เมื่อพูดถึงดีมานด์ “Demand” ระยะหลังมานี้เรามักได้ยินคำว่า “ดีมานด์เทียม” ซึ่งไม่ค่อยมีใครใช้ภาษาอังกฤษเท่าไรนัก ผู้เขียนขอแปลตามคำศัพท์ตรงตัวว่าเป็น “Artificial demand” ซึ่งหมายถึงความต้องการปลอมๆ ไม่ใช่ความต้องการที่แท้จริง ที่เรามักคุ้นหูกับคำศัพท์ว่า “Real Demand” ที่ใช้กันในหลายธุรกิจ โดยเฉพาะในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการต่างๆ เปิดตัวมักประกาศว่ารองรับความต้องการจริงหรือ Real Demand ของผู้บริโภค
แต่ก็มีจำนวนไม่น้อย ที่แถลงข่าวเปิดโครงการพัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมแล้วนำเสนอว่า ต้องการขายให้กับ “นักลงทุน” หรือ “Investor” ซึ่งมักจะหมายถึงผู้ที่ซื้อเพื่อหวังผลตอบแทน โดยไม่ต้องการอยู่อาศัยจริง เรียกว่าไม่ใช่ Real Demand นั่นเอง
มีคำถามต่อมาว่า Investor คือส่วนหนึ่งของ ดีมานด์เทียม ใช่หรือไม่?
คำตอบจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ คงตอบว่า “ไม่” โดยให้เหตุผลว่า Investor คือคนที่ซื้อเพื่อการลงทุนเขาอาจเป็นการลงทุนระยะยาว ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อเมื่อราคาอสังหาฯ นั้นปรับตัวสูงขึ้น
แต่คำตอบจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือแบงก์ชาติ Investor ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เวลานี้ จัดว่าเป็น ดีมานด์เทียม เพราะซื้อโดยไม่ได้หวังเพื่อการอยู่อาศัย มุ่งเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเทานั้น
ดีมานด์เทียมในความหมายแบงก์ชาติ ยังรวมไปถึงกลุ่มนักลงทุนที่จับเสือมือเปล่า ซึ่งเป็นกลุ่มเสี่ยงที่จะทิ้งการซื้อก่อปัญหากลับมาเป็นสต็อกตกค้างในมือผู้ประกอบการอีกด้วย
มาตรการ LTV การกำหนดวงเงินปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกัน Loan to Value ที่ธปท.กำลังจะประกาศออกมาช่วงกลางเดือนพฤศจิกายนนี้ จึงเป็นหนึ่งในแนวทางที่แบงก์ชาติ จะเข้ามากำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยรัดกุมขึ้น
โดยข้อมูลที่เผยแพร่มาก่อนหน้านี้ ระบุตรงกันว่า ธปท.จะประกาศคุม LTV ไม่ให้เกิน 80% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย สัญญาที่ 2 ทุกระดับราคา และสินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกที่มูลค่าเกิน 10 ล้านบาท นั่นหมายความว่าลูกค้าต้องวางเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าอสังหาฯที่ซื้อ
เหตุผลเพราะที่ผ่านมาแบงก์ชาติได้รับข้อมูลว่า มีบริษัทอสังหาฯรายใหญ่รายหนึ่ง และธนาคารพาณิชย์ชื่อดังแห่งหนึ่ง จัดงานกระตุ้นการขาย โดยแนะนำให้ลุกค้าลงทุนในอสังหาฯ ชี้ช่องว่าสามารถทำได้ ปล่อยสินเชื่อได้ 100% แถมมีท้อปอัพได้อีก 15-20% สำหรับค่าตกแต่ง พูดง่ายๆ คือเสนอว่า มาซื้อคอนโดเถอะ ไม่ต้องใช้เงินก้อน ไม่ต้องมีเงินออม แค่มีเครดิตดีไม่ติดภาระต่างๆ ก็สามารถกู้ได้ 100-120%
อีกปัจจัยคือ มาตรการผ่อนปรนสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่แข่งขันกันสูง ทำให้มีความหย่อนยานในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่ออย่างที่ปฏิเสธไม่ได้ เป็นเหตุให้แบงก์ชาติ ต้องลุกขึ้นมาประกาศมาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้าน
ถามว่า ดีมานด์เทียม จะหมดไปไม๊ หากมีมาตรการคุมเข้มนี้ออกมา คำตอบ คือ “ไม่” หากดีมานด์เทียมเหล่านั้น หมายถึง Investor แต่ก็คงมีจำนวนที่ลดลงเพราะต้องวางเงินดาวน์ 20% เป็นตัวกรองให้คนที่จะลงทุนในอสังหาฯได้ ต้องมีเงินวางดาวน์ 20% ของราคาอสังหาฯ นั้นๆ
ถามว่า มาตรการ LTV 80% นี้จะส่งผลให้เกิดอะไรขึ้นบ้าง คำตอบคือทำให้คนที่จะซื้ออสังหาฯหลังที่สอง ต้องทบทวนเงินในกระเป๋า ต้องเตรียมตัวมากขึ้น ก็จะทำให้การแห่จองซื้อคอนโดแบบไม่ลืมหูลืมตา ทุเลาเบาบางลง เพราะถ้าคิดจะลงทุนคอนโดราคา 2 ล้าน ก็ต้องมีเงินสด 4 แสนบาทมาวางดาวน์ การซื้อแบบจับเสือมือเปล่าทำไม่ได้!
ถามว่า จะเกิดอะไรขึ้นในตลาดคอนโดฯ สิ่งที่ธปท.คาดหวังกับสิ่งที่ผู้ประกอบการคิดเป็นเรื่องเดียวกัน นั่นคือ เมื่อคอนโดขายได้ช้าลง การปรับขึ้นของราคาก็จะช้าลงไปด้วย เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าคอนโดที่ขายดีมียอดจองเต็มอย่างรวดเร็ว มีส่วนผลักดันให้ราคาวิ่งขึ้นไปอย่างรวดเร็วเช่นกัน
หากการขายชะลอตัวลง เหลือเฉพาะกำลังซื้อที่มีความต้องการจริง ตลาดก็จะไม่ถูกตีให้เป็นฟองไล่ระดับราคาขึ้นไป นี่คือสิ่งที่ผู้ประกอบการคิดแต่คงไม่ค่อยชอบใจนัก ซึ่งก็ตรงกับวัตถุประสงค์ของแบงก์ชาติ ที่ต้องการชะลอราคาคอนโดไม่ให้วิ่งสูงเร็วเกินไป
เพราะหากย้อนไปดูในหลายๆ ทำเล จะเห็นว่า ราคาคอนโดปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องรวดเร็วและค่อนข้างสูง อ้างอิงจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งสรุปดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ณ ไตรมาส 3/2561 ไว้คร่าวๆ ดังนี้
- คอนโดแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ ปรับเพิ่มขึ้น 35.7%
- คอนโดเขตปทุมวัน ปรับเพิ่มขึ้น 34.9%
- คอนโดเขตบางซื้อ-ดุสิต ปรับเพิ่มขึ้น 33.5%
- คอนโดเขตห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ปรับเพิ่มขึ้น 30.8%
- คอนโดเขตสุขุมวิทตอนกลาง ปรับเพิ่มขึ้น 16.7%
มาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์ชาติ จะสกัดกั้น “ดีมานด์เทียม” ได้หรือไม่แค่ไหน เป็นสิ่งที่ต้องติดตามกันต่อไป จะทำให้การซื้อคอนโดสัญญาที่สองลดลงได้หรือไม่ ก็คงต้องอาศัยเวลาเป็นเครื่องพิสูจน์
