การที่กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างการพิจารณามาตรกระตุ้นเศรษฐกิจในไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยอาจจะออกแพ็กเกจภาษีสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้โบรกเกอร์ประเมินกันว่า มาตรการที่จะออกมาในครั้งนี้น่าจะใกล้เคียงกับมาตรการที่เคยนำมาใช้ก่อนหน้านี้ ซึ่งจะช่วยทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯได้รับประโยชน์กันทั่วหน้า โดยเฉพาะการลดภาระค่าใช้จ่าย ซึ่งน่าจะทำให้ผลการดำเนินงานกลุ่มอสังหาฯ มีทิศทางที่ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ เพราะก่อนหน้านี้ มีความกังวลว่า ผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ การปรับเกณฑ์คุมสินเชื่อ หรือเกณฑ์ LVT ของธนาคารแห่งประเทศ
ในช่วงนี้จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในหุ้นอสังหาฯ เพราะเชื่อว่า เมื่อมาตรการกระตุ้นออกมาราคาหุ้นก็น่าจะปรับตัวขึ้นได้ ขณะเดียวกันในอีกประมาณ 1 เดือน จะเป็นเทศกาลจ่ายเงินปันผลของหุ้นอสังหาฯ รายใหญ่กว่า 5 บริษัท ซึ่งหากใครลงทุนได้ถูกจังหวะก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทน ทั้งส่วนต่างราคาหุ้นที่จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังได้รับเงินปันผลในระดับอัตราผลตอบแทนประมาณ 3-6%
อย่างไรก็ตาม บล.ทรีนีตี้ ได้ประเมินว่า มาตรการที่รัฐบาลจะนำมาใช้ในการกระตุ้นเศรษฐกิจในรอบนี้ คาดว่าจะเป็นมาตรการลดหย่อนภาษีอสังหาฯ ที่อาจจะกลับมาอีกครั้ง เนื่องจาก “สมคิด จาตุศรีพิทักษ์” รองนายกรัฐมนตรี มีความเห็นว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มที่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมาก และที่ผ่านมากลุ่มลูกค้าก็ยังมีความต้องการซื้ออยู่สูง แต่มีปัญหาจากการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ผ่าน เนื่องจากการปรับเกณฑ์คุม LTV ของธปท. ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนของกลุ่มมีการชะลอตัวลง
ฝ่ายวิจัยมองว่า หากการเจรจากับทั้ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย ในประเด็นของการผ่อนปรนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อได้สำเร็จ จะสามารถช่วยกระตุ้นยอดขายและยอดโอนได้อย่างแน่นอน โดยที่เคยวิเคราะห์ว่าการปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งนี้ จะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนรายได้จากกลุ่มแนวสูง (คอนโด) เนื่องจากผู้ซื้อส่วนมากจะซื้อเพื่อการลงทุน หรือเป็นที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง
รวมทั้ง หากมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% และภาษีจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งเป็นมาตรการเดียวกับที่เคยออกใช้มาแล้วเมื่อ 29 ตุลาคม 2558 – 28 เมษายน 2559 สามารถช่วยปรับลดค่าใช้จ่ายบริหาร หรือ SG&A ของผู้ประกอบการได้ราว 1-2% และราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 29 ตุลาคม 2558 – 28 เมษายน 2559 ได้มีการปรับตัวสูงขึ้นราว 5% ซึ่งฝ่ายวิจัยเชื่อว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทุกตัวจะได้รับประโยชน์แน่นอน
ฝ่ายวิจัยได้เลือกหุ้นเด่นในกลุ่มอสังหาฯเป็น LH, QH และ AP โดยมีเหตุผลดังนี้
LH แม้ว่าจะมีฐานรายได้จากกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอยู่สูงถึง 46% แต่เนื่องจาก LH เน้นขายโครงการแนวราบที่มีราคาสูง ดังนั้นกลุ่มผู้ซื้อจะซื้อเงินสดมากกว่าการกู้สินเชื่อ
QH มีฐานรายได้มาจากแนวราบเป็นหลัก และสัดส่วนหลักราคาขายอยู่ที่ 3 – 7 ล้านบาท
AP มียอดขายโครงการคอนโดจากชาวต่างชาติที่ซื้อด้วยเงินสด จึงได้รับผลกระทบค่อนข้างจำกัด
รวมทั้ง LH, QH และ AP ต่างมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่ระดับสูง เน้นขายโครงการแนวราบที่เป็น Real Demand มากกว่าการซื้อลงทุนหรือเก็งกำไร จึงมีความเสี่ยงต่ำ อย่างไรก็ดี แนะนำติดตามรายละเอียดมาตรการที่แน่ชัดและมติที่คาดว่าจะมีการเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบภายใน 1 – 2 สัปดาห์นี้ แต่เชื่อว่ามาตรการครั้งนี้จะเป็นประเด็นที่หนุนราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ได้แน่นอน
บล.ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี ได้เพิ่มน้ำหนักการลงทุนกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากคาดว่า ยอดพรีเซลรวมของ 9 บริษัทใหญ่อันดับต้นๆ ในไตรมาส 1 ปี 2562 จะอยู่ที่ 5.38 หมื่นล้านบาท (19.3% ของประมาณการในปี 2562) และมองว่ายอด presales จะดีขึ้นในครึ่งหลังของปี 2562 ส่วนการที่ทางกระทรวงการคลังอยู่ระหว่างการพิจารณามาตราการกระตุ้น อย่างไรก็ดีมองว่า ผลบวกอาจจะมีให้เห็นจำกัด แต่ยังคงแนะนำเพิ่มน้ำหนัก “Overweight” ในกลุ่มอสังหาฯ โดยมี LH, QH และ SPALI เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม
ขณะที่ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ประเมินว่า ฝ่ายวิจัยยังคงให้น้ำหนักการลงทุนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ระดับปกติ หรือ “Neutral” แม้ช่วงนี้เป็นการชะลอดูผลกระทบของ LTV ใหม่ แต่มองว่ากลุ่มมีตัวเร่ง (Catalyst) ระยะสั้น คือ เรื่องเงินปันผลที่มี 5 บริษัทในกลุ่มที่รอขึ้นเครื่องหมาย XD ในช่วง 1 เดือนข้างหน้า และให้ตอบแทนในช่วง 3.2 – 5.6% โดยหุ้นที่ชอบในส่วนของ เงินปันผลที่รอ และปัจจัยหนุนอื่นๆ เช่น LH และ QH
ฝ่ายวิจัยมองว่าในช่วงการลงทุนระยะสั้นการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยังมีประเด็นบวกจากการจ่ายเงินปันผล โดยจาก 9 บริษัทที่ศึกษามีอีก 5 บริษัทที่รอขึ้น XD ซึ่งมองว่าระดับผลตอบแทนของเงินปันผลยังน่าสนใจ มีเพียง AP ที่การจ่ายปีละครั้ง ขณะที่ QH, ORI, ANAN เป็นการจ่ายปีละประมาณ 2 ครั้ง
ทั้งนี้ ทิศทางการดำเนินธุรกิจมองว่าแม้ใน 2562 การลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นลักษณะชะลอดู เรื่องผลกระทบของ LTV ใหม่ต่อผู้กู้ เรื่องการขายหรือการทำยอด Presales หลังจากที่ชะลอการเปิดโครงการในไตรมาส1 ปี 2562ไปและการตอบรับภายใต้ LTV ใหม่ และเป็นช่วงที่มีวันหยุดมาก
ประเด็นกดดันข้างต้นอยู่ในประมาณการ ซึ่งคาดว่าในปีนี้ทั้งกลุ่มที่ทำการศึกษาพบว่า ยอดพรีเซลของกลุ่มจะเติบโตเพียง 1% จากงวดเดียวกันของปีก่อน เท่ากับ 2.91 แสนล้านบาท และสัดส่วนครึ่งปีแรกของปี 2562 อยู่ที่ 35% และครึ่งปีหลัง 65% ขณะที่กำไรสุทธิของกลุ่มคาดลดลง 1% จากงวดเดียวกันปีก่อนเท่ากับ 38,683 ล้านบาท โดยกลุ่มมียอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) สำหรับปี 2562 ที่ 1.11 แสนล้านบาท แบ่งเป็นรายได้ 87,000 ล้านบาทและส่วนกลุ่มร่วมทุน (JV) ที่ 24,000 ล้านบาท ดังนั้นคาดว่า ทิศทางของกลุ่มจะดีขึ้นในครึ่งปีหลังของปีนี้
หุ้นหลักของกลุ่มอสังหาฯที่ฝ่ายวิจัยแนะนำ คือ SPALI และ LH หากยึดกลยุทธ์ การลงทุนเพื่อรับเงินปันผลที่รอขึ้น XD และทิศทางผลประกอบการของปีนี้ยังแข็งแกร่ง และมีการจ่ายเงินปันผลประมาณ 2 ครั้งต่อปี ซึ่งผลตอบแทนจากเงินปันผลประมาณ 7% ต่อปี ดังนั้นฝ่ายวิจัยจึงชอบหุ้น LH และ QH ขณะที่ AP ปีนี้ทิศทางผลประกอบการลดลง จากงวดเดียวกันปีก่อนและจ่ายเงินปันผลปีละครั้ง สำหรับ ORI และ ANAN มองเป็นการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562
