รอบสัปดาห์ที่ผ่านมา มีความเคลื่อนไหวการลงทุนอสังหาในเมืองพัทยา จากผู้ประกอบการกรุงเทพฯ อย่างบริษัท สยาม รีเทล ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ธุรกิจพัฒนาศูนย์ค้าปลีกในเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เข้าไปพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และโรงแรมในโครงการ “เทอร์มินอล 21 พัทยา” ซึ่งมีกำหนดจะเปิดบริการในช่วงเดือนตุลาคมนี้
นอกจากนี้ ยังมี “ฮาบิแทท กรุ๊ป” ผู้ประกอบการอสังหาฯรายย่อยจากกรุงเทพฯ เข้าไปพัฒนาคอนโดเพื่อการลงทุน เป็นการขายแบบการรันตีผลตอบแทน 6% ต่อเนื่องเป็นเวลา 5 ปี และบริหารจัดการคอนโดในรูปแบบโรงแรม โดยใช้เชนต่างประเทศเข้ามาบริหาร ซึ่งการขายแต่ละโครงการคืบหน้าไปกว่า 60-90% บางโครงการขายหมดแล้ว จากที่เปิดตัวทั้งสิ้น 6 โครงการในพัทยา ครอบคลุมทำเล นาจอมเทียน นาเกลือ และวงศ์อมาตย์
การรุกเข้าไปลงทุนของกลุ่มฮาบิแทท เกิดคำถามตามมาว่า ตลาดคอนโดพัทยายังไปได้อยู่หรือ ทำไมผู้ประกอบการรายนี้ จึงเปิดโครงการและขายได้ทั้ง 6 โครงการ ในขณะที่ภาพรวมตลาดคอนโดพัทยา มีภาวะล้นตลาดอยู่ระดับหนึ่ง จากการพัฒนาของผู้ประกอบการ ทั้งไทยและต่างชาติ ที่รุกเข้ามาลงทุนในพื้นที่จำนวนมากตลอด 5-6 ปีก่อนหน้านี้
พัทยาทำเลทองอสังหาฯนานาชาติ
โดยก่อนหน้านี้ราวปี 2554-2558 เป็นที่ทราบทั่วกันว่า พัทยากลายเป็นแหล่งพัฒนาอสังหาฯนานาชาติ มีผู้ประกอบการมาจากหลากหลายประเทศ แน่นอนของไทยมีอยู่แล้ว ทั้งในท้องถิ่นและจากกรุงเทพฯ แต่นอกจากไทยแล้ว ยังมีกลุ่มสแกนดิเนเวีย กลุ่มรัสเซีย กลุ่มอิสราเอล และล่าสุดกลุ่มทุนจีน เข้ามายึดทำเลถนนตัดใหม่ย่านจอมเทียน ขึ้นคอนโดขนาดใหญ่ บางโครงการสร้างเสร็จแล้ว หลายโครงการอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง
ข่าวล่าสุดจากผู้ประกอบการอสังหาฯในพัทยา ระบุว่า ตั้งแต่รัสเซียมีปัญหาเรื่องค่าเงิน ปัจจุบันนักลงทุนรัสเซีย ได้หดหายไปเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับกลุ่มอิสราเอล ที่มีการชะลอแผนพัฒนาบางโครงการ เนื่องจากติดขัดข้อกฎหมาย แต่ขณะเดียวกันกลุ่มทุนจีน เป็นทุนใหม่ที่เข้ามาพัฒนาอสังหาฯในพัทยา และเปิดขายในปัจจุบัน
คอนโดพัทยายังไปได้ สำหรับโครงการขนาดเล็กในทำเลส่วนตัว ที่มีบริการแบบ 5 ดาว
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ยืนยันว่า โครงการที่ทางกลุ่มลงทุนในพัทยาทั้ง 6 โครงการ สามารถขายได้ดีตั้งแต่ 60-90% โดยจุดขายหลักคือการซื้อเพื่อลงทุนในโรงแรม ซึ่งมีการจดทะเบียนอาคารเป็นโรงแรม และมีการใช้เชนชื่อดังจากต่างประเทศเข้ามาบริหาร
ซีอีโอ ฮาบิแทท กรุ๊ป ยังกล่าวด้วยว่า จากประสบการณ์ที่ลงทุนในพัทยามา 6 โครงการ พบว่า ทำเลพัทยาเหนือ ย่านนาเกลือ วงศ์อมาตย์ ตลาดยังมีความต้องการ แต่ไม่มีโครงการใหม่เข้ามาเปิดตัวเลย เพราะที่ดินหาซื้อได้ยาก
ความเคลื่อนไหวดังกล่าว สอดคล้องกับ ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย โดยนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส แผนกวิจัย ระบุว่า มีคอนโดเพียง 3,536 ยูนิตเท่านั้น ที่เปิดขายใหม่ในพัทยาในครึ่งแรกปี 2561 เนื่องจากผู้ประกอบการหลายราย พยายามขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วก่อน
แต่ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จากกรุงเทพฯ คือ บมจ. แสนสิริ ได้เปิดตัวโครงการใหม่ใจกลางเมืองพัทยาอีก 1 โครงการ จำนวน 603 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,350 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย ตารางเมตรละ 150,000 บาท ได้การตอบรับดีพอสมควร
ส่วนโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ สามารถปิดการขายไปแล้วกว่า 95% สะท้อนให้เห็นแนวโน้มที่ดีขึ้นของตลาดคอนโดในพัทยา หลังจากซบเซามากกว่า 2 ปี
ภาพรวมครึ่งแรกปี 2561 ตลาดชะลอตัว
ตลาดคอนโดเมืองพัทยายังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 เนื่องจากมีคอนโดจำนวนมากเหลือขายอยู่ในตลาด ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก่อน และชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลากว่า 1 ปี ในการระบายยูนิตเหลือขายเหล่านี้ออกได้ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว
แม้ว่าผู้ซื้อชาวจีนและญี่ปุ่น จะเข้ามาเป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติกลุ่มใหม่ ในตลาดคอนโดเมืองพัทยา แต่ก็ยังน้อยกว่าผู้ซื้อชาวรัสเซียค่อนข้างมาก ที่เข้ามาในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ โดยล่าสุดชาวรัสเซียในพัทยาลดลงมาก
อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวของศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง “เทอร์มินอล 21 พัทยา” ของบริษัท สยาม รีเทล ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในช่วงเดือนตุลาคม ที่ประกอบด้วย โรงแรมหรู 25 ชั้น จำนวน 396 ห้อง รวมพื้นที่กว่า 161,000 ตารางเมตร มูลค่าการกว่า 6,000 ล้านบาท บนทำเลพัทยาเหนือ ใจกลางแยกวงเวียนปลาโลมา อาจส่งผลให้ตลาดคอนโดพัทยา กลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้ง ในช่วงครึ่งหลังปี 2561
คอนโดเปิดขายใหม่ในครึ่งแรกปี 2561 จำนวน 3,638 ยูนิต มากกว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ประมาณ 1,934 หรือประมาณ 53% แต่ก็ถือว่ายังน้อยกว่าในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา เพราะยังมีโครงการสร้างเสร็จก่อนหน้านี้ เหลือขายอยู่ในตลาด เนื่องจากมีการเปิดขายคอนโดมากกว่า 15,000 ยูนิตต่อปี ตั้งแต่ปี 2554–2556 จากนั้นลดลงเหลือ 12,000 ยูนิตในปี 2557 และน้อยกว่า 10,000 ยูนิตในปี 2558 เหลือเพียง 2,100 ยูนิตในปี 2559 การลดลงของคอนโดเปิดใหม่ในพัทยา สะท้อนถึงตลาดชะลอตัว และกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่อง
คอนโดจำนวนมากเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และยังคงเหลือขายอีกมากมายในตลาด คอนโดมากกว่า 75,600 ยูนิตเปิดขายในพัทยา ตั้งแต่ครึ่งแรกปี 2554 ถึงครึ่งแรกปี 2561 คอนโดเหล่านี้ พัฒนาโดยผู้ประกอบการชาวไทยและต่างชาติ ทั้งที่เป็นผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก รวมไปถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเปิดขายโครงการต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาในพัทยา
ตลาดคอนโดในพัทยา ต่างจากตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ พัฒนาโครงการคอนโดในพัทยาเพียงแค่ 14.7% ของจำนวนคอนโดที่เปิดขายทั้งหมด และในช่วงที่ผ่านมามีคอนโดบางโครงการชะลอ หรือหยุดการขาย รวมไปถึงหยุดการก่อสร้างไปเลย เพราะทำยอดขายได้ต่ำมาก
แต่ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 พบว่า มีผู้ประกอบการชาวจีนรายใหม่ เข้ามาเปิดขายโครงการใหม่ในเมืองพัทยา โดยเฉพาะในทำเลจอมเทียน และนาจอมเทียน
Thebangkokinsight ได้ย้อนรอยจากการรายงานข่าวที่ผ่านมาพบว่า ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนจีน มีต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปี 2558 โดยการมาเยือนไทยของนักธุรกิจจีน เมื่อเดือนสิงหาคมปี 2558
การมาเยือนครั้งน้ัน ได้มีการเจรจาร่วมธุรกิจไทย-จีนอยู่หลายราย พบว่า ส่วนใหญ่นักธุรกิจจีน สนใจเข้ามาร่วมทุนพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัทยา ร่วมกับนักธุรกิจไทย โดยในเบื้องต้นกลุ่มนักธุรกิจจีนได้ตกลงร่วมทุนกับบริษัทไทยรายหนึ่ง โดยฝ่ายจีนจะมีนักธุรกิจ 5 คนลงทุน รายละ 100 ล้านหยวน เป็นเงิน 500 ล้านหยวน หรือราว 2,500 ล้านบาท เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีแผนจะสร้างบ้านราคาแพงขายให้กับนักธุรกิจจีนที่เข้ามาอยู่หรือมาทำธุรกิจในพัทยา และยังมีแผนจะสร้างคอนโดที่พัทยาด้วย
นาจอมเทียนคึกคักรับถนนตัดใหม่
หากดูรายทำเลจะพบว่า “เขาพระตำหนัก” เป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดเปิดขายต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2554 ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง สำหรับพื้นที่อื่นๆ รวมทั้งวงศ์อมาตย์ พัทยา และจอมเทียน มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่น้อยมาก ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และพื้นที่จอมเทียน ได้รับความนิยมมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
พื้นที่จอมเทียนได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ เพราะการเปิดใช้ถนนเส้นทางใหม่ (ถนนจอมเทียน สาย 2) ทำให้เป็นการเปิดหน้าดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาฯ รวมทั้งโครงการคอนโดขนาดใหญ่ ตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา มีคอนโดเพียงแค่ 1-2 โครงการเท่านั้น ที่เปิดขายในพื้นที่นี้ เนื่องจากมียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก
ที่น่าสนใจ คือ ผู้ประกอบการสแกนดิเนเวียนบางราย เปิดขายโครงการในพื้นที่เขาพระตำหนัก ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2554 – 2560 โครงการขนาดใหญ่และมิกซ์ยูสบางโครงการ เป็นการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการชาวไทยและต่างชาติ ที่มีการประกาศการเปิดตัวมาก่อนหน้านี้แต่เงียบหายไป โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่จอมเทียน และนาจอมเทียน
ตลาดคอนโดในพัทยาชะลอตัวลงตั้งแต่ปี 2558 เนื่องจากโครงการคอนโดจำนวนมาก เปิดขายในช่วงหลายปีก่อนหน้านั้น คอนโดเหลือขายจำนวนมากยังอยู่ในตลาด และมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่น ของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวรัสเซีย ที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดพัทยา ที่หดหายไป
สต็อกคอนโดเหลือขายกว่า 1.4 หมื่นยูนิต
ทำให้การขาย ณ ครึ่งแรกปี 2561 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดพัทยาจะอยู่ที่ 82% แต่ก็ยังมีคอนโดเหลือขายอยู่ในตลาดอีกกว่า 14,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของเมืองพัทยา พื้นที่นาจอมเทียน มีจำนวนคอนโดเหลือขายมากที่สุด บางโครงการเปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตต่อโครงการ
พื้นที่ที่มีคอนโดเหลือขายน้อยที่สุดคือวงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีโครงการเปิดขายในพื้นที่ไม่มากนัก
โครงการคอนโดซึ่งเป็นที่นิยม และสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าในพื้นที่พัทยาในปี 2560 ที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดพัทยาส่วนใหญ่ ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อน ซึ่งไม่ได้พักอาศัยเป็นประจำ เมื่อเวลาที่ไม่ได้พักห้องเหล่านั้นก็จะว่าง ในขณะที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน
ขายการันตีผลตอบแทนสูงสุด 10%
การขายคอนโดแบบการันตีรายได้ จึงเป็นวิธีการของเจ้าของโครงการ ในการเพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้า ที่ไม่ได้อยู่ประจำสามารถนำคอนโดมาหารายได้ โดยที่เจ้าของโครงการจะทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดให้ กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก และเมื่อพิจารณารูปแบบการขายคอนโดแบบนี้ จะเห็นว่า อัตราผลตอบแทนรายได้ก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น 5% 3 ปี 6% 5 ปี หรือ 7% 3ปี เป็นต้น
แต่กลุ่ม นิว นอร์ดิก กรุ๊ป ผู้ประกอบการต่างชาติในพัทยา มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า 10% ถึง 10 ปี ส่งผลให้เป็นที่นิยมเป็นอย่างมากของกลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ การการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่า ผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากเงินในธนาคารมาก
ตลาดคอนโดเมืองพัทยา ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 เนื่องจากมีคอนโดจำนวนมากยังคงเหลือขายอยู่ในตลาด ส่งผลต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการจำนวนมาก เลือกจะขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก่อน และชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2561 และคาดว่าจะใช้เวลามากกว่า 1 ปีในการขายยูนิตเหลือขายเหล่านี้ ในภาวะที่ตลาดชะลอตัวแบบช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
แม้ว่าผู้ซื้อชาวจีนและญี่ปุ่น จะเข้ามาเป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติกลุ่มใหม่ ในตลาดคอนโดเมืองพัทยา แต่ก็ยังน้อยกว่าผู้ซื้อชาวรัสเซียเมื่อหลายปีก่อนหน้านี้ ที่ปัจจุบันหดหายไปเกือบหมด
นอกจากนี้ รัฐบาลมีการประชาสัมพันธ์ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(EEC) รวมพื้นที่ใน 3 จังหวัดเข้าด้วยกัน คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา แม้ว่าพัทยา จะเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ซึ่งอาจส่งผลให้แนวโน้มตลาดอสังหาฯพัทยา อาจมีทิศทางการปรับตัวที่ดีขึ้น แต่ก็ยังไม่เห็นผลในขณะนี้
อย่างไรก็ตาม EEC จะมีปัจจัยบวกจากการลงทุนรอบใหม่ จะทำให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มขึ้น
คาด EEC เพิ่มดีมานด์จากภาคอุตสาหกรรม
โดยภาคอุตสาหกรรม ได้คาดการณ์ว่าหลังเปิด EEC แล้วจะมีความต้องการแรงงานระดับวิศวกร และกลุ่มแรงงานที่ต้องใช้ทักษะขั้นสูงมากกว่า 1 แสนคน ในระยะ 5 ปีนับจากนี้ แต่เนื่องจากโครงการนี้เป็นนโยบายระยะยาว อีกทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ก็ยังไม่สมบูรณ์ ดังนั้น ความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยของทั้ง 3 จังหวัดรวมทั้งในพัทยา จึงยังไม่เพิ่มขึ้นมากนักในปี 2561 แต่อาจจะเห็นการพัฒนาที่ดีขึ้นในอนาคต
ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดริมทะเล สูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลจากชายหาด มีบางโครงการที่ขายมากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่วงศ์อมาตย์ และมากกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ริมชายหาดอื่นๆ ส่วนพื้นที่ซึ่งไม่ติดชายหาดราคาก็จะลดหลั่นลงไป
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดพื้นที่จอมเทียนต่ำที่สุด เนื่องจากมีโครงการระดับกลางลงไป เปิดขายมากมายในพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียนสาย 2 ซึ่งมีบางโครงการที่มีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการริมชายหาด บางโครงการขายได้มากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดในทุกพื้นที่ในครึ่งหลังปี 2561 จะยังคงใกล้เคียง หรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แม้จะมีหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เพราะกำลังซื้อยังไม่ฟื้น และมีคอนโดเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมากในตลาด ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายราย พยายามที่จะคงราคาขายเอาไว้ต่อเนื่องในปี 2561
