คนส่วนใหญ่มักรับรู้ว่าราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างระบบคมนาคมใหม่ รถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ ยิ่งทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น บางคนบอกว่าราคาที่ดินปรับขึ้นตามความต้องการเจ้าของที่ดินที่เรียกราคาขาย ซึ่งบางทำเลที่หาที่ดินว่างแทบไม่มี ราคาซื้อขายสูงสุดวาละ 3 ล้านบาทก็เกิดขึ้นมาแล้ว
แต่ถ้าดูจากฐานข้อมูลตัวเลขที่รวบรวมโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะพบว่าราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีเหตุมีผล โดยทำเลที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุดอยู่ที่ 49.5% จากฐานข้อมูลการสำรวจ ณ ไตรมาส 3/2561 ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดปี 2555 เป็นปีฐาน
โดยการคำนวณค่าดัชนีฯ ด้วยการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณ คือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ ทำเลที่ตั้งของที่ดิน – แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน – เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน
การสำรวจพบว่า 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 3/2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนได้แก่
- เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 49.5%
- เขตจังหวัดนครปฐม ปรับราคาเพิ่มขึ้น 45.0%
- เขตจังหวัดสมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 44.5%
- เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.8%
- เขตอำเภอเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.9%
ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมือง มีมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้า ได้ขนายสู่ทำเลชานเมือง รอบนอกกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯยังได้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในแต่ละทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน กับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่า ทำเลที่มีแผนการลงทุนโครงการลงรถไฟฟ้าในอนาคต มีราคาสูงกว่า 66.7% เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ซึ่งส่วนใหญ่อยู่แถบชานเมือง ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะมีราคาสูงกว่า 51.6% ในขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว จะมีราคาสูงกว่า 28.8%
แต่เมื่อแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านแล้วจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่
- BTS สายสุขุมวิท มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 27.6%
- รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 25.1%
- รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.9%
- รถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.8%
- รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.8%
