การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นับเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องคิดอย่างรอบคอบ หนึ่งสิ่งจำเป็นที่ไม่ควรมองข้ามคือ “การกู้ซื้อบ้าน” ที่ต้องใช้หลายองค์ประกอบในการพิจารณา ทั้งเรื่อง อายุ ประวัติทางการเงิน ระยะเวลาในการทำงาน รายได้ ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารจะต้องนำมาใช้พิจารณาเพื่ออนุมัติสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและใช้ระยะเวลาผ่อนนาน สิ่งเหล่านี้จึงเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการชำระเงินคืนแก่ธนาคารในอนาคต
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แนะกลยุทธ์สำหรับคนวัยทำงานให้กู้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยเริ่มจาก สิ่งที่ควรรู้พื้นฐานในการกู้ซื้อบ้าน
- อายุ
ผู้กู้สินเชื่อบ้านต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป แต่ต้องไม่เกิน 70 ปี เนื่องจากธนาคารจะถือว่าคนวัยเกษียณไม่ได้ทำงาน ส่งผลให้เป็นผู้ที่ไม่มีรายได้และกลายเป็นผู้ที่ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ได้อีกต่อไป
- ประวัติทางการเงินดี
แสดงให้เห็นว่าผู้กู้สามารถจัดสรรการเงินของตนเองได้ ซึ่งธนาคารจะมองว่าเป็นผู้ที่มีความสามารถในการใช้หนี้ก้อนใหญ่ได้ และมีแนวโน้มว่าจะไม่เบี้ยวหนี้ในอนาคต
ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน ให้สมัครบัตรเครดิตหรือขอสินเชื่อ วางแผนและใช้จ่ายอย่างเหมาะสมเพื่อให้มีทั้งเงินชำระบัตรเครดิตและเงินเก็บ รวมไปถึงชำระบิลตรงเวลาทุกเดือน เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติมากยิ่งขึ้น
- อายุงาน
ระยะเวลาในการทำงานเป็นตัวชี้วัดความมั่นคงของผู้ขอกู้ แสดงให้เห็นว่าเป็นผู้ที่มีงานทำเป็นหลักแหล่ง ทำให้ผู้พิจารณาสินเชื่อมองว่าคุณจะมีความสามารถในการใช้หนี้หลังจากได้รับอนุมัติ
- รายได้ประจำ
การมีรายได้ที่มั่นคงคือสิ่งที่สำคัญที่สุด และผู้ขอสินเชื่อต้องมีหลักฐานของรายได้ประกอบการพิจารณาด้วย โดยธนาคารจะให้วงเงินอนุมัติสินเชื่อบ้านสูงสุดไม่เกิน 40 เท่าของรายได้ หรือให้ผ่อนสินเชื่อบ้านต่องวดได้ไม่เกิน 60% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งรวมถึงภาระหนี้อื่นด้วย เช่น หนี้บัตรเครดิต ค่างวดรถยนต์ เป็นต้น
หากมีภาระหนี้ต่อเดือนอื่น ๆ มากจนเกือบเท่ากับ 60% ของรายได้ ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้ ดังนั้น ก่อนจะกู้ซื้อบ้าน ควรจัดการปิดหนี้ที่มีอยู่ให้หมดก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านจะดีที่สุด
สำหรับประเภทของผู้กู้ซื้อบ้านสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก คือ มนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำ และผู้ไม่มีรายได้ประจำ ได้แก่ ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้าทั้งออนไลน์หรือออฟไลน์ เป็นต้น
เพิ่งเริ่มต้นทำงาน VS มีประสบการณ์แล้ว
สำหรับมนุษย์เงินเดือน ที่สามารถขอกู้ซื้อบ้านได้ ธนาคารจะพิจารณาจากอายุงานที่ไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยรวมกับอายุงานจากที่ทำงานเก่าได้ แต่ที่สำคัญคือต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบัน หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน ขณะที่หากเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี
ประกอบอาชีพอิสระ หรือมีรายได้ไม่ประจำ
ในส่วนของฟรีแลนซ์ ซึ่งไม่มีรายได้ประจำที่แน่นอนเท่ากันทุกเดือนจะมีความเสียเปรียบมนุษย์เงินเดือนอยู่บ้าง แต่ใช่ว่าจะไม่มีสิทธิ์กู้ซื้อบ้านเสียเลย เพราะสามารถแสดงหลักฐานทางการเงินเพิ่มความน่าเชื่อถือให้แก่ธนาคารได้ โดยมีเทคนิค 5 ข้อดังนี้
1. จัดการรายได้ให้มีความแน่นอน
หากเป็นฟรีแลนซ์ที่รับงานเป็นโปรเจกต์ และเก็บเงินเป็นงวด หรือรับเงินเป็นก้อนหลังโปรเจกต์จบ ต้องแสดงหลักฐานให้ธนาคารเห็นว่า ในแต่ละเดือน หรือรอบ 3 เดือน หรือในรอบปี มีรายได้เป็นอย่างไร มีรอบการรับเงินสม่ำเสมอหรือไม่ และตัวเลขที่ได้รับมีขั้นสูง ขั้นต่ำหรือค่าเฉลี่ยเป็นอย่างไร โดยใช้การเดินบัญชีภายหลังการรับรายได้ทุกครั้งควบคู่ไปกับหลักฐานเอกสารการรับเงิน และควรมีการเดินบัญชีในระยะยาวไม่ต่ำกว่า 6 เดือนขึ้นไป
2. แสดงความมีตัวตนและธุรกิจที่ทำ
แสดงหลักฐานเพื่อพิสูจน์ให้ธนาคารเห็นว่าธุรกิจที่ผู้ขอสินเชื่อทำอยู่นั้นมีอยู่จริง งานที่ทำหรือประเภทโปรเจกต์ที่รับทำนั้นเป็นจริงตามที่แจ้งไว้ในใบสมัครขอสินเชื่อ เช่น การจดทะเบียนธุรกิจ หรือแสดงให้เห็นถึงเว็บไซต์ของตนเอง หรือหน้าเฟซบุ๊กที่มีข้อมูลระบุตัวตนและการประกาศรับงาน เป็นต้น
3. สร้างความน่าเชื่อถือ
ควรมีหลักฐานในการทำงานร่วมกับคู่ค้าหรือแสดงผลงานที่ทำให้ธนาคารเห็นความน่าเชื่อถือ เช่น การมีคู่ค้าเป็นองค์กรที่มีความมั่นคงสูง มีชื่อเสียง (พิสูจน์ด้วยสัญญาจ้าง หรือเอกสารการรับเงินที่ต่อเนื่อง) หรือการแสดงผลงานที่มีชื่อเสียงของผู้ขอกู้สินเชื่อ
4. รักษาประวัติที่ดี
ธนาคารสามารถตรวจสอบประวัติทางการเงินจากผู้ขอกู้สินเชื่อได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หากมีประวัติการชำระคืนหนี้อย่างสม่ำเสมอก็จะทำให้ปล่อยกู้ได้ง่ายขึ้น ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นฟรีแลนซ์หรือคนทำงานประจำ ต้องเข้าใจตรงกันว่า ประวัติการชำระสินเชื่อถือเป็นหลักฐานแสดงนิสัยการใช้เงินและความรับผิดชอบของคนได้เป็นอย่างดี
5. มีวินัยทางการเงิน
การออมเงินไว้สำรองใช้ในอนาคตและมีการสะสมอย่างต่อเนื่อง หรือมีบัญชีเพื่อการลงทุนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบัญชีกองทุนรวม หรือบัญชีหุ้น ที่มีการออมหรือลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จะแสดงถึงวินัยในการใช้เงิน เพราะผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์รุ่นใหม่จำเป็นจะต้องใช้เงินออมหรือเงินสำรองเหล่านี้เป็นส่วนค้ำประกันเงินกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้เงินในช่วงที่กำลังเริ่มต้นสร้างความสม่ำเสมอของรายได้หรือสร้างความน่าเชื่อถือให้มากขึ้น
โสด VS มีครอบครัว
ผู้ที่แต่งงานมีครอบครัวแล้ว จะมีข้อได้เปรียบกว่าคนโสดเล็กน้อยตรงที่สามารถให้คู่สมรสเป็น “ผู้กู้ร่วม” ได้ เพื่อให้ธนาคารเห็นว่าผู้ร่วมรับภาระหนี้มีความสามารถทางการเงินเพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยคืนได้ตามสัญญา และมีผลให้ธนาคารอนุมัติการขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ตาม คนโสดก็สามารถให้บุคคลในครอบครัวที่มีสายเลือดเดียวกัน เช่น พ่อ แม่ พี่ น้อง มาเป็นผู้กู้ร่วมได้ ซึ่งเป็นข้อดี เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องรับภาระหนี้และถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากเป็นบุคคลอื่นภายนอกครอบครัวอาจจะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิคืนให้แต่ละฝ่ายในภายหลังได้
ซื้อเพื่ออยู่เอง VS ซื้อเพื่อลงทุน
ความต้องการในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบใหญ่ ๆ คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งมีเป้าหมายต่างกันอย่างชัดเจน เพราะการซื้อเพื่อลงทุนจะมองที่ผลตอบแทนเป็นหลักและไม่ได้พักอาศัยเอง ซึ่งต้องคำนึงถึง ค่าตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าดูแลรักษา ค่าส่วนกลางต่าง ๆ และควรจะต้องรวมถึงค่าเสียโอกาสในการหาผลประโยชน์ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรเมื่อขายต่อ ซึงต้องระวังภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้กำลังซื้อลดลงทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ
ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยในการกู้เงิน สิทธิประโยชน์ทางภาษี ระยะเวลาที่คาดว่าจะอาศัยในบ้านหลังนั้น รวมถึงความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วงเวลานั้นว่าจะเพิ่มขึ้นหรือต่ำลง
เมื่อเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินและเอกสารไว้เรียบร้อยแล้ว อีกปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้คือ การเลือกธนาคารพาณิชย์ที่จะไปยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งทุกธนาคารจะมีขั้นตอนพื้นฐานในการพิจารณาสินเชื่อคล้าย ๆ กัน แต่จะต่างกันที่ระยะเวลาในการอนุมัติ บางแห่งอนุมัติเร็ว บางแห่งต้องใช้เวลา รวมทั้งแต่ละธนาคารยังมีข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน หรือโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่เจาะกลุ่มเป้าหมายต่าง ๆ ซึ่งผู้กู้ต้องค้นหาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจเลือกธนาคาร
ที่สำคัญ การเลือกอัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อการผ่อนชำระในระยะยาว โดยปัจจุบันสถาบันการเงินต่าง ๆ นำเสนอตัวเลือกสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่หลากหลาย ซึ่งผู้กู้สามารถพิจารณาตามความเหมาะสมและสถานะทางการเงินของตนเอง ได้แก่
- ใช้อัตราดอกเบี้ยบ้าน MLR
เหมาะกับผู้ขอสินเชื่อที่เป็นลูกค้าชั้นดี มีประวัติทางการเงินที่ดี และขอสินเชื่อระยะยาว ซึ่งต่ำกว่าอัตรา MRR โดยแนะนำว่าควรขอดอกเบี้ย MLR จากธนาคารใหญ่ เพราะมักจะต่ำกว่า MLR ธนาคารขนาดเล็ก
- เลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่หรือลอยตัว
อัตราดอกเบี้ยคงที่ คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนดตัวเลขเฉพาะเจาะลงตลอดช่วงระยะเวลาผ่อนที่กำหนด
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารสามารถปรับขึ้นหรือลงเมื่อใดก็ได้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งอัตรานี้จะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร ผู้ขอสินเชื่อจึงควรพิจารณาจากแนวโน้มเศรษฐกิจว่ามีโอกาสที่จะขึ้นดอกเบี้ยใน 3 ปีแรกหรือไม่ หากคิดว่าน่าจะขึ้นควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ และหากว่าเป็นขาลง ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวและมีโปรโมชั่น
ทั้งนี้ ผู้ขอสินเชื่อควรหาค่าเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยใน 3 ปีแรก แล้วนำมาเปรียบเทียบว่า อัตราดอกเบี้ยของธนาคารไหนถูกกว่า แนะนำว่าควรเลือกสินเชื่อที่ให้ผ่อนแบบลดต้นลดดอก เลือกโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำที่เหมาะสมกับแผนรายได้ เลือกระยะเวลาผ่อนชำระแบบระยะยาว และเลือกสินเชื่อที่อนุญาตให้รีไฟแนนซ์ได้หลังผ่อนบ้าน 3 ปี เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง สามารถผ่อนชำระได้คล่องตัวขึ้น
แม้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่เมื่อได้บ้านหรือคอนโดฯ ในฝันมาครอบครองแล้ว ความสุขของคนซื้อบ้านก็ไม่ไกลเกินจริงเลย
