ประเด็นปัญหาคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และเพดานการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV : Loan to Value ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ประกาศแนวทางออกมาตั้งแต่วันที่ 4 ตุลาคม ล่าสุดยังคงอยู่ในช่วงการเปิดรับฟังความเห็นไปจนถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561
ในระหว่างนี้ที่เว็บไซต์ของธนาคารแห่งประเทศไทย www.bot.or.th ยังคงเผยแพร่ข้อมูลเหตุผล ที่มาของการกำหนดแนวทางกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตามที่ประกาศ เรื่อง แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
โดยนอกเหนือจากเหตุผลหลักๆ ที่นำเสนอไปแล้ว ยังมีข้อมูลเชิงเปรียบเทียบเกี่ยวกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกัน หรือการกำหนด LTV ของไทยกับหลายประเทศ มีความต่างกันอยู่ค่อนข้างมาก โดย LTV ในต่างประเทศกำหนดเพดานวงเงินปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำกว่าไทยมาก เช่น ฮ่องกง ต้องวางเงินดาวน์ 40-70% หมายถึงกำหนด LTV ให้เพียง 30-60% เท่านั้น
ทั้งนี้ ในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเทียบกับจำนวนประชากร อย่าง ฮ่องกง และสิงคโปร์ จะเห็นการกำหนด LTV ที่ค่อนข้างเข้ม เพื่อป้องกันไม่ให้ระดับราคาอสังหาเร่งขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ จนเกิดปัญหาเชิงสังคม ควบคู่กับมาตรการเสริมด้านภาษีและด้านการบริหารจัดการอุปทานที่อยู่อาศัยโดยภาครัฐ
สำหรับประเทศที่ปัญหามีความเชื่อมโยงกับภาคครัวเรือน เช่น มาเลเซีย และอังกฤษ จะมีการกำหนดมาตรการดูแลความสามารถในการชาระหนี้ โดยกำหนดเพดานของภาระผ่อนชาระหนี้รวมทุกประเภทต่อรายได้ต่อเดือนของผู้กู้ (debt service ratio : DSR limit) ควบคู่กับเพดานระยะเวลาผ่อนชาระ (maximum tenor) หรือกำหนดเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้ทั้งปีของผู้กู้ (loan to income: LTI limit) ไว้ด้วย
ในภาพรวมราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรับขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ผู้กู้ โดยเฉพาะของกลุ่มคนรายได้ต่ำ (สะท้อนจาก LTI ที่เร่งขึ้น) ยิ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ของกลุ่มผู้ต้องการกู้ซื้อเพื่ออยู่จริง (ปัญหา housing affordability)
ระดับรายได้ของผู้กู้หลังที่ 2 ขึ้นไป แม้มีฐานรายได้ที่ค่อนข้างสูง ก็มีแนวโน้มลดลง สอดคล้องกับการเร่งขึ้นของหนี้เสียจากผู้กู้ที่มี 2 สัญญาขึ้นไป
โดย LTV ที่สูงขึ้นยิ่งเป็นการเพิ่มความอ่อนไหวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งในอนาคตหากราคา อาจมีการปรับลดลงอย่างรุนแรง (price correction) จากความต้องการซื้อไม่เป็นไปตามคาด จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจ และระบบการเงินในวงกว้าง
โดยสรุปแล้ว พฤติกรรมการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่รุนแรงขึ้นนี้ อยู่บนสมมติฐานที่เชื่อในมูลค่าหลักประกัน หรือมองเฉพาะโอกาสที่มูลค่าจะปรับสูงขึ้น โดยผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างคาดการณ์ในทิศทางเดียวกัน ซึ่งในความเป็นจริง มีโอกาสที่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับลดลง หรือเสื่อมมูลค่าในอนาคต
ขณะเดียวกันยังพบการก่อหนี้ ทั้งส่วนสินเชื่อบ้านและสินเชื่อ top-up ที่กลับทำให้ผู้กู้มี LTI (สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ทั้งปีของผู้กู้) และ M-DSR (ภาระการผ่อนชำระหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้) สูงขึ้นหรือเป็นหนี้นานขึ้น โดยตั้งอยู่บนสมมติฐานลักษณะเดียวกัน คือคาดว่าราคาบ้านที่เป็นหลักประกันจะปรับสูงขึ้น และรายได้ผู้กู้จะเพิ่มขึ้น แต่มักไม่ให้น้ำหนักกับความผันผวนจากปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงของรายได้ (income shock) หรือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย (interest rate shock) ที่อาจอ่อนไหวยิ่งขึ้นในโลกที่สภาวะแวดล้อมเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
สัดส่วนจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มี LTV ในระดับสูงLTV เป็นมาตรการหลักที่ผู้กำกับดูแลในหลายประเทศนำมาใช้เพื่อป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบที่อาจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านช่องทางการให้สินเชื่อที่อาจมีส่วนสนับสนุนการเก็งกำไร ทั้งนี้ ประเทศส่วนใหญ่บังคับใช้เกณฑ์ LTV ในลักษณะการกำหนดเพดาน ไม่ปล่อยกู้เกินอัตราที่กำหนด (hard limit) โดยแปรผันตามระดับการสะสมความเสี่ยงเชิงระบบ และมีมิติในการบังคับใช้
ในบ้านเราหลักเกณฑ์เพดานการปล่อยสินเชื่อหรือ LTV ถือว่าผ่อนปรนมาก ก่อนหน้านี้ปล่อยสินเชื่อถึง 90-95% ซึ่งถือว่าสูง แถมมีการปล่อยสินเชื่อ Top-Up เพิ่มเข้าไปอีกยิ่งเพิ่มความเสี่ยง ธปท.จึงต้องออกแนวทางกำกับดูแลดังกล่าว เพื่อลดความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อสูงเกินมูลค่าหลักประกัน
เรื่องนี้เป็นประเด็นที่จะถูกนำไปถกเถียง ในการหารือระหว่างแบงก์ชาติ และเอกชนที่เกี่ยวข้องนัดแรก วันที่ 11 ตุลาคมนี้ จากนั้นก็ต้องติดตามดูว่า ธปท.จะออกประกาศมาตรการนี้ ในเดือนพฤศจิกายน ตามกรอบเวลาหรือไม่ เพื่อให้ระเบียบมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562
