ตลาดอสังหาฯกำลังเกิดภาวะฟองสบู่เล็กๆ นั่นคือสถานการณ์เมื่อสิ้นสุดไตรมาส 3/2561 ต่อมาในต้นไตรมาส 4/2561 ภาพของการเปิดโครงการที่แข่งกันเปิดตัวอย่างคึกโครม คือสัญญาณที่บ่งชี้ “ภาวะฟองสบู่” ในภาคอสังหาฯชัดเจน
ล่าสุดเมื่อสิ้นเดือนพฤศจิกายน 2561 ข้อมูลจากผู้ประเมินและรวบรวมข้อมูลตลาดอสังหาฯ บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ชี้ชัดว่าได้เกิดภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯไทยขึ้นแล้ว เพราะเพียงเดือนเดียวมีการเปิดอสังหาฯเข้าสู่ตลาดมูลค่าถึงกว่า 1.08 แสนล้านบาท กว่า 18,004 หน่วย
จะด้วยเหตุผลเพราะทุกบริษัทอั้นการเปิดโครงการในช่วงไตรมาส 3 มาเร่งเปิดตัวในไตรมาส 4 หรืออะไรก็ตามแต่ สิ่งที่เกิดขึ้นจริง คือการเปิดโครงการใหม่ มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากเป็นประวัติการณ์ และที่สำคัญราคาโครงการเปิดใหม่ก็ปรับขึ้นไปค่อนข้างสูง
โดยทั่วไปแล้วจำนวนการเปิดอสังหาฯ ที่มากในเวลาอันรวดเร็ว ก็เป็นฟองสบู่อสังหาฯอย่างหนึ่ง และอีกอย่างคือราคาอสังหาฯที่ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก ก็เป็นฟองสบู่ด้านราคาเช่นกัน สถานการณ์ขณะนี้ ในด้านจำนวนเกิดฟองสบู่แล้ว
ส่วนด้านราคาก็ใกล้เคียงกัน ทำเลอสังหาฯในเมืองราคาเป็นฟองสบู่ชัดเจน เพราะเปิดขายคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยแตะ 2 แสนบาท/ตารางเมตร จากราคาเริ่มต้นและสูงสุดที่ 1 แสน-3.5 แสนบาท/ตารางเมตร ที่เปิดขายในปัจจุบัน
มาดูข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาฯ เดือนพฤศจิกายน 2561 ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการกันคึกคักอีกครั้งก่อนสิ้นปี 2561 รับมหกรรมการเงินส่งท้ายปี 2018 ด้วย จึงทำให้ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 63 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนตุลาคม 2561 จำนวน 26 โครงการ
อีกทั้งจำนวนหน่วยขาย และมูลค่าเพิ่มขึ้นก็เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 62 โครงการ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีก 1 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 18,004 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 108,841 ล้านบาท
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 12,613 หน่วย (70.1%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 2,918 หน่วย (16.2%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 1,174 หน่วย (6.5%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 81,278 ล้านบาท (74.7%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 11,026 ล้านบาท (10.1%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 9,623 ล้านบาท (8.8%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ
ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดส่วนใหญ่จะมีราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท
ดร.โสภณ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 15 บริษัท คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน) บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)
บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) บริษัท ไรมอนแลนด์จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอสซีแอสเซท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือ จำนวน 9 บริษัท และบริษัททั่วไปอีก 16 บริษัท
ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ อาคารชุดจะตั้งอยู่ในบริเวณย่านศูนย์กลางธุรกิจ และกรุงเทพชั้นใน เช่น หลังสวน สุขุมวิท (อโศก) สุขุมวิท (ทองหล่อ) และส่วนต่อขยายเมือง เช่น รามคำแหง จรัญสนิทวงศ์ และแจ้งวัฒนะ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ จะตั้งอยู่ในทำเลกรุงเทพชั้นกลาง เช่น ย่านลาดพร้าว นวมินทร์ รามอินทรา กรุงเทพกีฑา ส่วนบ้านเดี่ยวจะตั้งอยู่บริเวณเขตติดต่อเมือง กรุงเทพมหานครอบนอก และปริมณฑล เป็นต้น
อย่างไรก็ตามในเดือนพฤศจิกายนนี้ทาง REI ได้พบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 343 โครงการ จะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่ง ที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ แต่ในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายพร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัว และเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป
