จากดีลใหญ่ กรณี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ใช้เงินกว่า 1 หมื่นล้านบาท เข้าซื้อหุ้น บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ G LAND 50.43% จากผู้ถือหุ้นหลัก 5 ราย และอยู่ระหว่างทำคำเสนอซื้อหุ้นทั้งหมดอีก 49.57% ที่เหลืออยู่ หลายคนมีคำถามว่าทำไม”G LAND” จึงขายหุ้นให้ซีพีเอ็นในราคาที่ค่อนข้างถูก ในราคาหุ้นละ 3.10 บาท ซึ่งต่ำกว่าราคา Book Value หรือราคามูลค่าตามบัญชี
ข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 30 ธันวาคม 2555 จีแลนด์ มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดประมาณ 17,800 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
“The ฺBangkok Insight” ขอย้อนรอยที่มา ที่ไปของการขายหุ้น “G LAND” ในครั้งนี้ ได้ข้อมูลน่าสนใจว่า ทางผู้บริหาร G LAND คือนายโยธิน บุญดีเจริญ ได้พยายามที่จะขายทรัพย์สินมาก่อนหน้านี้สักระยะหนึ่งแล้ว แต่ขายไม่ได้จนกระทั่งนำมาสู่การขายหุ้นบิ๊กดีล ที่แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2561
เร่ขายทรัพย์สินหลายแปลงก่อนตัดใจขายหุ้น
แหล่งข่าวจากกลุ่มบริษัทที่ปรึกษาการลงทุน กล่าวว่า ก่อนหน้าที่จะมีดีลการซื้อขายหุ้นล็อตใหญ่ ระหว่าง CPN และ G LAND เกิดขึ้น ก่อนหน้านี้ทาง G LAND ได้พยายามตัดขายทรัพย์สิน คือที่ดินในโครงการแกรนด์ คาแนล ย่านรังสิต และดอนเมือง เพื่อนำเสนอขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทุนต่างชาติรายหนึ่ง แต่เนื่องจากราคาที่เสนอขายนั้นสูงเกินไป จึงไม่บรรลุข้อตกลง
สิ่งที่เกิดขึ้นนี้สะท้อนได้ชัดเจนว่า ผู้บริหาร G LAND คือนายโยธิน บุญดีเจริญ ได้ตัดใจที่จะวางมือจากการทำธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เนื่องจากตัวเองมีอายุมากแล้ว ขณะที่ทายาททั้ง 3 คน ซึ่งมีทั้งลูกสาวและลูกชาย ต่างไม่ได้สนใจสานต่อในธุรกิจนี้ จึงนำมาซึ่งการตัดใจขายหุ้นในที่สุด
ส่วนความคืบหน้าการพัฒนาโครงการใหญ่ “เดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์” ความสูง 125 ชั้น บริเวณหัวมุมถนพระราม 9 – รัชดาภิเษก ปัจจุบันได้ลงงานในส่วนฐานรากอาคารไปแล้ว แต่ตามแผนงานต้องใช้เวลาอีกกว่า 5 ปี จึงจะแล้วเสร็จ
อย่างไรก็ดี การตั้งโต๊ะซื้อหุ้นในส่วนที่เหลือตามกฎของตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือการทำเทนเดอร์ออฟเฟอร์ ยังต้องรออีก 20 วัน ก่อนครบกำหนดในวันที่ 3 ตุลาคม 2561 โดยหุ้นในส่วนที่ยังไม่ขายนั้น มีผู้ถือหุ้นในสัดส่วนที่สูงอยู่ 1 ราย คือ บริษัท กรุงเทพโทรทัศน์และวิทยุ จำกัด ถืออยู่จำนวน 1,082 ล้านหุ้น สัดส่วน 18.20% ส่วนนี้คาดว่าเป็นของ นายกฤตย์ รัตนรักษ์ ประธานกรรมการ บริษัท กรุงเทพโทรทัศน์และวิทยุ จำกัด และประธานกรรมการสถานีโทรทัศน์สีกองทัพบกช่อง 7 ซึ่งร่วมถือหุ้นใน G LAND มาตั้งแต่ต้น
ส่วนผู้ถือหุ้นรายอื่นๆ อีก 9 รายถือหุ้นในสัดส่วนไม่มากนัก ตั้งแต่ 0.60-4.68% รายละเอียดตามนี้
เซ็นทรัลได้2 อาณาจักรใหม่พระราม9-พหลโยธิน
อย่างไรก็ดี การซื้อหุ้น G LAND ของ CPN ในครั้งนี้ นอกจากทำให้ CPN ได้อาณาจักรที่ดินทำเลทอง หัวมุมถนนพระราม9-รัชดาภิเษก พื้นที่ 70 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งห้างเซ็นทรัลพระราม 9 ในปัจจุบัน และยังมีอาคารสำนักงานอีก 2 อาคาร คือ จี ทาวเวอร์ และ เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ รวมไปถึงอาคารยูนิลีเวอร์ ซึ่งเช่าที่ดินของ G LAND สร้างเป็นสำนักงานใหญ่ในปัจจุบัน และที่ดินว่างอีก 2 แปลง
แปลงหนึ่งกำลังลงงานฐานรากเพื่อสร้างอาคาร “เดอะ ซูเปอร์ทาวเวอร์” ความสูง 125 ชั้น ยังมีที่ดินแปลงติดกัน ที่ G LAND ตั้งใจจะสร้างโรงแรมขึ้นมาอีกแห่ง เรียกได้ว่าเป็นอาณาจักรใหม่ของ CPN บนทำเลทองที่ถูกขนานนามว่าเป็น “New CBD ” ย่านธุรกิจการเงินแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
การซื้อหุ้น G LAND ครั้งนี้ ยังทำให้ CPN ได้เข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาที่ดิน บนถนนพหลโยธิน ฝั่งตรงข้ามแดนเนรมิตเดิม เนื้อที่ 48 ไร่ ซึ่งติดถนน 2 ฝั่ง ทั้งพหลโยธิน และ ถนนวิภาวดี ผ่าน บริษัท เบย์วอเตอร์ ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง G LAND กับ บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ในสัดส่วน 50 : 50 ซึ่งการพัฒนาโครงการดังกล่าว สามารถเชื่อมโยงกับห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งพื้นที่นี้ก็จะกลายเป็นอาณาจักรใหม่อีกแห่งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในวันที่สัญญาเช่าที่ดินบริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าวในปัจจุบัน กับการรถไฟแห่งประเทศไทยหมดอายุลง
กลุ่มCPNไม่ต้องการที่จะลงทุนและสานต่อโครงการ”เดอะ ซูเปอร์ทาวเวอร์” ความสูง 125 ชั้น
พับแผน “เดอะ ซูเปอร์ทาวเวอร์” 125ชั้น
ขณะที่ฝั่งผู้บริหารเซ็นทรัล ยังไม่ได้ออกมาชี้แจงแผนธุรกิจ กับจากการเข้าซื้อหุ้น G LAND ครั้งนี้
“เท่าที่ทราบเบื้องต้นทางกลุ่ม CPN ไม่ต้องการที่จะลงทุนและสานต่อโครงการ “เดอะ ซูเปอร์ทาวเวอร์” ที่ทาง G LAND เคยประกาศไว้ว่าจะสร้างอาคารสูง 125 ชั้น ใช้เงินลงทุน 1.8 หมื่นล้านบาท เพราะมองว่าเป็นการลงทุนสูง ประกอบกับไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ใช้เวลาในการคืนทุนก็นาน แต่หากทำเป็นธุรกิจอย่างอื่น เช่น ออฟฟิศให้เช่าการคืนทุนน่าจะดีกว่า เท่ากับว่าตามแผนของ G LAND ที่วางไว้ก็จะถูกพับแผนทันที” แหล่งข่าว ระบุ
จับตาแผนพัฒนาทำเลทองในมือCPN
อย่างไรก็ดี สิ่งที่กลุ่ม CPN จะดำเนินการ สำหรับที่ดินแปลงพระราม 9 อาจจะพลิกรูปแบบการพัฒนา เป็น “โครงการมิกซ์ยูส “ ที่ประกอบด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม คล้ายกับโครงการที่เซ็นทรัลเวิลด์ คือเป็นโมเดลธุรกิจ ที่มีความถนัด ทั้งโรงแรม สำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งที่ดินแปลงนี้ก็มีความเหมาะสมที่จะพัฒนาได้
ส่วนที่ดินแปลงพหลโยธิน 48 ไร่ ที่ร่วมกับบีทีเอสก็เป็นอีกแปลง ที่ CPN สามารถออกแบบให้เป็นอาณาจักรมิกซ์ยูส ที่สมูรณ์แบบได้เช่นเดียวกัน และมีข้อดีคือที่ดินทั้งสองแปลงนี้ เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ไม่ใช่ที่ดินเช่าเหมือนที่เซ็นทรัลลาดพร้าว ไม่มีวันหมดอายุสัญญาเช่า ดีลการซื้อหุ้นจาก G LAND ครั้งนี้ จึงถือว่าเป็นการลงทุนที่ขยายอาณาจักรเซ็นทรัลได้พร้อมกันถึงสองทำเล
วงการอสังหาฯ ตะลึงขายราคาถูกเกิน
การขายหุ้นของ นายโยธิน ให้กับ CPN ครั้งนี้เกิดคำถามและข้อสงสัยมากมาย เหตุใดถึงขายให้ในราคาที่ถูกมากๆ ทั้งที่ที่ดินแต่ละแปลงที่มีอยู่มีราคาดีทั้งนั้น แต่หากพิจารณาจากราคาที่เสนอขายออกไปแล้วถือว่า “ถูกมาก” ที่ดินที่ปล่อยออกไปถือว่าเป็นจุด “ทำเลทอง” แทบทั้งนั้น รวมทั้งที่ดินบริเวณโลคอลโรด แกรนด์คาแนล
การวางมือจากการพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ของนายโยธิน เปรียบเสมือนการวางมือจากการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ไปโดยปริยาย ซึ่งก็ต้องยอมรับว่า ส่วนหนึ่งเป็นเพราะนายโยธิน เองก็มีอายุมากแล้ว การประกาศขายหุ้นออกครั้งนี้ เป็นตัวบ่งชี้ชัดถึงการวางมืออย่างแท้จริง
