เมื่อย้อนไปดูความคึกคักของตลาดอสังหาฯในปี 2561 ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา แม้จะมีผู้ประกอบการหลายบริษัท ออกมากล่าวว่าภาพรวมค่อนข้างดี การขายและการเปิดตัวก็ดูคึกคักกว่าปี 2560 แต่ข้อมูลจากผู้เก็บรวบรวมข้อมูลอย่าง เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กลับโชว์ยอดโครงการใหม่ เปิดตัวน้อยลงเมื่อเทียบกับปี 2560
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลและวิจัยอสังหาฯ บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) หรือ AREA กล่าวว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2561 ในช่วงครึ่งปีแรก พบว่าโครงการเปิดใหม่อยู่ 174 โครงการ รวมยูนิตขาย 4.37 หมื่นยูนิต และมีมูลค่ารวม 1.73 แสนล้านบาท หรือเฉลี่ยยูนิตหนึ่ง จะมีมูลค่าราว 3.959 ล้านบาท และแต่ละโครงการจะมีจำนวนประมาณ 251 ยูนิตต่อโครงการ ซึ่งน้อยกว่าการเปิดตัวของปี 2560 ที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ย้ำว่า ข้อมูลที่เก็บในแต่ละเดือนในรอบ 6 เดือนแรกนั้น อาจมีตกหล่นไปประมาณ 10% เพราะในช่วงแต่ละไตรมาส AREA ได้ออกสำรวจโครงการใหม่ และพบโครงการใหม่ที่อาจตกหล่นไปบางส่วน
สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบครึ่งปีหลัง AREA ตั้งสมมุติฐานว่า น่าจะดีกว่าครึ่งปีแรกโดยรวม 20% หากประเมินใหม่ ตามสมมติฐานข้างต้นจะพบว่า มีความเป็นไปได้ว่าจำนวนโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้น 3% ซึ่งเป็นการเพิ่มอย่างไม่มีนัยสำคัญ หรือแสดงว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย
ส่วนจำนวนยูนิตขาย ยังมีทีท่าลดลงกว่าปี 2560 ราว -8% และมูลค่าการพัฒนาก็ยังลดลง -5% เช่นกัน มีเพียงราคาขายเท่านั้นที่เพิ่มขึ้น 3% อย่างไรก็ตาม ขนาดโครงการต่อหน่วยลดลงไป -10%
แนวโน้มครึ่งปีหลังเปิดใหม่น้อยกว่าปี’60
ดร.โสภณ กล่าวว่า โอกาสที่จะมีโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังมากกว่าครึ่งปีแรกถึง 20% นั้นเป็นไปได้ยาก จึงอาจอนุมานได้ว่าภาวะการเปิดตัวโครการใหม่ในปี 2561 น่าจะน้อยกว่าของปี 2560 อย่างแน่นอน
การเปิดตัวโครงการ อาจถือเป็นดัชนีที่สำคัญที่สุด ในการชี้ถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องชี้ที่ดีกว่าเครื่องชี้อื่น เช่น ดัชนีการสร้างบ้านเสร็จใหม่ โดยดูจากทะเบียนบ้านใหม่นั้น ไม่สะท้อนภาวะการขายแต่อย่างใด เพราะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมกันวันนี้ อาจทำการขาย/จองซื้อไปในเวลาที่แตกต่างกันมาก
ส่วนดัชนีการขออนุญาตจัดสรร ก็ไม่สื่อชัด เพราะปกติการขออนุญาตตามผัง ต้องทำทั้งโครงการ แต่การเปิดขายจริงอาจเป็นเป็นระยะหรือเป็นส่วนๆ ไป และดัชนีการโฆษณาขายบ้าน ก็ไม่สื่อมากนักเพราะหลายโครงการเปิดขายแค่ไม่กี่ระยะ ในโครงการ หรือเพียงบางตึก แต่อาจโฆษณามากหรือน้อยกว่าที่เปิดตัวจริง
ดังนั้น การเปิดตัวโครงการ จึงเป็นเครื่องชี้ภาวะที่สำคัญที่สุด ที่ AREA เก็บข้อมูลมาอย่างต่อเนื่องและพบว่า การลงทุนโครงการใหม่ๆ ในปัจจุบัน เน้นที่โครงการราคาปานกลางค่อนข้างสูง มากกว่าราคาปานกลางค่อนข้างต่ำ เพราะกำลังซื้อในระดับล่างมีจำนวนจำกัดนั่นเอง
ส่วนที่มีผู้ประกอบการบางรายบอกว่า อสังหาฯปี 2561 ดีกว่าปี 2560 เป็นเพราะการขายซึ่งคาดว่าขายได้ดีกว่าปี 2560 เนื่องจากจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลง ทำให้การขายดีขึ้น และนอกจากนี้ผู้ประกอบการได้เปลี่ยนสินค้ามาเป็นที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 2 ล้านขึ้นไปมากขึ้น ทำให้ขายง่ายขึ้น เพราะตลาดคนชั้นกลาง ที่รายได้ค่อนข้างดี ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่สินค้าที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะขายได้ค่อนข้างลำบาก เพราะลูกค้าชั้นกลาง-ล่าง ยังติดภาระหนี้อยู่ค่อนข้างมาก
“พฤกษา”นำโด่งเปิดโครงการสูงสุดในตลาด
ส่วนข้อมูลการเปิดโครงการของผู้ประกอบการในตลาด จากการสำรวจของ AREA พบว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังคงเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับหนึ่ง โดยเฉพาะจำนวนยูนิตและโครงการที่เปิดตัว โดยในครึ่งแรกของปี 2561 มีการเปิดตัวถึง 25 โครงการ รวม 5,348 ยูนิต หรือ 12% ของจำนวนยูนิตเปิดใหม่ทั้งตลาด และมีมูลค่ารวม 1.95 หมื่นล้านบาท หรือ 10% ของมูลค่าเปิดใหม่ทั้งตลาด
ตามด้วยบมจ.แสนสิริ เป็นอันดับสองในแง่ของจำนวนโครงการ และจำนวนยูนิตที่เปิดตัว คือเปิดตัว 12 โครงการ 4,293 ยูนิต หรือ 9% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งตลาด แต่มีมูลค่ารวมกันเป็นอันดับหนึ่ง คือสูงถึง 2.28 หมื่นล้านบาท หรือ 12% ของมูลค่าเปิดตัวใหม่ทั้งตลาด เพราะบริษัทนี้เน้นการพัฒนาสินค้าราคาแพง
อันดับสามคือ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์, และ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นบริษัทมหาชนที่มีขนาดใหญ่ที่สุด ที่พัฒนาหน่วยขายเกินกว่า 2,000 หน่วย นับเป็นบริษัทที่มีความโดดเด่นเป็นพิเศษในครึ่งปีแรก แต่ก็สลับตำแหน่งกันในแต่ละช่วง
ในจำนวนบริษัทใหญ่ที่สุด 20 แห่ง ที่เป็นเจ้าตลาด มีบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ถึง 8 บริษัท นอกนั้นอีก 12 บริษัทเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทนอกตลาดหลายแห่ง มีแนวโน้มที่จะเข้าตลาดหลักทรัพย์ในอนาคต แต่หลายแห่งก็ไม่มีแนวโน้มว่าจะเข้าโดยเฉพาะบริษัทจากต่างประเทศ
ผู้ประกอบการจีนเบียดตลาดเปิดตัวอันดับสี่
บริษัทจีนเริ่มมีบทบาทสำคัญในตลาด โดยบจก.เทียนเฉิน อินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) พัฒนาโครงการใหม่เพียง 1 แห่ง 1,957 ยูนิต แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 1.13 หมื่นล้านบาท นับเป็นบริษัทใหญ่เป็นอันดับที่ 4 เป็นรองเฉพาะ บมจ.พฤกษาฯ, บมจ.แสนสิริ, และ บมจ.แผ่นดินทองฯ
นอกจากนี้ยังมีบริษัทจีนอีกแห่ง คือ บจก.บีจีวาย แอนด์ ทีเอฟดี พร็อพเพอร์ตี้ ที่เปิดตัว 1 โครงการ จำนวน 1,297 ยูนิต หรือ 3% ของจำนวนยูนิตที่เปิดใหม่ในแง่จำนวนยูนิต แต่มีมูลค่าสูงถึง 6,270 ล้านบาท หรือ 3% ของมูลค่ารวมทั้งตลาด นับเป็นลำดับที่ 8 ในด้านมูลค่า
จะเห็นได้ว่า 5 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดินครองส่วนแบ่งตลาดถึง 30% ของจำนวนโครงการ 39% ของจำนวนหน่วย และ 39% ของมูลค่าการเปิดตัวใหม่ เป็นสิ่งที่น่าสนใจติดตาม ว่าจะเป็นไปได้เช่นในญี่ปุ่นหรือไม่ว่า บริษัทใหญ่ๆ 4 แห่งสามารถครองตลาดอาคารชุดถึง 70% ของทั้งตลาด
อย่างไรก็ตาม ในครึ่งแรกชองปีนี้ 20 บริษัท ครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันถึง 51% ของจำนวนโครงการเปิดใหม่ ครองจำนวนยูนิตรวมถึง 75% และครองมูลค่าการพัฒนาใหม่ถึง 77% แสดงว่าประมาณสามในสี่ของตลาด ได้รับการครอบครองโดยบริษัทเพียง 20 แห่งเท่านั้น โดย 5 อันดับแรก ประกอบด้วย
- บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิด 25 โครงการ จำนวน 5,348 ยูนิต สัดส่วน 12% ของตลาด
- บมจ.แสนสิริ เปิด 12 โครงการ จำนวน 4,293 ยูนิต สัดส่วน 9% ของตลาด
- บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิด 9 โครงการ จำนวน 3,277 ยูนิต สัดส่วน 7% ของตลาด
- บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิด 6 โครงการ จำนวน 2,881 ยูนิต สัดส่วน 6% ของตลาด
- บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิด 5 โครงการ จำนวน 2,217 ยูนิต สัดส่วน 5% ของตลาด
ผู้ประกอบการรายย่อยโอกาสจำกัด
โอกาสของบริษัทพัฒนาที่ดินเล็กจะจำกัดลงไปเรื่อยๆ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ แต่หากในอนาคตมีการขยายการพัฒนาสาธารณูปโภคออกไปตามพื้นที่ต่าง ๆ มากขึ้น และหากเศรษฐกิจดีขึ้น โอกาสที่เจ้าของที่ดินทั่วไปจะเข้าร่วมการพัฒนาที่ดินก็จะมีมากขึ้น
ในภาวะที่ตลาดเน้นไปยังกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง และปานกลางค่อนข้างสูง โอกาสที่จะพัฒนาบ้านและที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดในระดับราคาถูก หรือปานกลางค่อนข้างถูกจึงมีน้อย เพราะกำลังซื้อของประชาชนทั่วไปมีน้อย ดังนั้นโอกาสที่บริษัทเล็กๆ จะทำโครการเล็กจึงอาจมีจำกัดไปด้วย
อนาคตการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ก็อาจเกิดขึ้นอีก จะเห็นได้ว่าบริษัทที่เคยเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ เริ่มหดหายไปบ้าง มีบริษัทใหม่เกิดขึ้นมาบ้าง ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับแผนธุรกิจและการนำเทคโนโลยีมาใช้ เพื่อการพัฒนาในอนาคตด้วยเช่นกัน
อสังหาฯปี’61ปรับฐานแนวราบมาแรงแซงคอนโด(1)
