร่วมทุนไทย-ต่างชาติจำนวน 123,000 ล้านบาท และอีก 140,000 ล้านบาทเป็นคอนโดฯของบริษัทผู้ประกอบการไทยล้วน
นายแบงก์ยัน 2 ปีนี้ดอกเบี้ยไม่ขยับ
อย่างไรก็ตาม สำหรับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในประเทศไทย นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุทธยา จำกัด(มหาชน) กล่าวว่าขณะนี้ดอกเบี้ยยังไม่ปรับขึ้น และสถานการณ์ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ ยังคงแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อใหม่ และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรายย่อย MRR ยังอยู่ในระดับต่ำ และต่ำกว่าการเปลี่ยนแปลงราคาอสังหาริมทรัพย์
โดยการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดฯต่อปีอยู่ที่ 8% ต่อปี แต่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่อยู่ที่ 3-4% ต่อปี จึงยังเป็นโอกาสในตลาดลงทุนอสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า ความต้องการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนน่าจะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
“ปีที่แล้วการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นการรีไฟแนนซ์เพื่อหาดอกเบี้ยต่ำเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่สินเชื่อปล่อยใหม่จริงๆ แต่ปีนี้คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ น่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นมาก” นายณัฐพล กล่าว
นายประเสิร์ฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงเรื่องนี้เพียงสั้นๆ ว่า สต็อกอสังหาฯที่นำเสนอมาอาจดูว่าเป็นจำนวนมาก แต่ความต้องการในตลาดก็ยังมีต่อเนื่อง และเชื่อว่าจำนวนสต็อกเหล่านี้จะได้รับการดูดซับ หรือทยอยขายสู่ตลาดได้หมดภายใน 2-3 ปี
