“รักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้องหัด “ดีดลูกคิดรางแก้ว” ต้องรู้จัก How To ในการคำนวณความคุ้มค่า คุ้มทุน แต่เมื่อคุยเกี่ยวกับตัวเลขหลายคนคงไม่ค่อยชอบ แต่การคิดคำนวณทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ การเงินจึงช่วยให้เราวางแผนอนาคตได้”
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เขียนบทความแนะนำผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาฯ ต้องรู้จักการคำนวณที่ถูกต้อง
การเงินมีความสำคัญ เพราะเป็นเครื่องมือในการวางแผน หากไม่มีความรู้ทางด้านนี้ ก็ไม่สามารถวางแผนในอนาคตได้ ก็ค้าขายแบบ “กระเชอก้นรั่ว” กลายเป็นความเสียหายไปเสียอีก
นอกจากความรู้ทางการเงินแล้ว อันดับสองก็คือความรู้ด้านการตลาด เพื่อจะสามารถคาดการณ์หรือพยากรณ์อนาคตได้นั่นเอง ซึ่งมีเครื่องมือทางการวิจัยที่ชาวบ้านเราๆ ท่านๆ ก็สามารถทำได้ (เอาไว้ผมจะได้มา “สอน” ต่อไป) แต่ทั้งการเงินและการตลาดนี้ เป็นสิ่งจำเป็นยิ่งยวดที่นักพัฒนาที่ดินที่รอดชีวิตมาเมื่อ 20 ปีก่อน ต่างตอบกันเป็นเสียงเดียว
ราคาที่ดินสำหรับห้องชุด ราคา 1 แสน/ตร.ม.
มีข่าวว่าห้องชุดชานเมือง ยังขายกันตารางเมตรละ 100,000 บาท นี่เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือไม่ เราสามารถตรวจสอบได้จากราคาที่ดินในละแวกนั้น ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอให้ความเห็นว่ากรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ที่ดินที่ซื้อมาทำโครงการควรมีราคาเท่าใด โดยประมาณการได้ตามนี้ :
- 1. กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการมีขนาด 15,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการก็เป็นเงิน 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ ค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ซึ่งรวมเรียกว่า Soft Costs มีสัดส่วนเป็น 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร หรือ Hard Costs (คือต้นทุนที่แข็งๆ หรือ Hard อันได้แก่ที่ดินและอาคาร) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท
- สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขาย ก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือก็คือพื้นที่โถงโล่ง ที่จอดรถ และสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ นั่นเอง
- ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 700 ล้านบาท
- ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (900 – 700 ล้านบาท)
- สมมติให้การก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีขนาด 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน (โดยมากเป็นไปตามผังเมืองที่อนุญาตในแต่ละพื้นที่) ก็แสดงว่าที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้ จึงเป็นเงิน 223,964 บาท
ดังนั้นหากราคาที่ดินแถวนั้นต่ำเกินกว่านี้ ก็แสดงว่า ราคาห้องชุดที่เรียกขายตารางเมตรละถึง 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปนั่นเอง เราไม่ควรซื้อ ขืนเราซื้อไปก็เป็นราคาที่บริษัทพัฒนาที่ดิน “ฟัน” กำไรไว้สูงมาก โอกาสที่เราขายเพื่อทำกำไรต่อในวันหน้าก็คง “หืดขึ้นคอ” นั่นเอง
ถ้าที่ดิน 1.9 ล้าน/ตรว.จะขายห้องชุด ตรม.ละเท่าไหร่
ในอีกแง่หนึ่ง ราคาที่ดินที่แพงมากๆ ในเขตกรุงเทพมหานครนั้น เช่น มีราคาถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากเราซื้อที่ดินดังกล่าว มาสร้างอาคารชุดขาย ห้องชุดที่ขายไปนั้น เราจะสามารถขายได้ตารางเมตรละเท่าใด จึงจะคุ้มค่า ไม่ตั้งราคาสูงหรือต่ำจนเกินไป วิธีคิด ๆ ได้ดังนี้:
- ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ก็เป็นเงิน 1,900 ล้านบาท
- พื้นที่ก่อสร้างสำหรับที่ดิน 1,000 ตารางวา หรือ 4,000 ตารางเมตรนั้น สมมติให้เราสามารถสร้าง 7 เท่าของที่ดินหรือ 28,000 ตารางเมตร และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 50% ของทั้งหมด หรือ 14,000 ตารางเมตรเท่านั้น
- ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้น ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 31,400 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย สมมติให้ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาท ดังนั้นค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 1,120 ล้านบาท
- ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 3,020 ล้านบาท ทั้งนี้ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) ที่ 60% ส่วน Soft Costs สมมติให้เป็นถึง 40% ของทั้งหมด ดังนั้นมูลค่าของโครงการนี้จึงเป็น 5,033 ล้านบาท (3,020 / 60%)
- ดังนั้นราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 359,524 บาท
ถ้าจะซื้อห้องชุดใหม่ในราคา 100,000 บาทในย่านชานเมือง ผมขอแนะนำว่ายังมีห้องชุดใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท เช่น มอนเทอเรย์เพลส ก็ยังขายอยู่ ณ ตารางเมตรละ 75,000 – 90,000 บาท อาคารเซ็นจูรี่ไฮท์ ก็ขายตารางเมตรละ 95,000 บาท หรืออื่นๆ อีกมากมายที่อยู่ในทำเลดีเยี่ยม คุณภาพการก่อสร้างดีเยี่ยม
การลงทุนซื้อห้องชุด จึงมีความจำเป็นต้องคิดให้ดี โดยเฉพาะในกรณีการให้เช่าต่อ ห้องชุดชานเมืองจะสามารถหาผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่พึงสังวร
ซื้อบ้านมา 20 ปี 2 ล้านขาย 5 ล้านคุ้มไหม
ถ้าเราขายบ้านที่ซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท ได้ในราคา 5 ล้านบาทในอีก 20 ปีต่อมา นับว่าได้ผลตอบแทนต่อปีที่คุ้มค่าหรือไม่ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าคุ้ม เราสามารถคิดได้ตามสูตรนี้
อัตราผลตอบแทนที่คุ้มหรือไม่
= {(ราคาขายไป / ราคาที่ซื้อมา) ถอดรูท 20 ปี } -1
= {(5 / 2)^(1/20)} -1
= 0.04688
= 4.688% หรือ 4.7%
การนี้แสดงว่าบ้านที่เราซื้อมาในราคา 2 ล้านบาทนั้น มีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.7% โดยเฉลี่ย จนถึงปีที่ 20 จึงกลายเป็นเงิน 5 ล้านบาท ขายออกไป และต่อมาเราจึงต้องมาพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่ 4.7% ต่อปีนี้ คุ้มค่าหรือไม่
- กรณีที่เราซื้อบ้านมา แล้วปล่อยทิ้งไว้ ไม่ได้มาอยู่อาศัยเลย แล้วได้ผลตอบแทนเพียงเท่านี้ ก็อาจถือว่าไม่คุ้ม อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา อาจสูงกว่านี้
- แต่หากในตลอดช่วงที่ผ่านมา 20 ปี เราได้เข้าอยู่อาศัยมาโดยตลอด แล้วยังขายได้กำไรในอัตรา 4.7% ที่มูลค่าเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับว่าเราอยู่มา 20 ปีฟรี ๆ นับว่าคุ้มค่ายิ่ง
เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อคาดหวังอะไร
โดยสรุปแล้ว เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรามีความคาดหวังอยู่ 2 ประการสำคัญคือ
- ความคาดหวังถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น โดยหวังให้เพิ่มสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อว่าอย่างน้อยเงินก้อนที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปนั้นจะไม่สูญหายไปไหน
- ความคาดหวังถึงผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ตัวทรัพย์สินสามารถผลิตรายได้ให้กับเรา เช่นในแต่ละปีสามารถปล่อยเช่าได้รายได้สุทธิ (หลังจากหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี และค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดในกรณีที่บางห้วงไม่มีผู้เช่า) เป็นสัดส่วน 5% ของราคาตลาด เป็นต้น
เมื่อเรานำผลตอบแทนทั้งสองมาคิด ก็จะเห็นได้ชันว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คุ้มค่ากว่าการลงทุนทางด้านอื่น เช่น ซื้อรถ เพราะรถ มีแต่จะลดราคาลง และค่าเสื่อมเพิ่มพูนอย่างรวดเร็วมาก
ยิ่งกว่านั้นหากเราคิดให้ลึกลงไปอีก ในช่วงที่เราวางเงินดาวน์ไว้เช่น ราว 20% ของราคาในขณะซื้อ (เช่นตอนซื้อ ๆ มาราคา 2 ล้านบาท วางเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 4 แสนบาท) แล้วนำรายได้จากการให้เช่ามาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ก็จะพบว่าเมื่อถึงกำหนด 20 ปีที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เราก็จะได้กำไรมหาศาลเลยทีเดียว
ยิ่งถ้าลงทุนหลายหลังยิ่งได้กำไร แต่ถนนทั้งหลายไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ บางครั้งก็มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่บางครั้งเราประมาทเลินเล่อ จนพบหายนะเพราะความโลภของเราเองนั่นเอง
การลงทุนจึงควรดำเนินการด้วยสติ ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อเพิ่มพูนมงคลต่อชีวิต เราต้องไม่เอาเปรียบใครและคืนกำไรสู่สังคมด้วยนะครับ
